Na podlagi 117. člena in devetega odstavka 118. člena ter za izvrševanje prvega in drugega odstavka 121. člena ter drugega odstavka 121.b člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21) Vlada Republike Slovenije izdaja
o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin
Ta uredba določa metodologijo za oblikovanje neprofitne najemnine in način izračuna najvišje neprofitne najemnine, vpliv lokacije stanovanja, višino subvencije neprofitne najemnine in višino subvencije k plačilu tržne najemnine.
II. METODOLOGIJA ZA OBLIKOVANJE NEPROFITNE NAJEMNINE
Mesečna neprofitna najemnina se določi po naslednji enačbi:
vrednost stanovanja x letna stopnja neprofitne najemnine / 12 (mesecev).
(1) Vrednost stanovanja se izračuna v skladu z enačbo, določeno z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.
(2) Število točk, uporabna stanovanjska površina in vpliv velikosti stanovanja so razvidni iz zapisnikov o točkovanju stanovanja v skladu s predpisom, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.
(3) Uporabna stanovanjska površina je uporabna popravljena neto tlorisna površina stanovanja iz predpisa, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.
(4) Vpliv lokacije stanovanja (v nadaljnjem besedilu: lokacijski faktor) se določi na način iz 5. člena te uredbe.
(1) Letna stopnja neprofitne najemnine je seštevek dovoljenih stopenj posameznih elementov neprofitne najemnine, določenih z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja, in je izražena v deležu.
(2) Elementi neprofitne najemnine in najvišja letna stopnja neprofitne najemnine v deležih:
Elementi najemnine | Stanovanja, stara do vključno 60 let (v %) | Stanovanja, stara nad 60 let (v %) |
stroški vzdrževanja | do 1,11 | do 1,81 |
stroški za opravljanje upravniških storitev | do 0,40 | do 0,40 |
amortizacija | do 1,67 | do 0,97 |
stroški financiranja | do 1,50 | do 1,50 |
Skupaj | do 4,68 | do 4,68 |
(1) Stanovanju se lokacijski faktor določi glede na lokacijo zemljiške parcele, na kateri stoji stavba s stanovanjem, upoštevajoč model za stavbna zemljišča, določen z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20) z datumom modela vrednotenja 1. januar 2020.
(2) Pri določitvi lokacijskega faktorja se upošteva vrednostna raven tiste vrednostne cone modela za vrednotenje stavbnih zemljišč iz prejšnjega odstavka, v kateri leži zemljiška parcela, na kateri stoji stavba s stanovanjem.
(3) Lokacijski faktorji so glede na vrednostno raven iz prejšnjega odstavka naslednji:
Št. vrednostne ravni | Lokacijski faktor |
1 | 1,00 |
2 | 1,00 |
3 | 1,01 |
4 | 1,01 |
5 | 1,01 |
6 | 1,01 |
7 | 1,02 |
8 | 1,02 |
9 | 1,03 |
10 | 1,03 |
11 | 1,04 |
12 | 1,05 |
13 | 1,05 |
14 | 1,06 |
15 | 1,08 |
16 | 1,09 |
17 | 1,11 |
18 | 1,13 |
19 | 1,15 |
20 | 1,17 |
21 | 1,19 |
22 | 1,22 |
23 | 1,24 |
24 | 1,27 |
25 | 1,30 |
(4) Podatki o vrednostni ravni in lokacijskem faktorju stanovanja se glede na lokacijo zemljiške parcele, na kateri stoji stavba s stanovanjem, vodijo v prostorskem informacijskem sistemu iz zakona, ki ureja prostor.
(1) Ob vsakokratni spremembi višine neprofitne najemnine zaradi uskladitve vrednosti točke v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja, najemodajalec pisno obvesti najemnika o spremenjeni višini neprofitne najemnine in razlogih za spremembo.
(2) Najemnik lahko zahteva preveritev višine neprofitne najemnine in zahteva spremembo višine neprofitne najemnine v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.
III. VIŠINE SUBVENCIJ NAJEMNIN
Upravičenci do subvencije najemnine v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja, so lahko ob upoštevanju dohodkovnega cenzusa in premoženjskega pogoja iz zakona, ki ureja pravice iz javnih sredstev:
1. najemniki neprofitnih stanovanj,
2. najemniki namenskih najemnih stanovanj do višine neprofitnih najemnin,
3. najemniki bivalnih enot, namenjenih začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb,
4. najemniki tržnega stanovanja, ki izpolnjujejo pogoje iz 121.a člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21),
5. hišniki, ki še prebivajo v hišniških stanovanjih na podlagi ustreznega akta in glede hišniških opravil izpolnjujejo pogoje iz prvega odstavka 40. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08), in
6. podnajemniki, ki imajo sklenjeno podnajemno pogodbo po določbah o javnem najemu stanovanj v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.
(1) Za izračun subvencije najemnine se kot dejanska površina stanovanja upošteva uporabna stanovanjska površina iz tretjega odstavka 3. člena te uredbe oziroma pri tržnih stanovanjih površina, navedena v najemni pogodbi, pri čemer dejanska površina ne sme biti večja od primerne površine glede na število oseb.
(2) Primerna površina iz prejšnjega odstavka je največja površina, določena pri površinskih normativih za stanovanja brez plačila lastne udeležbe in varščine iz predpisa, ki ureja dodeljevanje neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljnjem besedilu: primerna površina).
(3) Ne glede na prejšnji odstavek se kot primerna površina pri izračunavanju subvencije neprofitne najemnine za osebo, ki živi v neprofitnem stanovanju sama, lahko upošteva največ 40 m2, če najemodajalec najemniku ne ponudi po površini primerno velikega neprofitnega stanovanja. Če najemodajalec ponudi najemniku v zamenjavo neprofitno stanovanje, veliko do površine 30 m2, in ga ta zavrne, se pri izračunavanju subvencije neprofitne najemnine upošteva primerna površina iz prejšnjega odstavka.
(4) Ne glede na drugi odstavek tega člena se pri izračunavanju subvencije najemnine kot primerna površina za gospodinjstvo z invalidnim članom, ki mu je oteženo ali preprečeno normalno gibanje, upošteva dejanska površina stanovanja, razen pri izračunavanju subvencij k tržnim najemninam, kjer se kot primerna površina upošteva primerna površina, povečana za 10 m2.
Subvencija neprofitne najemnine se izračuna po naslednji enačbi:
SNN = NN – (UD – MD – 30 % UD),
pri čemer je:
– SNN: subvencija neprofitne najemnine;
– NN: neprofitna najemnina, izračunana v skladu s to uredbo, pri čemer površina stanovanja ni večja, kot znaša primerna površina iz prejšnjega člena;
– UD: ugotovljeni dohodek v skladu z zakonom, ki ureja uveljavljanje pravic do javnih sredstev;
– MD: minimalni dohodek, ki se ugotovi v skladu s predpisi, ki urejajo socialnovarstvene prejemke. Ta se pri posamezniku, ki prebiva v stanovanju sam, zviša za 0,1 osnovnega zneska minimalnega dohodka.
(1) Subvencija k plačilu tržne najemnine za najemnike iz 4. in 5. točke 7. člena te uredbe je vsota subvencije za neprofitni del najemnine in subvencije za tržni del najemnine.
(2) Subvencija za neprofitni del najemnine se izračuna na način iz prejšnjega člena, pri čemer se za neprofitno najemnino upošteva zmnožek dejanske površine stanovanja, vendar ne večje, kot je primerna površina iz 8. člena te uredbe, in priznane neprofitne najemnine, določene z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja, oziroma od dejanske tržne najemnine, kadar je ta nižja od priznane neprofitne najemnine.
(3) Subvencija za tržni del najemnine je zmnožek dejanske površine stanovanja, vendar ne večje, kot je primerna površina iz 8. člena te uredbe, in razlike med priznano tržno najemnino, določeno v predpisu, ki ureja najvišjo priznano tržno najemnino, oziroma dejansko tržno najemnino, kadar je ta nižja od priznane tržne najemnine, in priznano neprofitno najemnino, določeno z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.
(4) Dejanska tržna najemnina (DTN) je izražena v EUR/m² in se izračuna po naslednji enačbi:
pri čemer je:
– N = najemnina iz najemne pogodbe;
– PS = dejanska površina stanovanja iz najemne pogodbe.
(5) Subvencija iz tretjega odstavka tega člena se izračuna po naslednjih formulah:
a) STN = (PTN – PNN) X PS ali
b) STN = (DTN – PNN) X PS,
pri čemer je:
– STN: subvencija k plačilu tržne najemnine;
– PTN: priznana tržna najemnina, določena v predpisu, ki ureja najvišjo priznano tržno najemnino;
– PNN: priznana neprofitna najemnina, določena z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja;
– PS: dejanska površina stanovanja iz najemne pogodbe, vendar ne večja, kot je primerna površina iz 8. člena te uredbe;
– DTN: dejanska tržna najemnina iz prejšnjega odstavka.
IV. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
Do objave podatkov iz četrtega odstavka 5. člena te uredbe v prostorskem informacijskem sistemu iz zakona, ki ureja prostor, podatke o vrednostni ravni in lokacijskem faktorju stanovanja na zahtevo posreduje ministrstvo, pristojno za prostor.
(1) Lokacijski faktor se za izračun neprofitne najemnine začne uporabljati 1. novembra 2021.
(2) Najemodajalci najemnikom, ki imajo na dan 31. oktobra 2021 z najemodajalcem sklenjeno najemno pogodbo za neprofitno najemnino, zaračunavajo od 1. novembra 2021 neprofitno najemnino z lokacijskim faktorjem, določenim v skladu s 5. členom te uredbe. O izračunu neprofitne najemnine z uporabo lokacijskega faktorja najemodajalci obvestijo najemnike na način iz prvega odstavka 6. člena te uredbe.
(1) Za namen uskladitve subvencije najemnine po določbah zakona, ki ureja stanovanjska najemna razmerja, ministrstvo, pristojno za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti, po uradni dolžnosti najemnikom iz prejšnjega člena uskladi subvencijo najemnine na podlagi lokacijskega faktorja, ki mu ga posreduje ministrstvo, pristojno za prostor, najpozneje do 20. oktobra 2021.
(2) Za določitev subvencije najemnine ministrstvo, pristojno za prostor, do objave podatkov iz četrtega odstavka 5. člena te uredbe v prostorskem informacijskem sistemu iz zakona, ki ureja prostor, posreduje podatek o lokacijskem faktorju na zahtevo centra za socialno delo.
Do uveljavitve oziroma začetka uporabe podzakonskega predpisa iz tretjega odstavka 121.b člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21) se kot najvišje priznane tržne najemnine uporabljajo najvišje priznane tržne najemnine iz Pravilnika o podrobnejših pogojih, merilih in postopku za dodelitev subvencij mladim družinam za najem tržnih stanovanj (Uradni list RS, št. 66/07 in 40/12 – ZUJF).
Z dnem uveljavitve te uredbe prenehajo veljati:
– peti, šesti in sedmi odstavek 14. člena Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 11/09, 81/11 in 47/14) ter
– Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03, 142/04, 99/08, 62/10 – ZUPJS, 79/15 in 91/15).
Ta uredba začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 00719-39/2021
Ljubljana, dne 22. septembra 2021
EVA 2021-2550-0023
Vlada Republike Slovenije
