Na podlagi 119. člena in v povezavi s 115. členom Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 61/17), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 27/08 – odl. US, 76/08, 79/09, 51/10, 84/10 – odl. US, 40/12-ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 76/16 – odl. US, 11/18 – ZSPDSLS-1, 30/18 in 61/20 – ZIUZEOP-A) in 19. člena Statuta Občine Brežice (Uradni list RS, št. 10/09 in 3/10) je Občinski svet Občine Brežice na 12. redni seji dne 1. 6. 2020 sprejel
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za stanovanjsko gradnjo Dobova Kaptol – sever, DOB-07
(podlaga in predmet za OPPN)
(1) S tem odlokom se sprejme Občinski podrobni prostorski načrt za stanovanjsko gradnjo Dobova Kaptol – sever, DOB-07 (v nadaljevanju: OPPN), ki ga je izdelalo podjetje M MUNDUS Mateja Sušin Brence s.p., pod ID št. PA 1389.
(2) OPPN se sprejme ob upoštevanju Odloka o občinskem prostorskem načrtu Občine Brežice (Uradni list RS, št. 41/19 – uradno prečiščeno besedilo; v nadaljevanju OPN), in sicer na pobudo lastnikov zemljišč na območju OPPN.
(3) Na območju OPPN se načrtujejo enostanovanjske stavbe s spremljajočimi ureditvami in infrastrukturo. Določijo se robni pogoji za gradnjo, pri čemer so kot izhodišča upoštevani pogoji, smiselno povzeti po PIP prostorskih izvedbenih pogojih iz OPN in veljavnega OPPN južno od območja predmetnega OPPN, upoštevajoč izhodišča pobudnikov.
(pomen izrazov in kratic)
(1) Kratice, uporabljene v tem odloku, imajo naslednji pomen:
Kratica | Pomen kratice |
EUP | Enota urejanja prostora |
FZP | Faktor zelene površine |
GP | Gradbena parcela |
OPN | Občinski prostorski načrt Občine Brežice |
OPPN | Občinski podrobni prostorski načrt za stanovanjsko gradnjo Dobova Kaptol – sever, DOB – 07 |
(2) Etažnost objekta je določena s številom etaž nad terenom, pri čemer se kot etaža štejejo pritličje (P), mansarda (M) in nadstropje (N).
(3) Faktor zazidanosti gradbene parcele stavbe je razmerje med zazidano površino vseh objektov (vključno s tistimi nezahtevnimi in enostavnimi objekti, ki imajo enega ali več prostorov in v katere človek lahko vstopi) in celotno površino gradbene parcele stavbe.
(4) Faktor zelenih površin je razmerje med odprtimi bivalnimi površinami in celotno površino gradbene parcele stavbe. Za odprte bivalne površine se štejejo zelene površine in tlakovane površine, namenjene zunanjemu bivanju, ki ne služijo kot prometne površine ali komunalne funkcionalne površine (npr. dostopi, dovozi, parkirišča, prostori za ekološke otoke).
(5) Gradbena meja je črta, ki je novozgrajene oziroma načrtovane stavbe s svojim najbolj izpostavljenim delom stavbe nad terenom ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali so od nje odmaknjene v notranjost zemljišča.
(6) Kolenčni zid je višina zidu v podstrešju, merjeno od nosilne konstrukcije (npr. plošča) do stika poševne strehe in vertikalne zunanje stene, merjeno z notranje strani stavbe. V višino kolenčnega zidu je všteta tudi višina kapne lege.
(7) Kubus pomeni volumen oblike kvadra oziroma kocke.
(8) Gradbena parcela stavbe je zemljišče, ki je trajno namenjeno redni rabi te stavbe. Obsega prostorsko medsebojno povezano zemljišče, na, nad ali pod katerim je predvidena ali se nahaja stavba, in drugo zemljišče, ki je trajno namenjeno za redno rabo te stavbe. Gradbena parcela stavbe obsega tudi zemljišče, na, nad ali pod katerim je predviden ali se nahaja pomožni objekt stavbe, in zemljišče, ki je trajno namenjeno redni rabi tega pomožnega objekta.
(9) Površina za razvoj objekta(ov) predstavlja zemljišče, ki je omejeno z gradbenimi mejami, na katerem je možna gradnja enega ali več objektov, pod pogoji, ki jih določa ta odlok.
(10) Praviloma – izraz pomeni, da je treba upoštevati določila odloka, vendar je dopustno odstopanje od njih, če jih zaradi utemeljenih razlogov in omejitev ni možno upoštevati, kar je treba obrazložiti in utemeljiti v projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja.
(11) Zelena streha je streha, ki jo pokriva zemljina z vegetacijskim slojem.
(1) OPPN vsebuje poleg tekstualnega dela (v nadaljevanju: odlok) tudi grafični del ter priloge.
(2) Vsebina odloka določa:
1. opis prostorskih ureditev,
2. območje urejanja,
3. umestitev načrtovanih ureditev v prostor,
4. zasnova projektnih rešitev in pogojev glede priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro,
5. rešitve in ukrepi za celostno ohranjanje kulturne dediščine,
6. rešitve in ukrepi za varovanje okolja, naravnih virov in ohranjanje narave,
7. rešitve in ukrepi za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom,
8. etapnost izvedbe prostorske ureditve,
9. velikost dopustnih odstopanj od funkcionalnih, oblikovalskih in tehničnih rešitev,
10. obveznosti udeležencev graditve objektov,
11. usmeritve za določanje meril in pogojev po prenehanju veljavnosti OPPN.
(3) Grafični del vsebuje naslednje načrte:
1. | Območje OPPN | |
| 1.0 na OPN | M 1:5000 |
| 1.1 na TTN | M 1:5000 |
| 1.2 na DOF in DKN | M 1:2000 |
| 1.3 na geodetskem načrtu | M 1:1000 |
2. | Vplivi in povezave | M 1:2000 |
3. | Ureditvena situacija | M 1:1000 |
4. | Prometne ureditve | M 1:1000 |
5. | Infrastruktura | M 1:500 |
6. | Parcelacija | M 1:1000 |
(4) OPPN ima naslednje obvezne priloge: izvleček iz hierarhično višjega prostorskega akta, izhodišča za pripravo prostorskega izvedbenega akta, prikaz stanja prostora, strokovne podlage za pripravo OPPN, smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora, obrazložitev in utemeljitev OPPN in povzetek za javnost.
(5) Glede na z OPPN-jem načrtovane ureditve in varovanja, okoljskega poročila za postopek celovite presoje vplivov na okolje ni bilo potrebno izdelati, zato ni predmet obveznih prilog.
II. OPIS PROSTORSKIH UREDITEV
(1) Območje OPPN se nahaja na severnem robu naselja Dobova.
(2) Območje OPPN je z OPN opredeljeno kot del EUP z oznako DOB-07, kjer je določena namenska raba SSe – območja stanovanjske prostostoječe gradnje izključno enodružinskih hiš.
(3) Območje OPPN je opredeljeno upoštevajoč obstoječe funkcionalne celote in izkazan investicijski interes in vključuje tisti del zemljišč, katerega lastniki so izrazili interes in tisti del zemljišč, ki je potreben za funkcioniranje zemljišč, vključenih v OPPN.
(4) Skladno s četrtim odstavkom 142. člena OPN je bila v fazi pobude in oblikovanja izhodišč izdelana zasnova celotnega območja EUP.
(5) Območje OPPN sega:
– na vzhodu do LC – lokalna cesta 024271, Kapele–Dobova,
– na zahodu do JP – javna pot 529021, odcep Gabrske poti,
– na severu do kmetijskih zemljišč,
– na jugu do obstoječe pozidave.
(6) Območje OPPN zajema zemljišča na parc. št. del 583/3, del 583/4, del 583/9, del 581, 582/1, 582/2, manjši del 289/5 in manjši del 289/4, 808/2, 287/2, 288, večinski del 938, vse k.o. 1292 Gabrje v skupni velikosti cca 0,97 ha.
(7) Meja območja OPPN je razvidna iz načrta 1 grafičnega dela »Območje OPPN«.
(1) Teren na območju OPPN rahlo pada proti jugu. Območje je nepozidano in v kmetijski rabi (trajni travniki).
(2) Območje OPPN je obdano s prometnicami, s katerih se zagotavlja dostop do območja OPPN. Ob lokalni cesti Kapele–Dobova vzhodno od območja je predvidena rezervacija koridorja za kolesarje. Obstoječe javno dobro (pot) znotraj območja OPPN je namenjeno zgolj zagotavljanju dostopa do kmetijskih zemljišč, kar pa po pozidavi območja OPPN ne bo več potrebno.
(3) Območje OPPN meji na obstoječo pozidavo, ki je komunalno opremljena – vodovod, kanalizacija, elektroenergetsko omrežje. Za potrebe napajanja območja je potrebna izvedba sekundarnih vodov.
(4) OPPN ne posega na varovana območja – ne na območje kulturne dediščine, ne na območja ohranjanja narave, varstva voda, gozdov ali na ogrožena območja in na območja namenjena obrambi.
(5) Predvideni posegi ne bodo obremenilno vplivali na obstoječo rabo prostora in ne bodo predstavljali bistvene dodatne obremenitve na že vzpostavljeno prometno in komunalno energetsko infrastrukturo v širšem območju. Vplivov novogradnje na varnost pred požarom, na higiensko in zdravstveno zaščito, na varnost pri uporabi ter na varnost pred hrupom, upoštevajoč ustrezne ukrepe ni oziroma se stanje z izvedbo posegov ne poslabšuje.
(6) Vplivi in povezave s sosednjimi območji so razvidni iz načrta 2 grafičnega dela »Vplivi in povezave«.
Na območju OPPN so dopustne vse vrste gradenj, ki jih opredeljuje veljavni zakon o gradnji.
(vrste objektov glede na namen po klasifikaciji objektov)
Skladno z veljavnim predpisom o razvrščanju objektov glede na namen uporabe je dopustna gradnja naslednjih objektov s pretežnim namenom:
1 | Stavbe | |
| 11100 | Enostanovanjske stavbe, od tega samostojne hiše |
| 12420 | Garažne stavbe, od tega garaže kot pripadajoč objekt |
2 | Gradbeno inženirski objekti (ne glede na zahtevnost objekta) |
| 21121 | Lokalne ceste in javne poti, nekategorizirane ceste in gozdne ceste |
| 222 | Lokalni cevovodi, lokalni (distribucijski) elektroenergetski vodi in lokalna (dostopovna) komunikacijska omrežja |
(1) Območje je skladno z namensko rabo namenjeno bivanju.
(2) Dopustne so tudi spremljajoče dejavnosti, ki niso moteče za osnovno rabo, in sicer: storitvene, poslovne dejavnosti, dejavnosti intelektualnih in umetniških storitev, če so izpolnjeni tudi naslednji pogoji:
– dovolj velika gradbena parcela, ki zagotavlja potrebne površine za normalno funkcioniranje objekta vključno z zadostnimi parkirnimi površinami,
– brez bistveno povečanih negativnih vplivov na bivanje in bivalno okolje (npr. povečana stopnja hrupa in drugih emisij) glede na obstoječe obremenitve in v skladu z dopustnimi mejami določenimi s predpisi,
– ne generirajo tovornega niti večjega osebnega prometa.
(3) Delež spremljajočih dejavnosti v stanovanjski stavbi je največ 50 % bruto etažne površine.
(vrste objektov glede na zahtevnost)
V območju OPPN je poleg manj zahtevnih objektov, navedenih v 7. členu tega odloka dopustna tudi gradnja nezahtevnih in enostavnih objektov skladno s 13. členom tega odloka.
III. MERILA IN POGOJI NAČRTOVANIH OBJEKTOV IN POVRŠIN
(zasnova in ureditvene enote)
(1) Območje OPPN ima eno ureditveno enoto, kjer je predvidena gradnja enostanovanjskih stavb s spremljajočimi ureditvami. Zasnova sledi zagotavljanju dostopa do posamezne gradbene parcele, hkrati pa je vodilo fleksibilnost, faznost izvedbe infrastrukturne opremljenosti in lastniška struktura. Umestitev infrastrukturnih koridorjev izhaja iz težnje zagotoviti medsebojno kar se da neodvisno izgradnjo infrastrukture.
(2) Določi se fleksibilna zasnova še nepozidanega območja z robnimi pogoji in površinami za razvoj objektov.
(3) Zasnova je razvidna iz načrta 3 grafičnega dela OPPN »Ureditvena situacija«. Stavbe prikazane v grafičnem delu so simbolne narave.
(lokacijski pogoji in pogoji o velikosti objektov)
(1) Gradnja objektov je dopustna na površinah za razvoj objekta.
(2) Površina za razvoj objekta je odmaknjena od parcelne meje GP 4,0 m, od parcel cest, namenjenih le dostopu do posamezen parcele (GPc1a-GPc1d) pa 1,0 m, kot je prikazano v grafičnem delu.
(3) Izven površine za razvoj objektov je dopustna gradnja infrastrukturnih vodov, uvozov, ureditve utrjenih dvorišč ter nezahtevnih in enostavnih objektov pod pogoji 13. člena tega odloka.
(4) Vsi nadzemni objekti morajo biti odmaknjeni od parcele ceste najmanj 1,5 m ali tudi več, če to zahteva preglednost in varnost na prometnih površinah.
(5) Razmiki med stavbami morajo biti najmanj tolikšni, da so zagotovljeni svetlobno-tehnični, požarnovarnostni, sanitarni in drugi pogoji in da je možno vzdrževanje in raba objektov v okviru gradbene parcele.
(6) Glavni, stanovanjski objekt se praviloma umesti na severni del GP. Takšna umestitev objekta na parcelo omogoča oblikovanje zelenega vrta na južnem delu GP.
(7) Velikost objektov se zaradi vodila fleksibilnosti določi z robnimi pogoji in sicer na površini za razvoj objekta, upoštevajoč gradbene meje in faktor zazidanosti.
– Največja dopustna velikost glavnega objekta (stanovanjske hiše) je 160 m2 zazidane površine brez nadkrite zunanje bivalne terase v pritličju.
– Etažnost je P+M pri dvokapni ali P+1N pri ravni strehi, pri čemer mora biti volumen členjen.
– Kletne etaže so dovoljene, v kolikor to dopuščajo terenske razmere in komunalni priključki in sicer maksimalne višine 2,5 m. Površina kletne etaže, ki je v celoti vkopana in ne sega nad koto novo urejenega terena in tvori zelene površine ali potrebne utrjene površine objekta, se ne šteje v površino objekta za izračun faktorja zazidanosti.
– Kota pritličja je največ 0,5 m nad terenom na mestu vhoda.
– Maksimalna etažna višina pritličja je 3,0 m.
– Maksimalna višina kolenčnega zidu je 1,4 m.
(8) Pripadajoče stavbe:
– Velikost pripadajoče stavbe mora izkazovati sekundarno funkcijo – manjši gabariti.
– Pripadajoče stavbe so lahko le pritlične izvedbe (maksimalna svetla višina 2,5 m),lahko tudi podkletene.
– Največja zazidana površina pripadajoče stavbe je 65 m2.
– Na posamezni gradbeni parceli je dopustno graditi največ dve pripadajoči stavbi, pri čemer druga ne sme biti večja od 25 m2.
– Pripadajoče stavbe, ki se po namenu klasificirajo pod 12420, 12520 se lahko združijo v enovito pripadajočo stavbo, ki v skupni površini ne sme presegati v tem odstavku navedene največje dopustne velikosti.
(9) Stopnja izkoriščenosti zemljišč za gradnjo: določena z največjo dopustno zazidano površino objektov oziroma površino na stiku s terenom, kot jih določa sedmi in osmi odstavek tega člena, min Fzp=0,3.
(pogoji za oblikovanje objektov in površin)
(1) Oblika glavnega objekta – enostanovanjske stavbe:
– V osnovi tloris podolgovate oblike.
– Dopustno je dodajanje in odvzemanje manjših kubusov na osnovni podolgovat tloris (L, T ipd. oblike). Dodajanje kubusov je lahko tudi konzolno.
– Stavbe, ki imajo ravno streho in ki imajo zazidano površino večjo od 100 m2, morajo imeti členjene fasade, lahko z volumni (dodajanje, odvzemanje, zamiki, terase) ali s fasado (barva fasade ali fasadne obloge) zaradi zmanjšanja pojavnosti volumna v prostoru.
– Orientacija daljše stranice (sleme strehe) v smeri V–Z.
– Z naknadnimi prizidavami je treba zagotoviti skladnost celotne podobe objekta.
(2) Streha:
– Enostavna simetrična dvokapna streha z naklonom 30°–40° s smerjo slemena v vzdolžni smeri objekta. Čopi niso dopustni. Kritina je opečno rdeče do bakreno rjave barve, drobne strukture kot strešniki. Strehe dodanih volumnov so ravne. Dopustne so pravokotne frčade, in sicer največ 1 frčada na eni strešini.
– Ravna streha z minimalnim naklonom skritim v vencu objekta.
– Dopustne so zazelenjene strehe in terase.
– Prepovedana je uporaba svetlobo odbijajočih materialov kritine (npr. glazirana kritina).
(3) Oblikovanje fasad
– Oblikovanje ter horizontalna in vertikalna členitev fasad, strukturiranje in postavitev fasadnih odprtin in oblikovanje drugih fasadnih elementov so enostavni.
– Material: poleg stekla je dopustna kombinacija maksimalno dveh materialov.
– Prepovedani so neznačilni arhitekturni elementi in detajli na fasadah (kot so večkotni in polkrožni izzidki, stolpiči, fasadni pomoli in tipični arhitekturni elementi drugih arhitekturnih okolij (stebrišča, loki idr.).
– Fasade naj bodo v odtenkih svetlih, toplih, zemeljskih barv ali v beli barvi. Dovoljene so barvne kombinacije za poudarek posameznega dela fasade (dodani ali odvzeti kubusi, vhod).
– Prepovedana je uporaba barv, ki se v prostoru izrazito moteče in neavtohtone (npr. signalne barve, citronsko rumena, vijolična, živo oziroma travniško zelena, modra, turkizno modra).
(4) Postavitev zunanjih enot naprav
– Klimatskih naprav ni dopustno nameščati na ulične fasade objektov ob cesti Kapele–Dobova, razen če so te fasade izvedene tako, da deli fasad zakrivajo instalacije in zunanjo enoto naprave.
– V primeru postavitve zunanje enote toplotne črpalke na mesto, vidno iz ulice, mora biti le-ta vizualno skrita.
– Fotovoltaični sistemi se praviloma izvedejo le kot del strehe ali fasade ali z umeščenimi elementi v brežino. Naprave za izkoriščanje sončne energije se na strehe postavijo vzporedno s strešino, njihov najvišji del pa ne sme presegati višine slemena osnovne strehe. Dopustna je postavitev prostostoječih manjših enot na terenu kot del brežine, ki premošča višinske razlike terena, in sicer v skupni največji velikosti 40 m2 površine panelov.
(5) Pripadajoče stavbe
– Oblikovnost pripadajočih stavb mora izkazovati sekundarno funkcijo – oblikovno skromnejše stavbe, enostaven pravokotni volumen.
– Ravna streha, lahko zazelenjena, lahko transparentna.
– Pogoji za oblikovanje fasad veljajo smiselno enako kot za stanovanjski objekt.
– V kolikor se pripadajoča stavba dotika glavnega objekta, se le ta loči vizualno ali z zamikom iz glavne fasade.
– Na dveh sosednjih parcelah je dovoljena izvedba dveh pripadajočih stavb kot enovita stavba, ki se na parcelni meji stikata s fasado, lahko z zamikom, vendar skupna tlorisna velikost takega objekta ne sme presegati 80 m2. Konstrukcija in oblikovni elementi delov stavbe morajo biti medsebojno poenoteni.
(6) Uvozi in utrjene površine:
– Zaradi zagotavljanja čim večjega deleža zelenih površin, se utrjene tlakovane površine načrtujejo v najmanjši možni velikosti, ki še izpolnjuje funkcijo – dovoz, parkirišča.
– Dovozi na parcele se asfaltirajo ali tlakujejo v širini najmanj 3,5 m, s poglobljenimi robniki in ustreznimi uvoznimi radiji.
– Parkirišča so asfaltirana, tlakovana ali izvedena s travnatimi rešetkami. Vsaka stanovanjska enota mora imeti najmanj 2 parkirni mesti in prostor za ustavljanje vozil. Praviloma se zagotovi še tretje parkirno mesto, ki je sestavni del hortikulturne ureditve – travne rešetke, leseni tramovi ali drugi površinski materiali kombinirani s površinami trave (razen betonsko satovje), kar velja tudi za vsako nadaljnje parkirno mesto.
– V primeru dodatne dejavnosti v objektu, morajo biti vse manipulativne in parkirne površine za potrebe dejavnosti na pripadajoči parceli.
(7) Nepozidane in neutrjene površine
– Postavitev ograj in opornih zidov je določena v 13. členu tega odloka.
– Območje se zazeleni v čim večji možni meri, tako zaradi ponikanja meteorne vode kot zaradi privlačnosti prostora.
– Na posamezni GP je potrebno zagotoviti najmanj 2 drevesi.
– Rastlinske vrste na zelenih površinah s koreninami ne smejo segati v območje komunalnih vodov (odmik dreves od posameznih vodov najmanj 1,5 m, od vodovoda in kanalizacije pa najmanj 2,0 m) ali preglednostnega trikotnika.
– Izvedejo se izravnave terena na mestih, kjer je to potrebno zaradi navezave na cestno omrežje. Pri preoblikovanju terena se upošteva načelo čim bolj smotrne prerazporeditve mas ter prilagoditve obstoječemu reliefu na mejah območja urejanja. Višinske razlike na zemljišču naj bodo prioritetno urejene s travnatimi brežinami.
– Višinska kota terena na parcelni meji GP9 in GP10 s parcelo ceste se prilagodi višinski koti ceste, kjer je rezerviran koridor za kolesarsko povezavo. Izravnava terena se izvede na navedenih gradbenih parcelah z brežino, in sicer najkasneje ob izvedbi kolesarske povezave.
(pogoji za nezahtevne in enostavne objekte)
(1) Skladno z veljavnim predpisom o razvrščanju objektov glede na namen uporabe je dopustna gradnja naslednjih nezahtevnih in enostavnih objektov s pretežnim namenom, ki so kot pripadajoč objekt k enostanovanjski stavbi, in sicer:
1 | Stavbe | |
| 11100 | Enostanovanjske stavbe, od tega: |
| – letna kuhinja – zunanji pokrit dnevni prostor (nadstrešnica, senčnica) |
|
| 12420 | Garažne stavbe, od tega: |
| – garaže, – pokrita parkirišča (nadstrešnica) – kolesarnice |
|
|
| 12520 | Rezervoarji, silosi in skladiščne stavbe, od tega: |
| – rezervoar za vodo (podzemni, za lastne potrebe), – rezervoar za plin (podzemni, za lastne potrebe) – pomožni objekt, namenjen shranjevanju različnih predmetov (npr. kot drvarnica, lopa) |
|
|
2 | Gradbeno inženirski objekti |
| 24122 | Drugi gradbeni inženirski objekti za šport, rekreacijo in prosti čas, od tega bazen za kopanje (največ 40 m2) |
| 22223 | Vodni stolpi in vodnjaki, od tega vodnjaki |
| 24205 | Drugi gradbeno inženirski objekti, ki niso uvrščeni drugje, od tega: |
| – ograja – oporni zid. |
|
| 32120 | Urbana oprema, od tega: |
| – okrasni bazen do (20 m2) – objekti za oglaševanje in informacijski panoji. |
|
(2) Največjo dopustno velikost pripadajočih objektov in njihovo število na posamezni GP določa osmi odstavek 11. člena tega odloka.
(3) Lega in oblikovnost nezahtevnih in enostavnih objektov se izvaja smiselno pod pogoji o legi pripadajoče stavbe, navedenimi v 11. členu in o oblikovnosti pripadajoče stavbe, navedenimi v 12. členu, v kolikor ni drugače navedeno v tem členu.
(4) Lega nezahtevnih in enostavnih objektov na zemljišču:
– Najbolj izpostavljen del nezahtevnih ali enostavnih objektov, ki so po definiciji stavbe, mora biti od meje sosednjih parcel oddaljen min. 1,5 m, lahko tudi manj, če s tem soglaša lastnik sosednjega zemljišča. Minimalni odmik ostalih nezahtevnih in enostavnih objektov od parcelne meje je 0,5 m.
(5) Ograje:
– Medsoseske ograje se praviloma postavijo na mejo zemljiških parcel, s čimer morata lastnika mejnih parcel soglašati. V primeru, ko lastnika sosednjih zemljišč o postavitvi ograje na parcelno mejo ne soglašata, je lahko ograja postavljena največ do meje zemljiške parcele na kateri se gradi, vendar tako, da se z gradnjo ne posega na sosednje zemljišče.
– Odmik ograj od cestišča ne sme biti manjši od 1,5 m.
– Ograje so maksimalne višine 1,5 m, zelene ograje (žive meje) lahko tudi do 2,0 m.
– V križiščih ograje ne smejo ovirati preglednega trikotnika.
– Masivne zazidane ograje in zasaditev meja s cipresami niso dopustni.
– Oblikovnost ograj v nizu ob isti prometnici morajo biti oblikovno poenotene ali zazelenjene.
(6) Oporni zid:
– Oporni zid se lahko postavi na mejo zemljiških parcel, s čimer morata lastnika mejnih parcel soglašati. V primeru, ko lastnika sosednjih zemljišč o postavitvi ograje na parcelno mejo ne soglašata, je lahko oporni zid postavljen največ do meje zemljiške parcele na kateri se gradi, vendar tako, da se z gradnjo ne posega na sosednje zemljišče.
– Dopustna je postavitev opornega zidu za premostitev višin terena.
– Največja višina opornega zidu je 1,2 m (višinska razlika med spodnjim in zgornjim zemljiščem).
– Pri dolžini opornega zidu, ki je višji od 0,5 m in daljši od 3,0 m, mora biti le-ta členjen z zasaditvijo oziroma v celoti zazelenjen.
(7) Mesta za zbiranje in odjem smeti (odjemno in zbirno mesto komunalnih odpadkov) ob Kaptolski cesti in cesti Kapele–Dobova se uredijo na način, da niso vizualno izpostavljena. Zbirne posode se postavijo na utrjeno podlago, ogradijo se z netransparentno ograjo, ki mora biti višja od zabojnikov. Ograja je lahko lesena ali iz vlaknocementnih fasadnih plošč ipd. ali pa se odjemno mesto vizualno zakrije z zelenjem.
(8) Objekti za oglaševanje: Dopustno je le oglaševanje dejavnosti v območju OPPN ob upoštevanju predpisov lokalne skupnosti za postavljanje objektov za reklamiranje, obveščanje in oglaševanje. Največja velikost oglaševalne table je 0,5 m2.
(pogoji za obstoječe objekte)
Znotraj območja OPPN ni obstoječih objektov.
IV. POGOJI ZA GOSPODARSKO JAVNO IN DRUGO INFRASTRUKTURO
(1) Obstoječe stanje infrastrukturne opremljenosti je navedeno v 5. členu tega odloka. Potrebna je izgradnja sekundarnih vodov vodovoda, kanalizacije, električnega in lahko tudi telekomunikacijskega omrežja.
(2) Praviloma morajo vsi sekundarni in primarni vodi potekati po javnih (prometnih in intervencijskih) površinah oziroma površinah v javni rabi tako, da je omogočeno vzdrževanje infrastrukturnih objektov in naprav. Kadar potek po javnih površinah ni mogoč, mora lastnik prizadetega zemljišča omogočiti izvedbo in vzdrževanje javnih vodov na svojem zemljišču, lastnik posameznega voda pa mora za to od lastnika zemljišča pridobiti služnostno pravico.
(3) Upoštevati je potrebno predpisane in priporočene odmike med posameznimi infrastrukturnimi vodi pri vzporednem poteku in na območjih križanj. Odmiki od cest in infrastrukturnih koridorjev morajo omogočati nemoteno funkcioniranje in vzdrževanje infrastrukturnih objektov. Kjer bo infrastruktura izvedena v vozišču, morajo biti jaški na sredini voznega pasu. Prečkanja cest, uvozov, dvorišč se izvedejo v zaščitnih ceveh, ki omogočajo kasnejše rekonstrukcije in obnove brez posegov v cestno telo.
(4) Sajenje dreves v varovalnih območij infrastrukture je dopustno pod pogoji, navedenimi v sedmem odstavku 12. člena tega odloka.
(5) Elektro omarice, omarice telekomunikacijskih in drugih tehničnih napeljav je potrebno namestiti tako, da so javno dostopne in da praviloma niso na uličnih fasadah objektov.
(6) Priključki posamezne gradbene parcele stavbe so predmet projektne dokumentacije, prav tako tudi pogoji in obveznosti udeležencev pri gradnji.
(7) Prometne ureditve so prikazane na načrtu 4 grafičnega dela OPPN »Prometne ureditve«. Potek komunalnih, energetskih in telekomunikacijskih vodov in naprav je razviden iz načrta 5 grafičnega dela OPPN »Infrastruktura«.
(prometna infrastruktura)
(1) Dostop do območja OPPN se zagotavlja:
– iz vzhodne strani z LC – lokalne ceste 024271, Kapele–Dobova,
– iz južne strani z LK – mestne ali krajevne ceste 027561, Kaptolska in Gabrska pot in
– iz zahodne strani z JP – javne poti 529021, odcep Gabrske poti I,
– preko internih dostopnih cest GPc1 in GPc2, ki se načrtujejo za potrebe zagotavljanja dostopa do posamezne gradbene parcele.
(2) Karakteristični prečni prerez internih dostopnih cest (GPc1 in GPc2) je 5,0 m (vozišče 1 x 3,50 m, bankina ob vozišču 2 x 0,75 m).
(3) Pri načrtovanju navezave ceste GPc2 na cesto Kapele–Dobova je potrebno upoštevati višinsko koto te ceste, zraven katere je rezerviran koridor za kolesarsko povezavo.
(4) Parkirna mesta za posamezno gradbeno parcelo, se zagotavljajo na parceli sami, upoštevajoč določbe 12. člena tega odloka.
(5) Prometne ureditve so prikazane na načrtu 4 grafičnega dela OPPN »Prometne ureditve«.
(vodovod in hidrantno omrežje)
(1) Na območju OPPN poteka obstoječi javni primarni vodovod AC Ø 125 mm, ki se ukinja po vzpostavitvi v funkcijo že izvedenega vodovoda NL Ø 100 mm, ki poteka ob zahodnem robu lokalne ceste LC 024270, Kapele–Dobova.
(2) Sekundarni vod se izvede s priključitvijo na obstoječi primarni javni vodovod PE Ø 90 mm.
(3) Sekundarni vodi se izvedejo praviloma v koridorju novih dostopnih cest. Priključevanje objektov na vodovodno omrežje je obvezno. Način in mesto priklopa ter dimenzioniranje se izvedejo pod pogoji upravljavca. Natančnejši potek, dimenzioniranje in tehnične karakteristike omrežja se določijo v fazi izdelave projekta komunalnega opremljanja območja.
(4) Na območju ceste GPc1 se predvidi nov podzemni hidrant.
(5) Potek vodovoda je razviden iz načrta 5 grafičnega dela OPPN »Infrastruktura«.
(čiščenje in odvajanje voda)
(1) Območje OPPN ni opremljeno z javno kanalizacijo. Obstoječa javna kanalizacija poteka po severnem robu Kaptolske poti.
(2) Do območja in na območju urejanja prostora je potrebno zgraditi novo kanalizacijsko omrežje, na katerega se priključijo predvideni objekti. Novo fekalno kanalizacijsko omrežje je možno izvesti s priključitvijo na obstoječi javni primarni gravitacijski fekalni kanalizacijski cevovod PEHD Ø 250 mm, z izgradnjo novega priključnega kanalizacijskega jaška med obstoječima jaškoma javne kanalizacije »ID 208628« (Hpokrova = 147.15 m, Hdna = 145.56 m) in »ID 208629« (Hpokrova = 147.22 m, Hdna = 145.92 m), v katerega se izvede priključitev novega kanalizacijskega cevovoda za predmetno območje.
(3) Sekundarni vodi se izvedejo praviloma v koridorju novih dostopnih cest. Priključevanje objektov na kanalizacijski sistem je obvezno. Način in mesto priklopa ter dimenzioniranje se izvedejo pod pogoji upravljavca. Natančnejši potek, dimenzioniranje in tehnične karakteristike omrežja se določijo v fazi izdelave projekta komunalnega opremljanja območja.
(4) Pri gradnji objektov je treba zagotoviti zadrževanje in ponikanje čim večjega dela padavinske vode s pozidanih in tlakovanih površin.
(5) Padavinske vode s streh se odvajajo v lokalni zbiralnik deževnice, ki bo dimenzioniran tako, da bo imel funkcijo zadrževanja voda in zmanjšanja hipnega odtoka padavinskih voda, ki se lahko uporablja za zalivanje in sanitarno vodo. Odvečne vode se odvajajo v ponikalnice, ki morajo biti locirane izven vpliva povoznih in manipulativnih površin, da ne bo ogrožena stabilnost zemljišča in ne bo povzročena škoda tretji osebi. Možnost ponikanja padavinskih voda se ob upoštevanju sestave tal reši v fazi izdelave projektne dokumentacije.
(6) Odvodnjavanje padavinskih voda s cest se detajlneje reši v fazi izdelave projektne dokumentacije za infrastrukturno opremljenost območja in se spelje preko cestnih požiralnikov in po potrebi glede na prometno obremenitev cest preko lovilcev olj v ponikovalnico.
(7) Uredi se odvajanje zalednih meteornih vod.
(energetska infrastruktura)
(1) Električno omrežje:
– Obstoječi objekti v neposredni bližini so priključeni na el. energetsko infrastrukturo.
– Predvidi se gradnja NN podzemnega elektro omrežja praviloma v koridorju cest oziroma skupaj z drugo infrastrukturo.
– Priključitev stanovanjskih objektov na distribucijsko omrežje je na NN zbiralnicah TP Dobova vrtec. Način in mesto priklopa ter dimenzioniranje se izvedejo pod pogoji upravljavca. Uporabniki se na NN elektro omrežje priključujejo preko elektro omaric, ki so locirane pod pogoji 15. člena tega odloka.
(2) Obnovljivi viri
– Za ogrevanje in drugo uporabo je možno tudi izkoriščanje obnovljivih virov energije.
– Postavitev elementov za izkoriščanje sončne energije določa četrti odstavek 12. člena tega odloka.
(1) Do območja OPPN se izvede nova komunikacijska kanalizacija iz obstoječega omrežja izven OPPN.
(2) Način in mesto priklopa ter dimenzioniranje se izvedejo pod pogoji upravljavca.
(3) Potek komunikacijskega omrežja je razviden iz načrta 5 grafičnega dela OPPN »Infrastruktura«.
(zbiranje in odvoz odpadkov)
(1) Uredi se individualen odvoz komunalnih odpadkov z odjemnih mest, ki so lahko skupna za več GP in so locirana ob cestah, dostopnih smetarskem vozilu. Odjemno mesto je oddaljeno največ 5 m od roba prometne poti smetarskega vozila.
(2) Odjemno mesto za smetnjake se uredi skladno z določili 13. člena tega odloka. Odjemna mesta morajo biti opremljena s posodo za odpad po navodilih upravljavca.
V. PARCELACIJA IN PROSTORSKI UKREPI
(parcelacija in prostorski ukrepi)
(1) Predvidene gradbene parcele so določene glede na obstoječo parcelno strukturo z zagotavljanjem dostopov do javnega cestnega omrežja in zagotavljanja infrastrukturne opremljenosti izhajajoč iz racionalne rabe zemljišč.
(2) Območje GP2 pripada k obstoječim objektom južno od območja OPPN.
(3) Obstoječe javno dobro (pot) znotraj območja OPPN se ukine.
(4) Na območju OPPN ni predvidenih cest kot javno dobro.
(5) Parcelacija je razvidna iz načrta 6 grafičnega dela OPPN »Parcelacija«.
(6) Prostorski ukrep niso predvideni.
VI. VARSTVO KULTURNE DEDIŠČINE, NARAVE IN OKOLJA
(ohranjanje kulturne dediščine in narave)
(1) OPPN ne posega na območja ohranjanja kulturne dediščine niti na območja varovanja narave.
(2) Ob vseh posegih v zemeljske plasti velja na celotnem območju urejanja tudi splošni arheološki varstveni režim, ki najditelja oziroma lastnika zemljišča oziroma investitorja oziroma odgovornega vodjo del ob odkritju dediščine zavezuje, da najdbo zavaruje nepoškodovano na mestu odkritja in o najdbi takoj obvesti pristojno območno enoto Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije, ki situacijo dokumentira v skladu z pravili arheološke stroke.
(1) Območje OPPN se ne nahaja na območju vodnih virov oziroma njihovih varstvenih pasov. Na območju se poplave ne pojavljajo in ni površinskih voda.
(2) Predvideni so običajni zaščitni ukrepi za varstvo voda skladno z veljavno zakonodajo – ustrezen način odvajanja in čiščenja padavinskih in odpadnih vod.
(1) Predvideni so običajni zaščitni ukrepi za varstvo okolja.
(2) Na območju OPPN in v njegovi neposredni okolici ni pomembnejših virov zračnih emisij. Zrak, ki se izpušča v ozračje, ne sme presegati mejnih količin vsebnosti snovi, določenih z veljavnimi predpisi, ki urejajo to področje.
(3) Območje stanovanj sodi, vezano na 112. člen OPN, med območja III. stopnje varstva pred hrupom, kjer je dopusten poseg v okolje, ki je manj moteč zaradi povzročanja hrupa in je dovoljena mejna raven hrupa 50 dBA ponoči in 60 dBA podnevi.
(4) Povzročitelji odpadkov med gradnjo in v času obratovanja objektov morajo upoštevati veljavne predpise, ki določajo ravnanje z odpadki.
(5) Mejne vrednosti obremenitev okolja zaradi elektromagnetnega sevanja ne smejo biti presežene, pri čemer je potrebno upoštevati veljavne predpise. Območje OPPN sodi v območje I. stopnje varstva pred sevanjem.
(6) Pri osvetljevanju objektov in pri objektih za svetlobno oglaševanje, ki svetijo, je treba upoštevati ukrepe za zmanjševanje emisije svetlobe v okolje, ki jih določajo predpisi in usmeritve s področja svetlobnega onesnaženja okolja ter zmanjševanja porabe električne energije.
(7) Pri zemeljskih delih se mora plodna zemlja odstraniti in deponirati ter se uporabiti za ureditev zelenic ali sanacijo degradiranih površin v občini.
VII. REŠITVE IN UKREPI ZA OBRAMBO TER VARSTVO PRED NARAVNIMI IN DRUGIMI NESREČAMI, VKLJUČNO Z VARSTVOM PRED POŽAROM IN VAROVANJEM ZDRAVJA
(obramba in varstvo pred nesrečami)
(1) Obramba: Na območju urejanja niso potrebni ukrepi s področja obrambe.
(2) Ukrepi ogroženih območij: Območje obravnave se ne nahaja na ogroženem območju – ne na poplavnem območju, ne na erozijsko ogroženem območju in ne na plazljivem ali plazovitem območju.
(3) Protipotresna varnost: Pri gradnji objektov in vseh zaradi njih potrebnih ureditev je potrebno upoštevati določila predpisov o dimenzioniranju in izvedbi gradbenih objektov v potresnih območjih za projektni potresni pospešek tal (g) je 0,225. Objekti morajo biti projektirani, grajeni in vzdrževani skladno z veljavnimi predpisi o odpornosti in stabilnosti objektov.
(4) Nevarnost razlitja nevarnih snovi: glede na namenskost stavb se ne predvideva pojavnost tovrstne nevarnosti.
(požarnovarstvene zahteve)
(1) Intervencijske poti se zagotovijo na obstoječih in novih cestah. Izvedba intervencijskih poti mora biti skladna z veljavnimi predpisi. Vse povozne površine morajo biti dimenzionirane na 100 kN osnega pritiska. Dovozi do posameznih objektov na območju zazidave so urejeni tako, da omogočajo dovoz gasilskim in interventnim vozilom, delovno površino za intervencijska vozila in izpolnjujejo pogoje za varen umik.
(2) Požarna varnost območja se zagotavlja z zunanjimi hidranti – obstoječimi in z nadgradnjo javnega vodovodnega sistema z dodatnim podzemnim hidrantom. Do postavitve dodatnega hidranta se požarna voda za zagotavljanje požarne varnosti osrednjega dela območja lahko zagotavlja z gasilskim vozilom s cisterno.
(3) Požarno varstvo, širjenje požara na sosednje objekte, odmiki med objekti, lega objektov, nosilnost konstrukcije, preprečevanje širjenja požara po stavbah, evakuacijske poti in sistemi za javljanje ter alarmiranje, ukrepi za varen umik ljudi, naprave za gašenje in dostop gasilcev, hidrantno omrežje in drugo, morajo biti urejeni v skladu z veljavnimi požarno-varstvenimi predpisi, ki urejajo načrtovanje, projektiranje in gradnjo objektov in naprav ter njihovo rabo in se podrobneje določijo v projektni dokumentaciji.
(4) Grafičen prikaz je zajet v načrtu 5 grafičnega dela OPPN »Infrastruktura«.
(1) Pri gradnji stanovanjskih objektov je treba upoštevati merila za osvetlitev, osončenje in druge zahteve v skladu s predpisi in tem načrtom. Če leži načrtovani objekt južno, jugovzhodno ali jugozahodno od obstoječe stanovanjske stavbe, mora biti razmik med robom kapi načrtovanega objekta in zunanjim zidom (fasado) obstoječe sosednje stanovanjske stavbe najmanj 1,5 višine kapi načrtovanega objekta.
(2) Dostop do javnih površin mora omogočati dostop in uporabo gibalno oviranim osebam skladno s predpisi in dobro prakso.
VIII. DRUGI POGOJI IN ZAHTEVE ZA IZVAJANJE OPPN
(etapnost izvedbe prostorske ureditve)
(1) Etapnost izvajanja se nanaša predvsem na zagotavljanje komunalne opreme in sicer je pogojena s sočasno izvedbo tolikšnega dela gospodarske javne infrastrukture, da se zagotavlja funkcioniranje objekta in na način, ki smiselno upošteva celoto in ne ovira izvedbe komunalnega opremljanja območja.
(2) Ob prvi gradnji v območju napajanja preko ceste GPc1 ali ob prvi gradnji v območju napajanja preko ceste GPc2, se cestišče lahko izvaja etapno.
(1) Pri realizaciji OPPN so dopustna odstopanja od funkcionalnih in tehničnih rešitev, določenih s tem odlokom, če se pri nadaljnjem podrobnejšem proučevanju varnostnih, energetskih, prometnih, tehnoloških in drugih razmer pridobijo tehnične rešitve, ki so primernejše z energetskega, tehnološkega, prometno tehničnega ali okoljevarstvenega vidika.
(2) Odstopanja od funkcionalnih in tehničnih rešitev iz prejšnjega odstavka ne smejo spreminjati načrtovanega videza območja, ne smejo poslabšati bivalnih in delovnih razmer na območju OPPN oziroma na sosednjih območjih ter ne smejo biti v nasprotju z javnim interesom.
(3) Površina za razvoj objektov:
– Na meji s kmetijskimi zemljišči, kot je prikazano v načrtu 3 grafičnega dela »Ureditvena situacija«, je s soglasjem lastnika sosednje parcele tudi dopustna gradnja z odmikom od parcelne meje manjšim od 4 m, a v odmiku, da se gradnja lahko izvaja na predmetni gradbeni parceli, ob tem pa objekti ne posegajo na območje preglednostnega trikotnika.
(4) Parcelacija:
– Dopustna je delitev GP1 na 2 gradbeni parceli in sicer na način, da je posamezna gradbena parcela večja od 600 m2 in da se zagotavlja nemotena infrastrukturna opremljenost posamezne gradbene parcele.
– Dopustna je delitev GP2 na 2 parceli, smiselno glede na lastništvo funkcionalno zaokroženega posestva zaradi tvorbe celote k pripadajočim objektom južno od območja OPPN.
– Dopustno je odstopanje od prikazanega poteka parcelne meje med GP1 in GP2 ter med GP4 in GP5 s soglasjem lastnikov območja GP1 in GP2 oziroma GP4 in GP5, ki se določi v postopku parcelacije oziroma pridobitve gradbenega dovoljenja.
– Dopustna je združitev GP4 in GP5, pri čemer se združita tudi površini za razvoj objekta, ki sta prikazani na predmetnih gradbenih parcelah.
(5) Infrastruktura:
– Za potrebe prve gradnje se s soglasjem upravljavcev posamezne infrastrukture lahko pred izgraditvijo infrastrukture v končni kapaciteti predvidi le izgradnja priključkov (npr. vodovod, elektro omrežje, dostop).
(6) Individualna odstopanja:
– Na GP4 je dopustna gradnja 12420 Garažne stavbe kot glavni objekt, ne glede na zahtevnost objekta.
(zagotavljanje izgradnje infrastrukture)
(1) Gradnja objektov, razen objektov gospodarske javne infrastrukture, je dopustna samo na komunalno opremljenih stavbnih zemljiščih, razen če je z drugimi predpisi drugače določeno.
(2) Občina Brežice lahko gradnjo komunalne opreme s pogodbo odda zavezancu za plačilo komunalnega prispevka. Investitor, ki pristopi k pogodbi o opremljanju, pridobi tudi potrebna zemljišča za izgradnjo infrastrukture.
(3) Za potrebe zagotavljanja elektroenergetske oskrbe, se izdela idejna rešitev elektrifikacije, na podlagi katere se sklene dogovor o investicijskih sovlaganjih.
(obveznosti udeležencev graditve objektov)
Pogoji in obveznosti udeležencev pri gradnji v času gradnje so predmet mnenj ali soglasij k projektom.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
(dopustni posegi pred izvedbo ureditev)
Do izvedbe načrtovanih posegov se v območju urejanja ohranja sedanja raba prostora.
(vpogled akta in nadzorstvo)
(1) OPPN je v času uradnih ur na vpogled na pristojnem oddelku za prostor Občine Brežice.
(2) Nadzor nad izvajanjem OPPN opravljajo pristojne inšpekcijske službe.
(usmeritve za določitev meril in pogojev po prenehanju veljavnosti OPPN oziroma za pripravo celovitih sprememb in dopolnitev OPN)
Po realizaciji s tem OPPN načrtovanih prostorskih ureditev in gradenj je pri določanju nadaljnjih meril in pogojev potrebno upoštevati usmeritve in načela kontinuitete arhitektonskega in urbanističnega urejanja, kot je opredeljeno v tem odloku. Prenesejo se v prostorsko izvedbene pogoje v OPN.
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 3505-3/2019
Brežice, dne 1. junija 2020
