Na podlagi 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1, 30/18, 61/20 – ZIUZEOP-A in 80/20 – ZIUOOPE) in 16. člena Statuta Občine Log - Dragomer (Uradni list RS, št. 33/07) ter v skladu z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18, 79/18, 61/20 – ZDLGPE, 175/20), Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18) je Občinski svet Občine Log - Dragomer na 10. redni seji dne 16. 12. 2020 sprejel
o upravljanju s poslovnimi prostori v lasti Občine Log - Dragomer
S tem pravilnikom se določa postopek in pogoje upravljanja s poslovnimi prostori, ki so v lasti Občine Log - Dragomer (v nadaljevanju: Občina), in sicer:
– oddaja v najem,
– oddaja v občasno uporabo in
– oddaja brezplačno uporabo.
Katere nepremičnine se štejejo za poslovni prostor, določa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS, – stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 – ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A).
Ta pravilnik se ne uporablja za športne objekte, za katere se uporablja Pravilnik o uporabi športnih objektov v Občini Log - Dragomer (Uradni list RS, št. 58/17), in prostore, ki so v upravljanju Osnovne šole Log - Dragomer, za katere se uporablja Pravilnik o načinu oddajanja šolskih nepremičnin v najem, ki ga je sprejel Svet zavoda Osnovne šole Log - Dragomer dne 27. 9. 2007.
Upravljanje s poslovnimi prostori urejajo predvsem Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18, 79/18, 61/20 – ZDLGPE, 175/20; v nadaljevanju: ZSPDSLS), Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18; v nadaljevanju; Uredba) in ta pravilnik. Za vprašanja, ki jih navedena predpisa in akt ne urejajo, se uporabljajo tudi splošne določbe stvarnega prava, obligacijskega prava in predpisi, ki urejajo najemna razmerja na poslovnih prostorih.
2. OBLIKE UPRAVLJANJA IN SKUPNA PRAVILA VSEH OBLIK UPRAVLJANJA
Če poslovnih prostorov začasno ne potrebuje noben upravljavec ali uporabnik (upravljavca in uporabnika definira 3. člen ZSPDSLS), se lahko:
– odda v najem,
– odda v občasno odplačno uporabo (to je po posameznih urah ali dnevih) ali
– odda v brezplačno uporabo.
Izbiro ene od, v prejšnjem členu navedenih, oblik upravljanja s poslovnimi prostori, izbere Občina. In sicer ga izbere glede na interes Občine vzpodbujati dejavnosti v javnem interesu v Občini in glede na pričakovani prihodek iz upravljanja, pri čemer ima prvi interes prednost pri izbiri oblike upravljanja.
Občina pripravi seznam poslovnih prostorov, ki jih je možno oddati v najem in v (brezplačno) uporabo oziroma razpored ur in dni, ko je možno posamezen poslovni prostor oddati v (brezplačno) uporabo (v nadaljevanju: razpored razpoložljivih terminov).
Občina razpored razpoložljivih terminov pripravi za tekoče koledarsko leto (to je od 1. 1. do 31. 12.) in ga glede na potrebe in zasedenost poslovnega prostora med letom spreminja.
Razpored razpoložljivih terminov lahko interesenti pridobijo pri občinski upravi, razpored razpoložljivih terminov pa je objavljen tudi na oglasni deski občinske uprave in na spletni strani občine.
Razpored razpoložljivih terminov je objavljen tudi na vidnem mestu objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor.
Interes za oddajo v najem oziroma za oddajo v (občasno) uporabo (odplačno ali brezplačno) poslovnega prostora lahko interesent izrazi z vlogo – to je neformalna izjava, v kateri:
– napiše ali je zainteresiran za katero obliko upravljanja je zainteresiran,
– napiše ure/dni oziroma obdobje željene uporabe/najema,
– na kratko opiše dejavnost, ki jo namerava opravljati v poslovnem prostoru.
Izjavo se predloži osebno na vložišču Občine ali se jo pošlje priporočeno po pošti na naslov Občine (s pripisom »interes za brezplačno uporabo poslovnega prostora«) ali se jo pošlje po elektronski pošti, podpisano v varnim elektronskim podpisom.
Po prejemu izjave Občina interesenta po potrebi pozove na predložitev dodatnih pojasnil in dokazov z namenom, da se ugotovi, katera oblika upravljanja bi prišla v poštev in po kateri metodi se izpelje postopek, nato pa Občina začne z ustreznim postopkom.
Občina odločitev o izbiri najemnika oziroma upravičenca za oddajo v (brezplačno) uporabo sprejme s sklepom, ki ga sprejme župan. Odločanje o izbiri se ne vodi po upravnem postopku, sklep o izbiri (in druga obvestila ali odločitve, izdane v postopku oddaje) ni upravna odločba, ampak je zgolj akt poslovanja Občine, ki pa ga ni mogoče izpodbijati v upravnem postopku ali upravnem sporu ali v kakšnem drugem postopku.
Občinska uprava vodi evidenco vseh pogodb, sklenjenih na podlagi tega pravilnika.
Medsebojne pravice in obveznosti glede poslovnega prostora se podrobneje določijo v pogodbi, ki jo izbrani interesent sklene z Občino ne glede na izvedeno vrsto metode oddaje v najem oziroma v (brezplačno) uporabo. V taki pogodbi se na strani Občine določi tudi skrbnik za izvajanje pogodbe.
Poslovni prostor se lahko odda v brezplačno uporabo:
– bodisi po posameznih urah ali dnevih, če to ni v nasprotju z namembnostjo poslovnega prostora in se z uporabo ne krni ugled lastnika in upravljavca poslovnega prostora, pri čemer oddaja po urah ne sme preseči povezanih 23 ur, oddaja po dnevih pa ne povezanih 31 dni,
– bodisi za določeno sklenjeno obdobje (na primer od 1. januarja do 31. marca), vendar najdalj za pet let in z izjemami, ki jih določa ZSPDSLS.
V nadaljevanju se za obe možnosti brezplačne uporabe uporablja izraz brezplačna uporaba.
Občina ni dolžna poslovnega prostora oddati v brezplačno uporabo interesentu, četudi ta izpolnjuje vse pogoje.
Občina poslovni prostor odda v brezplačno uporabo po metodi javnega zbiranja ponudb (vabilo k dajanju ponudb se objavi v občinskem glasilu in na spletni strani občine) ali po metodi sklenitve neposredne pogodbe.
V brezplačno uporabo se poslovni prostor lahko odda naslednjim subjektom:
– osebam javnega prava za opravljanje javnih nalog,
– nevladnim organizacijam s statusom delovanja v javnem interesu, za opravljanje nalog, za katere je tej organizaciji podeljen ta status,
– socialnemu podjetju ali nepridobitni pravni osebi, kot je opredeljena v zakonu, ki ureja socialno podjetništvo, ki namerava poslovati kot socialno podjetje in bo začela postopek registracije v skladu z zakonom, ki ureja socialno podjetništvo (v nadaljnjem besedilu: nepridobitna pravna oseba), v obsegu, ki je potreben za opravljanje dejavnosti, za katero je ustanovljena, ali
– mednarodnim organizacijam, katerih članica je Republika Slovenija in imajo na njenem ozemlju svoj sedež, agencijo, oddelek, predstavništvo ali pisarno, za izvajanje njihovih nalog.
Kdo so osebe javnega prava v smislu upravljanja s premoženjem občine, določa ZSPDSLS v 11. točki 3. člena določb tega Pravilnika: država, samoupravne lokalne skupnosti, ožji deli samoupravne lokalne skupnosti, če je s statutom samoupravne lokalne skupnosti določeno, da gre za pravne osebe javnega prava, javni zavodi, javni gospodarski zavodi, javne agencije in javni skladi.
Za nevladno organizacijo v javnem interesu se, v skladu z Zakonom o nevladnih organizacijah (Uradni list RS, št. 21/18), šteje organizacija, ki ji je pristojno ministrstvo podelilo status nevladne organizacije.
Če je med interesenti za brezplačno uporabo več oseb, podjetij oziroma organizacij iz prejšnjega člena, ima prednost interesent, ki namerava v poslovnem prostoru izvajati dejavnost, ki bo v javnem interesu Občine. Javni interes se šteje za podan, če se bo v poslovnem prostoru izvajala vzgoja in izobraževanje, šport, zdravstvo, šolstvo, socialno varstvo, znanost, kulturo in druge dejavnosti iz pristojnosti Občine.
Nameravano dejavnost v javnem interesu Občine se ugotavlja v vsakem konkretnem primeru posebej. Interesent nameravano dejavnost izkazuje z dokumenti in izjavami, iz katerih je razvidna nameravana dejavnost interesenta v poslovnem prostoru ter vrsta in število udeležencev, katerim bo ta dejavnost namenjena (na primer statut, družbena pogodba in drugi notranji akti interesenta, pridobljena dovoljenja za izvajanje dejavnosti, opis programa dejavnosti, izjave o članstvu udeležencev v dejavnosti interesenta …).
Če je med interesenti za brezplačno uporabo več oseb, podjetij oziroma organizacij, ki namerava v poslovnem prostoru izvajati dejavnost, ki bo v javnem interesu Občine, ima prednost interesent, ki je prej podal vlogo za brezplačno uporabo.
Interesenti, ki sklenejo pogodbo o oddaji poslovnih prostorov v brezplačno uporabo, krijejo obratovalne stroške, stroške manjših vzdrževalnih del, stroške zavarovanja in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
Obratovalni stroški so stroški v zvezi z dobavami in storitvami, potrebnimi za zagotovitev pogojev za normalno uporabo poslovnega prostora. Obratovalni stroški obsegajo zlasti plačila za storitve, kot so ogrevanje, telefon, internet, elektrika in voda, odvoz smeti, kanališčina ter čiščenje poslovnega prostora, skupnih prostorov v objektu in pripadajočega zemljišča, s potrebnim materialom in orodjem in podobno.
Manjša vzdrževalna dela so dela, ki jih je potrebno izvajati sproti in vključujejo zlasti manjša popravila in dela na objektu ali v prostorih, ki so v objektu. Z manjšimi vzdrževalnimi deli se ne spreminja zmogljivosti inštalacij in tehnoloških naprav ter se ne posega v konstrukcijo objekta. Poleg tega se s temi deli ne spremeni zmogljivosti, velikosti, namembnost in zunanjega videza objekta. Med manjša vzdrževalna dela sodijo zlasti odstranjevanje snega in ledu, urejanje okolice, manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno.
Uporabnina se plačuje mesečno, za naprej, na podlagi izstavljenega računa.
Če uporaba poslovnega prostora v oddanem obdobju ni mogoča zaradi višje sile ali zaradi razlogov na strani Občine (na primer primeri iz 5. poglavja tega pravilnika), se uporabnina za tako obdobje ne zaračuna.
4. NAJEM IN ODPLAČNA UPORABA
Če ni interesenta v smislu prejšnjega poglavja, Občina, v skladu z določbami ZSPDSLS in Uredbe, poslovni prostor odda odplačno, in sicer:
– bodisi v najem,
– bodisi v občasno uporabo po posameznih urah ali dnevih, če to ni v nasprotju z namembnostjo poslovnega prostora in se z uporabo ne krni ugled lastnika in upravljavca poslovnega prostora, pri čemer oddaja po urah ne sme preseči povezanih 23 ur, oddaja po dnevih pa ne povezanih 31 dni (tj. občasna uporaba v smislu 67. člena ZSPDSLS).
Občina poslovni prostor odda v najem po eni izmed naslednjih metod:
– z izvedbo javne dražbe,
– z javnim zbiranjem ponudb (vabilo k dajanju ponudb se objavi v občinskem glasilu in na spletni strani občine),
– s sklenitvijo neposredne pogodbe.
Občina poslovni prostor odda v odplačno uporabo po eni izmed naslednjih metod:
– z javnim zbiranjem ponudb (vabilo k dajanju ponudb se objavi v občinskem glasilu in na spletni strani občine),
– s sklenitvijo neposredne pogodbe.
Medsebojne pravice in obveznosti glede poslovnega prostora se podrobneje določijo v pogodbi, ki jo izbrani interesent sklene z Občino ne glede na vrsto metode.
Ob upoštevanju pogojev, ki jih določajo zakon, Uredba in ta pravilnik, se lahko poslovni prostor odda v najem in v odplačno uporabo komurkoli.
Pri izbiri interesenta za najem ali za oddajo v odplačno uporabo, imajo prednost interesenti v naslednjih prioritetnih razredih (našteto od najvišjega do najnižjega prioritetnega razreda):
1. izvajalci javnih storitev (zdravstvena/zobozdravstvena koncesijska dejavnost …),
2. izvajalci javnih programov Občine (kultura, šport, izobraževanje odraslih, humanitarnost …),
3. društva s sedežem v Občini, katerih ustanovitev ni bila več kot 2 leti pred datumom vloge, s katero društvo poda ponudbo oziroma izrazi interes za oddajo v najem/uporabo,
4. prostovoljne organizacije in posamezniki, ki organizirajo humanitarne prireditve,
5. politične stranke in liste,
6. izvajalci zasebnih dejavnosti (podjetja, samostojni podjetniki, društva, občani …),
vsi ti pa pod pogojem, da izkažejo, da nameravajo v poslovnem prostoru izvajati dejavnost, ki bo v javnem interesu Občine. Javni interes se šteje za podan, če se bo v poslovnem prostoru izvajala vzgoja in izobraževanje, šport, zdravstvo, šolstvo, socialno varstvo, znanost, kulturo in druge dejavnosti iz pristojnosti občine.
Nameravano dejavnost v javnem interesu Občine se ugotavlja v vsakem konkretnem primeru posebej. Interesent nameravano dejavnost izkazuje z dokumenti in izjavami, iz katerih je razvidna nameravana dejavnost interesenta v poslovnem prostoru ter vrsta in število udeležencev, katerim bo ta dejavnost namenjena (na primer statut, družbena pogodba in drugi notranji akti interesenta, pridobljena dovoljenja za izvajanje dejavnosti, opis programa dejavnosti, izjave o članstvu udeležencev v dejavnosti interesenta …).
Če je interesentov iz več prioritetnih razredov, ima prednost interesent iz višjega prioritetnega razreda. Če je več interesentov znotraj istega prioritetnega razreda, ima prednost interesent, ki ponudi oziroma je pripravljen plačati višjo najemnino oziroma uporabnino.
V primer oddaje v najem se plačuje najemnina, v primeru oddaje v odplačno uporabo pa se plačuje uporabnina.
Najemnina predstavlja tržno odmeno in se določi izkustveno ali s cenitvijo. Če višina najemnine v enem letu izkustveno preseže 10.000 eurov, se določi na podlagi cenitve.
Uporabnina predstavlja tržno odmeno, ki se določi izkustveno ali s cenitvijo tako, da se z uporabnino pokrijejo obratovalni stroški in stroški manjših vzdrževalnih del. Če višina uporabnine v enem letu izkustveno preseže 10.000 eurov, se določi na podlagi cenitve. Obratovalni stroški in manjša vzdrževalna dela so definirana v drugem in tretjem odstavku 12. člena tega pravilnika.
Tako določena najemnina in uporabnina se objavita v ceniku. Cenik sprejme župan.
Cenik se objavi na javnem mestu (to je oglasna deska občinske uprave in na vidnem mestu objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor) in na spletni strani Občine.
Pod ocenjeno vrednostjo se lahko odda v najem ali v odplačno uporabo poslovni prostor, ki je namenjen poslovni dejavnosti, zlasti dejavnosti domače in umetnostne obrti in kulturni dejavnosti, pri čemer je med ponudbami, ki so v skladu z razvojnim programom Občine, merilo za izbor najugodnejšega ponudnika ekonomsko najugodnejša ponudba.
Če se tekom izvajanja postopka oddaje v najem oziroma oddaje v odplačno uporabo ugotovi, da obstaja interesent za oddajo v brezplačno uporabo, se lahko postopek oddaje v najem oziroma postopek oddaje v odplačno uporabo ustavi, z interesentom za oddajo v brezplačno uporabo pa se sklene pogodba o oddaji v brezplačno uporabo.
5. ZAČASNA PREKINITEV UPORABE
Uporaba poslovnega prostora, oddanega interesentu v najem ali v (brezplačno) uporabo (po posameznih urah ali dnevih ali za določeno sklenjeno obdobje), se lahko na zahtevo Občine začasno prekine, če Občina poslovni prostor potrebuje za izvedbo njenih nalog (na primer izvedba javne prireditve).
Tak interesent je dolžan Občini omogočiti uporabo poslovnega prostora v roku, ki mu ga Občina določi v zahtevi, vendar najkasneje en dan pred napovedanim začetkom izvedbe nalog Občine (na primer pred uradnim začetkom prireditve).
V primeru iz tega člena interesent nima pravice do podaljšanja pogodbe ali do nadomestitve izgubljene ure (ur) ali dneva (dni).
V primeru iz tega člena se najemnina ali uporabnina sorazmerno zmanjša glede na število ur oziroma dni, ko se je poslovni prostor uporabljal za potrebe Občine.
Župan Občine izda cenik iz 16. člena tega pravilnika najkasneje tri mesece po uveljavitvi tega pravilnika.
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 478-31/2020-8
Log, dne 16. decembra 2020
Občine Log - Dragomer
