Na podlagi četrtega odstavka 148.a člena, četrtega odstavka 148.c člena in sedmega odstavka 148.d člena ter za izvrševanje šeste alineje 141. člena in prvega odstavka 148.f člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21) Vlada Republike Slovenije izdaja
o izvajanju javnega najema stanovanj
S to uredbo se določajo natančnejša merila in podrobnejši način najemanja stanovanj na trgu, podrobnejša vsebina javnega razpisa za najem in oddajo stanovanj v podnajem, podrobnejši način sklenitve podnajemne pogodbe in vodenje evidenc ter statističnih podlag za spremljanje in izvajanje javnega najema stanovanj.
(najem stanovanj na trgu)
(1) Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad (v nadaljnjem besedilu: sklad) najema stanovanja na trgu na podlagi stalno odprtega javnega razpisa.
(2) V javnem razpisu iz prejšnjega odstavka sklad določi:
‒ število stanovanj, ki jih v tekočem letu lahko najame;
‒ pogoje in merila za najem stanovanj;
‒ opredelitev stroškov ugotavljanja vrednosti stanovanj v skladu s predpisom, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.
(3) Javni razpis iz prvega odstavka tega člena se lahko v delu, kjer določa število stanovanj, ki jih sklad najema v tekočem letu, spremeni, vendar največ enkrat letno.
(4) Sklad najema le prazna stanovanja brez najemnikov, ki izpolnjujejo pogoje za primerno stanovanje v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.
(5) Sklad najema stanovanja na trgu glede na potrebe za nadaljnjo oddajo v podnajem in glede na ustreznost ponujenih stanovanj.
(6) Če je na javnem razpisu iz prvega odstavka tega člena ponujenih več stanovanj, kot jih je v tekočem letu v javnem razpisu določenih za najem, sklad pri izbiri stanovanj upošteva naslednja merila v navedenem vrstnem redu:
1. potrebe po stanovanjih na posameznem območju;
2. razpoložljivost stanovanj za takojšen najem in oddajo v podnajem;
3. velikost in tip stanovanja glede na potrebe na posameznem območju;
4. oceno potrebnega vzdrževanja v obdobju trajanja najema;
5. višino predlagane najemnine s strani lastnika.
(7) Sklad za potrebe izbora stanovanj za javni najem imenuje strokovno komisijo za izbor stanovanj, ki oceni primernost stanovanj, prijavljenih na javni razpis iz prvega odstavka tega člena, in jih razvrsti po vrstnem redu glede na merila iz prejšnjega odstavka.
(8) Komisijo za izbor stanovanj sestavljajo trije člani, ki jih imenuje direktor sklada.
(9) Za izbor posameznega stanovanja je potrebno soglasje večine članov komisije.
(10) O izboru stanovanj iz sedmega odstavka tega člena se vodi zapisnik na način, kot je določen v javnem razpisu.
(javni razpis za oddajo stanovanj v podnajem)
Sklad objavi stalni razpis za oddajo stanovanj iz prejšnjega člena, v katerem navede:
1. splošne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati prosilci za podnajem stanovanj (v nadaljnjem besedilu: prosilec), da so upravičeni do dodelitve stanovanja v podnajem;
2. podatke, ki jih morajo prosilci navesti v vlogi za dodelitev stanovanja v podnajem (v nadaljnjem besedilu: vloga);
3. dokumentacijo, ki jo morajo prosilci priložiti vlogi;
4. pojasnilo prosilcem, da bo sklad pridobival podatke iz zbirk podatkov upravljavcev v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja;
5. prednostne kategorije prosilcev;
6. površinske normative za dodelitev stanovanj v podnajem;
7. način vodenja seznama upravičencev;
8. postopek dodelitve stanovanj v podnajem in
9. obveznosti in pravice sklada ter podnajemnika stanovanja.
(oddaja stanovanj v podnajem)
(1) Sklad stanovanja, ki jih prevzame v najem, ponudi v podnajem upravičencu do podnajema stanovanja, ki je prvi na seznamu upravičencev za stanovanje tega površinskega razreda.
(2) Sklad upravičencu do podnajema stanovanja hkrati s ponudbo stanovanja v podnajem pošlje podnajemno pogodbo in vabilo, da si v treh delovnih dneh od prejema vabila ogleda stanovanje.
(3) Upravičenec do podnajema stanovanja mora v 14 dneh od prejema ponudbe iz prejšnjega odstavka ponudbo sprejeti ali zavrniti.
(višina najemnine in subvencioniranje najemnine)
(1) Višina najemnine za stanovanja se določi v skladu z metodologijo za izračun neprofitne najemnine, kot jo določa zakon, ki ureja stanovanjska najemna razmerja (v nadaljnjem besedilu: neprofitna najemnina).
(2) Če je stanovanje, za katerega se najemnina določi v skladu s prejšnjim odstavkom, opremljeno ali delno opremljeno, se pri ugotavljanju vrednosti stanovanja za potrebe določitve višine najemnine upošteva tudi oprema v stanovanju.
(3) Vpliv opreme v stanovanju na vrednost stanovanja se določi v skladu s predpisom, ki ureja merila in način točkovanja stanovanj z namenom določitve vrednosti stanovanj kot osnove za določitev višine neprofitnih najemnin.
(4) Ne glede na prvi odstavek tega člena se za subvencioniranje najemnine upoštevajo splošni pogoji za pridobitev subvencije k plačilu tržne najemnine, kot jih določa zakon, ki ureja stanovanjska najemna razmerja, pri čemer upravičencem ni treba izpolnjevati pogoja o uvrstitvi na prednostno listo na zadnjem javnem razpisu za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja v občini stalnega prebivališča.
(obseg kritja stroškov javnega najema stanovanj)
(1) Ministrstvo, pristojno za prostor, v izhodišču za pripravo finančnega načrta sklada določi obseg stroškov za izvajanje javnega najema stanovanj na podlagi meril, določenih v tem členu.
(2) Za stroške zaposlenih sklada se priznajo stroški za zaposlitev naslednjega števila zaposlenih glede na število stanovanj, ki jih ima sklad v najemu:
‒ ob začetku izvajanja javnega najema je sklad upravičen do dveh dodatno zaposlenih;
‒ ob najetju 125 stanovanj in za vsakih 75 nadalje najetih stanovanj do skupno 500 stanovanj je sklad upravičen do enega dodatno zaposlenega;
‒ nad 500 stanovanj je sklad za vsakih 100 nadalje najetih stanovanj upravičen do enega dodatno zaposlenega.
(3) Za plačilo najemnine v primeru nezasedenosti stanovanja s podnajemniki v času od najema stanovanja do oddaje v podnajem se skladu za vsako sklenjeno pogodbo o oddaji stanovanja v javni najem prizna enkraten strošek v višini dveh mesečnih najemnin, ki jih sklad plačuje lastniku stanovanja.
(4) Stroški neuspele izterjave stroškov od podnajemnikov, ki izvirajo iz podnajema stanovanj in iz subsidiarne odgovornosti za neplačilo obratovalnih stroškov, se krijejo v celoti, pri čemer se med te stroške vštevajo tudi morebitni stroški sodnih postopkov.
(5) Stroški iz prejšnjega odstavka se krijejo na podlagi sprejetega letnega poročila sklada za preteklo koledarsko leto.
(6) Za poravnavo razlike med najemnino, ki jo plačuje sklad, in neprofitno najemnino se zagotovijo sredstva v višini 0,2-kratnika neprofitne najemnine za vsako najeto stanovanje.
(1) Za namen preverjanja izpolnjevanja pogodbenih obveznosti najemnika, uveljavljanja in obrambe civilnopravnih zahtevkov ter priprave poročila iz 8. člena te uredbe sklad vzpostavi, vodi in vzdržuje evidenco najetih stanovanj, v kateri se vodijo podatki o:
1. številki in datumu sklenitve pogodbe o oddaji stanovanja v javni najem ter podnajemne pogodbe;
2. času trajanja pogodb iz prejšnje točke;
3. višini najemnine, ki jo sklad plačuje lastniku stanovanja;
4. začetku in času trajanja podnajema;
5. višini neprofitne najemnine;
6. zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja;
7. višini neizterjanih terjatev od podnajemnika;
8. višini odpisanih terjatev od podnajemnika.
(2) Podatki iz evidence iz prejšnjega odstavka se hranijo še pet let po prenehanju najemnega razmerja.
(poročanje o izvajanju javne najemne službe)
Sklad mora o izvajanju javnega najema stanovanj poročati v letnem poročilu.
Ta uredba začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 00719-56/2021
Ljubljana, dne 17. decembra 2021
EVA 2021-2550-0050
Vlada Republike Slovenije
