Na podlagi 29. člena in 65. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 27/08 – odl. US, 76/08, 79/09, 51/10, 84/10 – odl. US, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 76/16 – odl. US, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 30/18), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18), 18. in 98. člena Statuta Občine Kočevje (Uradni list RS, št. 32/15) in 72. člena Poslovnika Občinskega sveta Občine Kočevje (Uradni list RS, št. 49/15) je Občinski svet Občine Kočevje na 38. redni seji dne 25. 10. 2018 sprejel
o oddajanju stavbnih in kmetijskih zemljišč v lasti Občine Kočevje v najem/zakup
(1) S tem odlokom se določajo nameni za katere se stavbna in kmetijska zemljišča lahko oddajajo v najem/zakup, postopek oddaje v najem/zakup, metode in pogoji pod katerimi se lahko stavbna in kmetijska zemljišča oddajo v najem/zakup in višina najemnine/zakupnin.
(2) Ta odlok se ne uporablja za primere, ko gre za začasno uporabo javnih površin, pri čemer se za začasno uporabo javnih površin šteje na primer uporaba za shode in prireditve, uporaba za postavitev obvestilnih tabel, uporaba za letni vrt gostinskega lokala ter ostali primeri, za katere je uporabnik dolžan poravnati občinsko pristojbino.
(1) Kot stavbno zemljišče se za potrebe tega odloka šteje zemljiška parcela ali del zemljiške parcele, ki je kot stavbno zemljišče določena z občinskimi prostorskimi akti.
(2) Kot kmetijsko zemljišče se za potrebe tega odloka šteje zemljiška parcela ali del zemljiške parcele, ki je kot kmetijsko zemljišče določeno z občinskimi prostorskimi akti.
(3) Enostavni objekti so objekti kot jih določa Uredba o razvrščanju objektov (Uradni list RS, št. 37/18).
(1) Stavbno zemljišče se lahko odda v najem le z namenom izboljšanja funkcionalne uporabnosti zemljišč, ki jih zainteresirani najemnik že uporablja iz naslova lastninske pravice ali drugih veljavnih pravnih poslov, za namene kmetijske obdelave (njiva, vrt, košnja, paša) ali drugo rabo, ki ne pomeni trajne spremembe ali poslabšanja parcele glede na njeno namensko rabo.
(2) Obvezni sestavni del najemne pogodbe je natančna določitev namena in obsega uporabe najetega zemljišča.
(1) Na najetem stavbnem zemljišču je dovoljeno postaviti zgolj enostavne objekte na točkovnih temeljih (v velikosti do največ 20 m2), ki niso trajno spojeni s tlemi. Postavitev objektov na pasovnih temeljih in temeljnih ploščah ni dovoljena.
(2) Pogoj za postavitev objektov je, da jih je možno kadarkoli odstraniti brez večjih posegov in stroškov ter na ta način vzpostaviti prejšnje stanje.
(3) Pravico postaviti objekt pridobi najemnik na podlagi pisnega soglasja najemodajalca in po pridobitvi ostalih potrebnih dovoljenj in soglasij.
II. METODE IN POSTOPEK ODDAJE V NAJEM
(postopek oddaje v najem)
(1) Postopek oddaje v najem se prične na vlogo stranke, ki vsebuje najmanj podatke o vlagatelju, identifikacijske podatke o nepremičnini, ki jo želi najeti (parcelna številka in katastrska občina), namen uporabe ter dokazilo o plačani taksi, v primeru prijave na javni razpis pa tudi potrdilo o plačani varščini.
(2) V kolikor občinski organ ugotovi, da je stavbno zemljišče v dejanski uporabi brez ustrezne pravne podlage, dejanskega uporabnika pozove k oddaji vloge za najem predmetnega zemljišča.
(3) Občinski organ, zadolžen za najem, je pred oddajo v najem dolžan opraviti ogled na terenu, razen v primeru, ko presodi, da ogled ni potreben, saj je dejansko stanje znano tudi brez tega.
(4) Ogledu na terenu lahko prisostvuje predstavnik krajevne skupnosti, na območju katere leži zemljišče, ki se oddaja v najem.
(5) O ogledu na terenu se sestavi zapisnik, v katerem se navedejo podatki o zemljišču, ki je predmet najema in ugotovitve ogleda.
(oddaja v najem na podlagi neposredne pogodbe)
(1) Na podlagi popolne vloge pristojni organ najprej prouči ali obstaja možnost oddaje zemljišča v najem z neposredno pogodbo.
(2) Stavbno zemljišče se lahko odda v najem na podlagi metode neposredne pogodbe, če je ocenjen letni prihodek od oddaje v najem posameznega zemljišča nižji od 5.000,00 EUR.
(3) Stavbno zemljišče se na podlagi metode neposredne pogodbe lahko odda odplačno ali neodplačno. V brezplačno uporabo se lahko odda v skladu z določbami 21. člena tega odloka.
(4) Če pristojni organ ugotovi, da bi bilo zemljišče, za najem katerega je podana vloga za sklenitev najemnega razmerja, v najem mogoče oddati na podlagi neposredne pogodbe, pristojni upravni organ na spletni strani Občine Kočevje objavi namero o sklenitvi neposredne pogodbe. Namera o sklenitvi neposredne pogodbe se objavi najmanj 20 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 20 dni.
(5) V kolikor se v roku, ki je določen v objavi namere o sklenitvi neposredne pogodbe javi še kakšen interesent, ki odda ponudbo za objavljeno stavbno zemljišče in tudi položi varščino v višini 50,00 EUR, se z interesenti opravijo pogajanja o ceni in o drugih pogojih pravnega posla.
(6) Če se interesent iz prejšnjega odstavka ne udeleži pogajanj, se varščino zadrži in takoj sklene neposredna pogodba z interesentom iz prvega odstavka tega člena, v kolikor se ne prijavi nihče drug.
(oddaja v najem z javno dražbo ali zbiranjem ponudb)
Poleg primera iz petega odstavka 6. člena tega odloka se stavbno zemljišče odda v najem na podlagi konkurenčnih postopkov razpolaganja (javna dražba ali zbiranje ponudb) tudi v vseh primerih, ko tako določajo področni predpisi, ter v primeru, ko popolno vlogo za določeno zemljišče pred objavo namere za sklenitev neposredne pogodbe vloži več interesentov.
(pravila javnega razpisa)
(1) Za izvedbo javnega razpisa se smiselno uporabljajo določbe Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravne lokalne skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18) in Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18).
(2) Minimalni znesek varščine pri izvedbi javnega razpisa znaša 50,00 EUR.
(sklenitev pogodbe s stranko, ki je že najemnik zemljišča)
(1) Ne glede na določbe 6., 7. in 8. člena tega odloka se, za zemljišče, na katerem je Občina Kočevje pridobila lastninsko pravico, pa je bilo ob času pridobitve te že oddano v najem, z najemnikom sklene neposredno pogodbo o najemu, in sicer v obsegu že sklenjenega najema ter pod pogoji iz tega odloka.
(2) Stranka, ki želi skleniti najemno pogodbo v skladu s prejšnjim odstavkom, je dolžna predložiti najemno pogodbo, ki jo je sklenila s pravnim prednikom Občine Kočevje.
(trajanje najemnega razmerja)
Najemna pogodba se sklene za nedoločen čas z enomesečnim odpovednim rokom.
(dolžnostno ravnanje najemnika)
(1) Najemnik je dolžan uporabljati najeto stavbno zemljišče v skladu z nameni iz 3. člena tega odloka, podrobneje opredeljenimi v najemni pogodbi, in sicer s skrbnostjo dobrega gospodarja.
(2) Najemnik je dolžan obvestiti najemodajalca o vsaki pomembnejši okoliščini glede najetega zemljišča (nedovoljena uporaba zemljišča s strani drugih oseb, nastanek nevarnosti za okolje ipd.), takoj ko zve zanjo, sicer je dolžan najemodajalcu povrniti škodo, ki mu je nastala zaradi opustitve te dolžnosti (obvestilna dolžnost najemnika).
(3) Najemnik je dolžan uporabljati najeto zemljišče tako, da ne predstavlja motenja oziroma mirnega uživanja posesti lastnikov okoliških zemljišč.
(4) Najemnik je dolžan dopustiti izgradnjo oziroma vzdrževanje komunalne infrastrukture preko zemljišča, ki ga ima v najemu.
(1) Najemna pogodba preneha:
1. s sporazumom med strankama,
2. z odpovedjo ene ali druge stranke z enomesečnim odpovednim rokom,
3. z odpovedjo občine kot najemodajalca brez krivdnih razlogov, če je parcela uvrščena v letni načrt razpolaganja s stvarnim premoženjem občine ali če parcelo nujno potrebuje za lastne potrebe, in sicer z enomesečnim odpovednim rokom,
4. z odstopom od pogodbe ene ali druge pogodbene stranke iz krivdnih razlogov (kršitev pogodbenih določil),
5. iz drugih, s predpisi določenih razlogov.
(2) Najemodajalec lahko odstopi od pogodbe iz naslednjih krivdnih razlogov na strani najemnika (kršitev pogodbenih določil):
1. če najemnik ne plača zapadle najemnine niti v roku 15 dni od dneva, ko je prejel opomin,
2. če najemnik ne poravna stroškov postopka niti v roku 15 dni od dneva, ko je prejel opomin,
3. če najemnik uporablja zemljišče v nasprotju z določbami 11. člena tega odloka (zaradi pogodbi nasprotne rabe),
4. če najemnik najemodajalcu preprečuje ogled zemljišča, izvedbo komunalnih ali drugih potrebnih del na zemljišču,
5. če najemnik odda zemljišče v podnajem brez soglasja najemodajalca.
(3) Odpoved najemne pogodbe je potrebno podati v pisni obliki. Če pogodbo odpove občina kot najemodajalec, v pisni odpovedi posebej opozori najemnika na vrnitveno dolžnost iz 13. člena tega odloka.
(1) Po prenehanju najemnega razmerja, ne glede na razlog prenehanja, je najemnik dolžan v največji možni meri vzpostaviti stanje, kakršno je bilo ob sklenitvi najemne pogodbe in vrniti lastniku zemljišče prosto vseh premičnin in nepremičnin.
(2) Za poškodbe zemljišča (onesnaženje, za lastnika škodljivo spremembo zemeljskega reliefa ipd.) je najemnik lastniku odgovoren po splošnih pravilih odškodninskega prava.
(1) Stavbnega zemljišča ni mogoče oddati v podnajem brez pisnega soglasja najemodajalca in samo za krajše časovno obdobje ali v manjšem obsegu. Prav tako mora biti predhodno pisno soglasje podano k vsakemu konkretnemu pravnemu poslu posebej.
(2) Podnajemno razmerje preneha hkrati s prenehanjem veljavnosti najemne pogodbe.
Za vsa vprašanja glede najemnega razmerja, ki niso izrecno urejena v tem odloku in sklenjeni najemni pogodbi, se uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika.
(1) Višina najemnine se določi glede na obračunsko območje, v katerem zemljišče leži.
(2) Obračunska območja v Občini Kočevje so:
I. obračunsko območje, ki obsega ureditveno območje mesta Kočevje z naselji v bližnji okolici, Šalka vas, Mestni log, Dolga vas, Breg, Mahovnik.
II. obračunsko območje, ki obsega naselja Gornje Ložine, Dolnje Ložine, Nove Ložine, Stara Cerkev, Koblarji, Slovenska vas, Mrtvice, Gorenje, Mlaka pri Kočevju, Klinja vas, Željne, Griček pri Željnah, Cvišlerji, Livold, Mozelj, Rajndol, Knežja Lipa, Brezovica, Čeplje, Nemška Loka, Zajčje polje, Črni Potok, Gotenica, Borovec, Inlauf, Gornja Briga, Dolnja Briga, Kočevska Reka, Novi Lazi, Štalcerji, Morava, Stari Log, Polom, Seč, Vrbovec, Smuka, Mala gora, Onek, Laze pri Oneku, Koprivnik, Mačkovec, Predgrad, Dol.
III. obračunsko območje, ki obsega preostala naselja v občini ter območja razpršene gradnje.
(višina najemnine za kmetijsko rabo)
(1) Višina najemnine na letni ravni za kmetijsko rabo se določi v znesku od skupne površine v najem vzetih stavbnih zemljišč.
(2) Višina najemnine znaša:
I. obračunsko območje: 0,09 EUR za m2 skupne površine z isto pogodbo v najem vzetih stavbnih zemljišč v I. obračunskem območju;
II. obračunsko območje: 0,06 EUR za m2 skupne površine z isto pogodbo v najem vzetih stavbnih zemljišč v II. obračunskem območju;
III. obračunsko območje: 0,045 EUR za m2 skupne površine z isto pogodbo v najem vzetih stavbnih zemljišč v III. obračunskem območju.
(2) Za kmetijsko rabo se po tem členu štejejo zlasti obdelava njiv, vrtov, košnja, paša ipd.
(3) Fizičnim osebam s statusom kmeta oziroma osebam, ki so vpisane v register kmetijskih gospodarstev, ter pravnim osebam, katerih primarna dejavnost je kmetijstvo, se najemnina za kmetijsko rabo odmeri v višini 10 % najemnine iz drugega odstavka tega člena.
(višina najemnine za funkcionalno rabo)
(1) Višina najemnine na letni ravni za funkcionalno rabo se določi v znesku od skupne površine v najem vzetih stavbnih zemljišč.
(2) Za funkcionalno rabo k stanovanjskemu objektu (dvorišče, parkirišče, dostopna oziroma dovozna pot, zelenica) znaša najemnina na letni ravni:
I. obračunsko območje: 0,40 EUR za m2 skupne površine z isto pogodbo v najem vzetih stavbnih zemljišč v I. obračunskem območju;
II. obračunsko območje: 0,35 EUR za m2 skupne površine z isto pogodbo v najem vzetih stavbnih zemljišč v II. obračunskem območju;
III. obračunsko območje: 0,30 EUR za m2 skupne površine z isto pogodbo v najem vzetih stavbnih zemljišč v III. obračunskem območju.
(3) Kadar gre za takšno funkcionalno rabo k stanovanjskemu objektu, ki je potrebno za redno uporabo lastne nepremičnine in bi bila lahko po vsebini ustanovljena tudi stvarna služnost v korist nepremičnine v lasti najemnika, znaša za take parcele najemnina 50 % najemnine iz drugega odstavka tega člena.
(4) Za funkcionalno rabo k poslovnemu objektu (dvorišče, parkirišče, dostopna oziroma dovozna pot, zelenica) znaša najemnina 110 % najemnine iz drugega odstavka tega člena.
(5) Za uporabo stavbnega zemljišča v športne in vadbene namene (posamezni športi ali discipline, vadbišča za pse ipd.), kulturne, znanstvene, raziskovalne, humanitarne ali podobne družbene dejavnosti (stalnejše postavitve razstav na prostem, izvedba znanstvenoraziskovalnih projektov) znaša najemnina 75 % najemnine iz drugega odstavka tega člena.
(6) Za uporabo stavbnega zemljišča v gospodarske namene ali druge podobne namene, ki so povezani s pridobitno dejavnostjo najemnika, znaša najemnina 250 % najemnine iz drugega odstavka tega člena.
(7) V kolikor se posamezno stavbno zemljišče uporablja za več zgoraj naštetih namenov, se kategorija uporabe in višina najemnine določi glede na pretežno uporabo celote z isto pogodbo najetih stavbnih zemljišč.
(8) V primeru dvoma, v katero (pretežno) kategorijo namena uporabe spada najem po konkretni najemni pogodbi, odloči vodja pristojnega občinskega oddelka za upravljanje s stavbnimi zemljišči.
(1) Najemnina iz 17. in 18. člena tega odloka se odmeri enkrat letno, in sicer do 31. januarja za tekoče leto.
(2) Če se pogodba prvič sklepa v drugi polovici koledarskega leta, se stranki za to leto zaračuna polovično najemnino, razen če se ugotovi, da je stranka stavbno zemljišče, ki je predmet najema, koristila že pred sklenitvijo najemne pogodbe.
Ne glede na določbe 17. in 18. člena tega odloka znaša minimalna najemnina na letni ravni 30,00 EUR.
(1) Stavbno zemljišče se lahko, v primerih, ko za to obstoji javni interes, da v brezplačno uporabo po metodi javnega zbiranja ponudb ali z neposredno pogodbo:
– osebam javnega prava za opravljanje javnih nalog;
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za opravljanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
– socialnemu podjetju ali nepridobitni pravni osebi, kot je opredeljena v zakonu, ki ureja socialno podjetništvo, ki namerava poslovati kot socialno podjetje in bo začela postopek registracije v skladu z zakonom, ki ureja socialno podjetništvo, v obsegu, ki je potreben za opravljanje dejavnosti za katero je ustanovljena, ali
– mednarodnim organizacijam, katerih članica je Republika Slovenija in imajo na njenem ozemlju svoj sedež, agencijo, oddelek, predstavništvo ali pisarno, za izvajanje njihovih nalog.
(2) O oddaji v brezplačno uporabo odloči župan s sklepom.
(3) Pogodba o brezplačni uporabi, sklenjena na podlagi prvega odstavka tega člena mora vsebovati določbo, da uporabnik krije obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo, prav tako pa tudi določilo o obveznosti izročitve neupravičeno prejete koristi.
(revalorizacija najemnine)
(1) Višina najemnine za posamezno obračunsko območje se revalorizira vsako leto, najkasneje do konca meseca marca.
(2) Revalorizacija se opravi na podlagi indeksa cen življenjskih potrebščin v predhodnem letu, kot je izračunan s strani državnega organa, pristojnega za statistiko.
(3) O višini revalorizacije odloči župan s sklepom.
(1) Najemnik je dolžan poravnati tudi stroške postopka oddaje v najem, ki obsegajo stroške ogleda na terenu ter priprave pogodbe v višini 12,00 EUR.
(2) V kolikor je zaradi razlogov na strani stranke potrebno opraviti več kot en ogled na terenu, je najemnik dolžan poravnati stroške za drugi in vsak nadaljnji ogled na terenu v višini 5,00 EUR po ogledu.
(3) Stroški se poravnajo v enkratnem znesku ob sklenitvi najemne pogodbe.
(4) V primeru, da stroški niso poravnani, to predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe.
(oddaja kmetijskih zemljišč v zakup)
(1) Kmetijska zemljišča se oddajajo v zakup v skladu s pogoji in po postopku, ki jih določa zakon, ki ureja kmetijska zemljišča.
(2) Za določitev višine zakupnin kmetijskih zemljišč se uporablja vsakokratno veljavni cenik Sklada Kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za posamezno leto, objavljen na njihovi spletni strani.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
(dolžnost priglasitve uporabe)
(1) Vse fizične ali pravne osebe, ki ob uveljavitvi tega odloka uporabljajo stavbna zemljišča v lasti Občine Kočevje brez pravne podlage, so v roku treh mesecev od uveljavitve tega odloka pri občinski upravi dolžne vložiti vlogo za najem ali odkup zemljišča, ki ga uporabljajo.
(2) Fizične in pravne osebe, ki ne ravnajo v skladu s prejšnjim odstavkom so lastniku zemljišč odgovorne po splošnih pravilih odškodninskega prava.
(3) Fizičnim in pravnim osebam, ki ne ravnajo v skladu s prvim odstavkom tega člena, se odmeri uporabnina za pet let nazaj, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zapadlosti uporabnine za posamezno leto do plačila.
(evidenca uporabe brez pravne podlage)
(1) Občinska inšpekcija je dolžna v enem letu od uveljavitve tega odloka vzpostaviti evidenco stavbnih zemljišč v lasti Občine Kočevje, ki se dejansko uporabljajo brez pravne podlage.
(2) Evidenca obsega naslednje podatke:
– navedba parcele in katastrske občine,
– ime in priimek oziroma firma osebe, ki občinsko parcelo dejansko uporablja,
– vsebina dejanske uporabe,
– ugotovitev, ali je na parceli tudi kakšen objekt, ki ustreza definiciji objekta po predpisih, ki urejajo graditev objektov, ter njegovo kategorizacijo.
(3) Občinska inšpekcija je dolžna sprožiti in izpeljati vse pravne postopke, da se bodisi vzpostavijo ustrezne pravne podlage za uporabo občinskih nepremičnin bodisi odstranijo vsi objekti, naprave in drugi predmeti, ki se ne nahajajo na teh nepremičninah in preneha z njihovo neupravičeno uporabo.
(4) Občinski inšpektor o tem v roku šestih mesecev po poteku roka iz prvega odstavka tega člena pripravi posebno poročilo, ki ga predloži županu, ta pa občinskemu svetu v obravnavo.
Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Odlok o oddajanju stavbnih zemljišč v lasti Občine Kočevje v najem (Uradni list RS, št. 101/11).
(dokončanje najemnih razmerij)
(1) Najemne pogodbe, sklenjene pred uveljavitvijo tega odloka, veljajo do izteka časa, za katerega so bile sklenjene.
(2) Najemnikom, ki jim najemne pogodbe prenehajo veljati z 31. 12. 2018, se v letu 2019 ponudi v podpis najemno pogodbo skladno s tem odlokom.
(začetek veljavnosti odloka)
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-7/2018-1, 645
Kočevje, dne 26. oktobra 2018
dr. Vladimir Prebilič l.r.
