Na podlagi 29. člena Zakona o lokalni samoupravi ZLS-UPB2 (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 30/18), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1, Uradni list RS, št. 11/18, 79/18), Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18) in 15. člena Statuta Občine Prebold (Uradni list RS, št. 52/13, 45/14) je Občinski svet Občine Prebold na 27. redni seji dne 24. 2. 2022 sprejel
o upravljanju s stvarnim premoženjem v lasti Občine Prebold
S tem pravilnikom se določajo način, pogoji, postopek in merila za upravljanje stvarnega premoženja v lasti Občine Prebold.
Upravljanje nepremičnega premoženja obsega zlasti skrb za pravno in funkcionalno urejenost, investicijska vzdrževalna dela, nastopanje v vlogi investitorja v imenu in za račun zemljiškoknjižnega lastnika pri pridobivanju dovoljenj po predpisih, ki urejajo graditev objektov, in pri pripravi, organiziranju in vodenju investicij v vseh fazah investicijskega procesa in podobno, oblikovanje predlogov novih prostorskih rešitev za nepremičnine v upravljanju in sodelovanje pri pripravi prostorskih aktov, oddajo v najem, oddajo v občasno uporabo, oddajo v brezplačno uporabo in obremenjevanje s stvarnimi pravicami. Postopke upravljanja nepremičnega premoženja izvaja upravljavec.
Upravljanje premičnega premoženja obsega zlasti skrb za pravno in funkcionalno urejenost, investicijska vzdrževalna dela, nastopanje v vlogi investitorja v imenu in za račun lastnika pri pridobivanju dovoljenj, in pri pripravi, organiziranju in vodenju investicij v vseh fazah investicijskega procesa in podobno, oddajo v najem, oddajo v občasno uporabo, oddajo v brezplačno uporabo in obremenjevanje s stvarnimi pravicami. Postopke upravljanja premičnega premoženja izvaja upravljavec.
Sestavni del tega pravilnika so:
– Cenik najema stvarnega premoženja v lasti Občine Prebold (priloga 1),
– Cenik najema zemljišč za namen kmetijske pridelave v lasti Občine Prebold (priloga 2),
– Cenik uporabnine poslovnih prostorov v lasti Občine Prebold (priloga 3),
– Cenik nadomestil za obremenjevanje nepremičnin v lasti Občine Prebold s stvarnimi pravicami (priloga 4).
Občinski svet lahko zniža minimalno ceno cenikov iz prvega odstavka tega člena:
– če gre za pomembne dogodke v zvezi s promocijo turizma v Občini Prebold;
– če gre za pomembnejše kulturne ali športne dogodke;
– če gre za druge za Občino Prebold pomembne dogodke;
– če gre za deficitarno dejavnost;
– v drugih utemeljenih primerih;
vendar največ za 50 %.
II. ODDAJA STVARNEGA PREMOŽENJA V NAJEM
Poslovni prostori, stavbna zemljišča in premično premoženje se oddajo v najem ali v brezplačno uporabo skladno z zakonom in uredbo, ki urejata ravnanje s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti.
Če je za najem istega stvarnega premoženja več interesentov, se le-to odda v najem po metodi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, pri čemer se stvarno premoženje odda v najem najugodnejšemu ponudniku.
Ne glede na prejšnji odstavek tega člena, se pri oddaji zemljišča v najem za dejavnost vrtičkarstva, zemljišče lahko razdeli na več delov, ki se oddajo v najem različnim uporabnikom, skladno z merili, določenimi v objavi.
Stvarno premoženje se odda v najem s sklenitvijo pogodbe. Pogodba mora vsebovati:
– zemljiškoknjižne in katastrske podatke o zemljišču ali poslovnem prostoru,
– namen, za katerega se bo najeto zemljišče oziroma poslovni prostor uporabljalo,
– določila o uporabi skupnih delov in naprav v zgradbi,
– vrsto premičnega premoženja in opis le-tega,
– višino najemnine in obveznosti najemnika glede plačila obratovalnih stroškov, stroškov rednega vzdrževanja, stroškov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroškov zavarovanja in drugih stroškov,
– določila o trajanju in prenehanju najemnega razmerja, odpovedi in odpovednih rokih,
– način plačevanja najemnine ter sankcije v zvezi z neplačilom,
– druge medsebojne pravice in obveznosti pogodbenih strank.
Izhodiščna najemnina za poslovne prostore skupaj s pomožnimi prostori se določi v višini 4 EUR/m2 mesečno.
V primeru oddaje v najem po metodi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, je najemnina določena po tem pravilniku izklicna mesečna najemnina za oddajo poslovnega prostora.
Izračun najemnine:
Najemnina se določi po naslednjem obrazcu:
Legenda:
MN = mesečna najemnina
C = višina izhodiščne najemnine
P = površina poslovnega prostora
k = faktor dejavnosti
Faktor dejavnosti (k) je odvisen od namembnosti poslovnega prostora in znaša:
Namembnost | Faktor dejavnosti |
Skupina A | 1 |
Skupina B | 0,10 |
Skupina A vključuje vse dejavnosti, ki niso zajete v skupini B.
Skupina B vključuje društva in neprofitne organizacije.
V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi občinski svet ob uporabi določb uredbe o standardni klasifikaciji dejavnosti.
Najemnina se plačuje mesečno na podlagi računa, ki ga izstavi najemodajalec. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor ter izvajati tekoča popravila in vzdrževanje poslovnega prostora in opreme ter zamenjavo opreme, ki se poškoduje zaradi zunanjih vplivov, poravnavo stroškov popravil, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe ter druge obveznosti skladno s predpisanimi standardi vzdrževanja.
Najemnik ne sme oddati stvarnega premoženja v podnajem, razen izjemoma, ob izrecnem predhodnem pisnem soglasju najemodajalca.
Najemnik je dolžan pri uporabi najetega stvarnega premoženja ravnati s skrbnostjo dobrega gospodarja.
Najemnik je dolžan stvarno premoženje uporabljati na način, ki omogoča normalno uporabo tudi drugim lastnikom, najemnikom in uporabnikom.
Najemnik je dolžan na lastne stroške povrniti škodo na stvarnem premoženju, ki bi jo povzročil s svojim ravnanjem.
Najemnik je dolžan takoj obvestiti najemodajalca o vsaki napaki in nevarnosti glede najetega stvarnega premoženja, sicer je dolžan najemodajalcu povrniti škodo, ki mu je nastala zaradi opustitve te dolžnosti.
Najemno razmerje preneha:
– z iztekom dobe najema,
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– s pisno odpovedjo katerekoli pogodbene stranke,
– z odstopom najemodajalca od pogodbe.
Vsaka pogodbena stranka lahko pisno odpove pogodbo z odpovednim rokom, ki se določi v pogodbi.
Najemodajalec lahko kadarkoli, brez odpovednega roka, odstopi od pogodbe, če ugotovi:
– da obstaja dolžnost vrnitve nepremičnine v denacionalizacijskem postopku;
– da najemnik ne uporablja stvarnega premoženja v skladu z najemno pogodbo;
– da najemnik ne plačuje najemnine za tekoče leto;
– če v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegovo stroške;
– če ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti v poslovnem prostoru;
– če najemnik brez predhodnega soglasja najemodajalca izvaja gradbene posege v poslovni prostor;
– če dalj časa brez upravičenih razlogov ne uporablja poslovnega prostora;
– če preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– če odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– če ne dovoli izvršitve pravice vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda ali odklanja primopredajo poslovnega prostora po tem pravilniku oziroma po najemni pogodbi;
– da oddaja poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– da najemnik kako drugače krši pogodbena določila;
– da zemljišče potrebuje zaradi javne koristi.
Javna korist je izkazana, če je zemljišče namenjeno za gradnjo objektov javne infrastrukture ali drugih objektov javnega pomena.
Če najemodajalec odpove najemno razmerje zaradi dolžnosti vrnitve zemljišča v denacionalizacijskem postopku oziroma najemno razmerje preneha zaradi ugotovitve javne koristi, se najemniku vrne že plačana najemnina brez obresti za čas, ko zemljišča ne more več uporabljati.
Najemna pogodba preneha tudi:
– če pride do realizacije prostorskega akta z rušitvijo stavbe v katerem se nahaja poslovni prostor;
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve;
– v drugih z zakonom ali drugim pravnim aktom določenih primerih.
Najemnine od oddanega stvarnega premoženja so prihodek proračuna občine.
Predmet najema je lahko kmetijsko zemljišče ali pa nezazidano stavbno zemljišče za čas do začetka predvidene gradnje na tem zemljišču, in sicer za namen kmetijske pridelave.
Najemodajalec sme od pogodbe odstopiti, če najemnik:
– ne rabi zemljišča kot dober gospodar,
– obdeluje najeto zemljišče v nasprotju s sklenjeno pogodbo,
– v nasprotju z najemno pogodbo daje najeto zemljišče v podnajem,
– tudi po opominu najemodajalca uporablja zemljišče v nasprotju s pogodbo ali na način, ki povzroča škodo imetju najemodajalca,
– ne plača najemnine v 15 dneh po prejetem opominu,
– če zasadi na zemljišču, ki ga ima v najemu, trajne nasade ali gradi objekte brez soglasja lastnika.
Najemnina za posamezni letni najem ne more biti nižja kot 50,00 EUR.
Ne glede na prejšnji odstavek tega člena, letna najemnina za posamezni del zemljišča, ki se odda za dejavnost vrtičkarstva, ne more biti nižja od 20,00 EUR.
IV. OBREMENJEVANJE S STVARNIMI PRAVICAMI (služnost, stavbna pravica)
Vlagatelj mora v vlogi za ustanovitev služnostne ali stavbne pravice opisno navesti namen posega in vse osnovne podatke, ki identificirajo nepremičnino ter priložiti:
– skico oziroma izsek iz projektne dokumentacije z vrisom poteka trase oziroma vrisom posega na nepremičnini, na kateri se ustanavlja služnostna ali stavbna pravica,
– celotno površino posega izraženo v m2 (delovni in morebitni varovalni pas), ki bo nepremičnino obremenjeval s služnostno ali stavbno pravico. Podatki o površini (v m2) se povzamejo iz projektne oziroma druge dokumentacije. Širina trase za zemeljski ali za zračni infrastrukturni vod ne more biti manjša od 1,00 m. Širina trase za dostopno pot ne more biti manjša od 3,00 m.
Po prejemu vloge občinski organ pridobi mnenje pooblaščenega upravljavca nepremičnine.
Obremenjevanje nepremičnega premoženja s stvarnimi pravicami je odplačno.
Obremenjevanje nepremičnega premoženja s stvarnimi pravicami je neodplačno samo v zakonsko določenih primerih.
Zavezanec za plačilo nadomestila je pravna ali fizična oseba, ki kot upravičenec na nepremičnem premoženju občine pridobi služnostno ali stavbno pravico. Nadomestilo je potrebno plačati v 30 dneh po sklenitvi pogodbe ali izdaji računa.
Višina nadomestila zaradi ustanovitve posamezne služnostne ali stavbne pravice za čas uporabe se izračuna glede na površino obremenitve nepremičnine s stvarno pravico.
Višina nadomestila zaradi ustanovitve posamezne služnostne ali stavbne pravice ne more biti nižja kot 50,00 EUR.
Plačilo nadomestila za služnostno ali stavbno pravico po tem odloku ne izključuje morebitnih odškodninskih zahtevkov občine za škodo, ki jo upravičenec povzroči ob vzpostavitvi oziroma izvrševanju služnostne ali stavbne pravice.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-0009/2021
Prebold, dne 24. februarja 2022
