Na podlagi 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 30/18), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti Uradni list RS, št. 11/18 in 79/18), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18) ter Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo, 58/12, 27/16, 27/17 – ZKme-1D in 79/17) in 16. člena Statuta Občine Postojna (Uradni list RS, št. 30/07, 53/10 in 46/18) je Občinski svet Občine Postojna na 13. dopisni seji dne 30. 11. 2020 sprejel
o upravljanju s stvarnim premoženjem v lasti Občine Postojna
S tem pravilnikom se določajo način, pogoji, postopek in merila za upravljanje stvarnega premoženja v lasti Občine Postojna.
Upravljanje nepremičnega premoženja obsega zlasti skrb za pravno in funkcionalno urejenost, investicijska vzdrževalna dela, nastopanje v vlogi investitorja v imenu in za račun zemljiškoknjižnega lastnika pri pridobivanju dovoljenj po predpisih, ki urejajo graditev objektov, in pri pripravi, organiziranju in vodenju investicij v vseh fazah investicijskega procesa in podobno, oblikovanje predlogov novih prostorskih rešitev za nepremičnine v upravljanju in sodelovanje pri pripravi prostorskih aktov, oddajo v najem, oddajo v občasno uporabo, oddajo v brezplačno uporabo in obremenjevanje s stvarnimi pravicami. Postopke upravljanja nepremičnega premoženja izvaja upravljavec.
Upravljanje premičnega premoženja obsega zlasti skrb za pravno in funkcionalno urejenost, investicijska vzdrževalna dela, nastopanje v vlogi investitorja v imenu in za račun lastnika pri pridobivanju dovoljenj, in pri pripravi, organiziranju in vodenju investicij v vseh fazah investicijskega procesa in podobno, oddajo v najem, oddajo v občasno uporabo, oddajo v brezplačno uporabo in obremenjevanje s stvarnimi pravicami. Postopke upravljanja premičnega premoženja izvaja upravljavec.
Sestavni del tega pravilnika so:
– Cenik najema stvarnega premoženja v lasti Občine Postojna (priloga 1),
– Cenik zakupa zemljišč v lasti Občine Postojna (priloga 2),
– Cenik uporabnine poslovnih prostorov v lasti Občine Postojna (priloga 3) in
– Cenik nadomestil za obremenjevanje nepremičnin v lasti Občine Postojna s stvarnimi pravicami (priloga 4).
Ceniki se enkrat letno (do konca januarja tekočega leta) revalorizirajo skladno z indeksom rasti cen življenjskih potrebščin za preteklo leto (mesec x/mesec x-1), ki ga ugotovi Statistični urad Republike Slovenije.
II. ODDAJA STVARNEGA PREMOŽENJA V NAJEM
Poslovni prostori, stavbna zemljišča in premično premoženje se oddajo v najem ali v brezplačno uporabo skladno z zakonom in uredbo, ki urejata ravnanje s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti.
Če je za najem istega stvarnega premoženja več interesentov, se le-to odda v najem po metodi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, pri čemer se stvarno premoženje odda v najem najugodnejšemu ponudniku.
V kolikor je pri oddaji stvarnega premoženja v najem uporabljena metoda neposredne pogodbe, se v primeru, da je na namero o sklenitvi neposredne pogodbe prijavljenih več zainteresiranih oseb, pred sklenitvijo neposredne pogodbe z njimi opravi pogajanja o višini najemnine in o drugih pogojih pravnega posla.
Ne glede na prvi odstavek tega člena se pri oddaji zemljišča v najem oziroma zakup za dejavnost vrtičkarstva, zemljišče lahko razdeli na več delov, ki se oddajo v najem oziroma zakup različnim uporabnikom, skladno z merili, določenimi v objavi.
Stvarno premoženje se odda v najem s sklenitvijo pogodbe. Pogodba mora vsebovati:
– zemljiškoknjižne in katastrske podatke o zemljišču ali poslovnem prostoru,
– namen, za katerega se bo najeto zemljišče oziroma poslovni prostor uporabljalo,
– določila o uporabi skupnih delov in naprav v zgradbi,
– vrsto premičnega premoženja in opis le-tega,
– višino najemnine in obveznosti najemnika glede plačila obratovalnih stroškov, stroškov rednega vzdrževanja, stroškov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroškov zavarovanja in drugih stroškov,
– določila o trajanju in prenehanju najemnega razmerja, odpovedi in odpovednih rokih,
– način plačevanja najemnine ter sankcije v zvezi z neplačilom,
– druge medsebojne pravice in obveznosti pogodbenih strank.
Če se stvarno premoženje oddaja v najem, višina najemnine pa v enem letu izkustveno preseže 10.000 EUR, se pred sklenitvijo pravnega posla opravi cenitev višine najemnine.
Izhodiščna mesečna najemnina je izražena v EUR/m2 in je določena glede na namembnost poslovnega prostora oziroma dejavnost, katera se bo v njem odvijala.
Kategorije namembnosti so naslednje:
1. kategorija: poslovni prostori, v katerih se opravlja profitna (pridobitna) dejavnost,
2. kategorija: poslovni prostori, kjer delujejo družbene organizacije širšega pomena,
3. kategorija: poslovni prostori za deficitarne dejavnosti oziroma dejavnosti posebnega pomena za lokalno skupnost.
Višina najemnine po posameznih kategorijah iz prejšnjega odstavka je določena v prilogi 3 tega Pravilnika.
Najemnine se letno usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji. Kolikor indeks cen življenjskih potrebščin preseže 2 % mesečno, se najemnine usklajujejo mesečno.
Najemnina se plačuje mesečno na podlagi računa, ki ga izstavi najemodajalec. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor ter izvajati tekoča popravila in vzdrževanje poslovnega prostora in opreme ter zamenjavo opreme, ki se poškoduje zaradi zunanjih vplivov, poravnavo stroškov popravil, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe ter druge obveznosti skladno s predpisanimi standardi vzdrževanja.
Najemnik ne sme oddati stvarnega premoženja v podnajem, razen izjemoma, ob izrecnem predhodnem pisnem soglasju najemodajalca.
Najemnik je dolžan pri uporabi najetega stvarnega premoženja ravnati s skrbnostjo dobrega gospodarja.
Najemnik je dolžan stvarno premoženje uporabljati na način, ki omogoča normalno uporabo tudi drugim lastnikom, najemnikom in uporabnikom.
Najemnik je dolžan na lastne stroške povrniti škodo na stvarnem premoženju, ki bi jo povzročil s svojim ravnanjem.
Najemnik je dolžan takoj obvestiti najemodajalca o vsaki napaki in nevarnosti glede najetega stvarnega premoženja, sicer je dolžan najemodajalcu povrniti škodo, ki mu je nastala zaradi opustitve te dolžnosti.
Najemno razmerje preneha:
– z iztekom dobe najema,
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– s pisno odpovedjo katerekoli pogodbene stranke,
– z odstopom najemodajalca od pogodbe.
Vsaka pogodbena stranka lahko pisno odpove pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od 6 mesecev.
Najemodajalec lahko kadarkoli, brez odpovednega roka, odstopi od pogodbe, če ugotovi:
– da obstaja dolžnost vrnitve nepremičnine v denacionalizacijskem postopku;
– da najemnik ne uporablja stvarnega premoženja v skladu z najemno pogodbo;
– da najemnik ne plačuje najemnine za tekoče leto;
– če v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– če ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti v poslovnem prostoru;
– če najemnik brez predhodnega soglasja najemodajalca izvaja gradbene posege v poslovni prostor;
– če dalj časa brez upravičenih razlogov ne uporablja poslovnega prostora;
– če preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– če odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– če ne dovoli izvršitve pravice vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravice ogleda oziroma pregleda ali odklanja primopredajo poslovnega prostora po tem pravilniku oziroma po najemni pogodbi;
– da oddaja poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– da najemnik kako drugače krši pogodbena določila;
– da zemljišče potrebuje zaradi javne koristi.
Javna korist je izkazana, če je zemljišče namenjeno za gradnjo objektov javne infrastrukture ali drugih objektov javnega pomena.
Če najemodajalec odpove najemno razmerje zaradi dolžnosti vrnitve zemljišča v denacionalizacijskem postopku oziroma najemno razmerje preneha zaradi ugotovitve javne koristi, se najemniku vrne že plačana najemnina brez obresti za čas, ko zemljišča ne more več uporabljati.
Najemna pogodba preneha tudi:
– če pride do realizacije prostorskega akta z rušitvijo stavbe, v katerem se nahaja poslovni prostor;
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve;
– v drugih z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih.
Najemnine in zakupnine od oddanega stvarnega premoženja so prihodek proračuna občine.
III. ZAKUP KMETIJSKEGA ZEMLJIŠČA
Na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih je predmet zakupa kmetijsko zemljišče (lahko s pripadajočimi objekti, napravami in dolgoletnimi nasadi). Zakupno razmerje se sklene skladno z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih.
Zakupodajalec sme od pogodbe odstopiti, če zakupnik:
– ne rabi zemljišča kot dober gospodar,
– obdeluje zakupno zemljišče v nasprotju s sklenjeno pogodbo,
– v nasprotju z zakupno pogodbo daje zakupno zemljišče v podzakup,
– tudi po opominu zakupodajalca uporablja zemljišče v nasprotju s pogodbo ali na način, ki povzroča škodo imetju zakupodajalca,
– ne plača zakupnine v 15 dneh po prejetem opominu,
– če zasadi na zemljišču, ki ga ima v zakupu, trajne nasade ali gradi objekte brez soglasja lastnika.
Najemnina oziroma zakupnina za posamezni letni najem ali zakup ne more biti nižja kot 50,00 EUR.
Ne glede na prejšnji odstavek tega člena, letna najemnina oziroma zakupnina za posamezni del zemljišča, ki se odda za dejavnost vrtičkarstva, ne more biti nižja od 20,00 EUR.
IV. OBREMENJEVANJE S STVARNIMI PRAVICAMI (služnost, stavbna pravica)
Vlagatelj mora v vlogi za ustanovitev služnostne ali stavbne pravice opisno navesti namen posega in vse osnovne podatke, ki identificirajo nepremičnino ter priložiti:
– skico oziroma izsek iz projektne dokumentacije z vrisom poteka trase oziroma vrisom posega na nepremičnini, na kateri se ustanavlja služnostna ali stavbna pravica,
– celotno površino posega izraženo v m2 (delovni in morebitni varovalni pas), ki bo nepremičnino obremenjeval s služnostno ali stavbno pravico. Podatki o površini (v m2) se povzamejo iz projektne oziroma druge dokumentacije. Širina trase za zemeljski ali za zračni infrastrukturni vod ne more biti manjša od 1,00 m. Širina trase za dostopno pot ne more biti manjša od 3,00 m.
Po prejemu vloge občinski organ pridobi mnenje pooblaščenega upravljavca nepremičnine.
Obremenjevanje nepremičnega premoženja s stvarnimi pravicami je odplačno.
Obremenjevanje nepremičnega premoženja s stvarnimi pravicami je neodplačno samo v zakonsko določenih primerih.
Zavezanec za plačilo nadomestila je pravna ali fizična oseba, ki kot upravičenec na nepremičnem premoženju občine pridobi služnostno ali stavbno pravico. Nadomestilo je potrebno plačati v 30 dneh po sklenitvi pogodbe ali izdaji računa.
Višina nadomestila zaradi ustanovitve posamezne služnostne pravice za čas uporabe se izračuna glede na površino obremenitve nepremičnine s stvarno pravico.
Višina nadomestila zaradi ustanovitve posamezne stavbne pravice za čas uporabe se določi na podlagi cenitvenega poročila, ki ga izdela pooblaščeni cenilec ustrezne stroke.
Plačilo nadomestila za služnostno ali stavbno pravico po tem pravilniku ne izključuje morebitnih odškodninskih zahtevkov občine za škodo, ki jo upravičenec povzroči ob vzpostavitvi oziroma izvrševanju služnostne ali stavbne pravice.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
Krajevne skupnosti v Občini Postojna ter upravljavci premičnega in nepremičnega premoženja v lasti Občine Postojna morajo pri upravljanju stvarnega premoženja, ki je v njihovi lasti, upoštevati določila tega pravilnika.
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o obremenjevanju nepremičnega premoženja v lasti in upravljanju Občine Postojna – služnostne pravice (Uradni list RS, št. 54/05, 29/10 in 105/12).
Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-12/2020
Postojna, dne 30. novembra 2020
