Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena Ustave Republike Slovenije izdajam
o razglasitvi Zakona o stanovanjski jamstveni shemi za mlade (ZSJSM)
Razglašam Zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade (ZSJSM), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji dne 6. aprila 2022.
Št. 003-02-1/2022-127
Ljubljana, dne 14. aprila 2022
O STANOVANJSKI JAMSTVENI SHEMI ZA MLADE (ZSJSM)
(predmet in namen zakona)
(1) Ta zakon ureja jamstva Republike Slovenije bankam in hranilnicam, ki imajo sedež v Republiki Sloveniji, ali podružnicam bank držav članic, ki imajo sedež v Republiki Sloveniji in ki v skladu z zakonom, ki ureja bančništvo, lahko opravljajo bančne storitve na območju Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: banke) za zadolževanje državljanov Republike Slovenije, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje in ki izpolnjujejo pogoje po tem zakonu.
(2) Jamstva po tem zakonu so namenjena polnoletnim državljanom in državljankam Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: državljani), ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje z najemanjem kreditov pri bankah. Jamstva po tem zakonu so namenjena mladim generacijam, starosti do 38 let, mladim družinam, zaposlenim za določen čas in nedoločen čas, katerih kreditna sposobnost je praviloma nizka in po Sklepu Sveta Banke Slovenije z dne 21. 10. 2019 (Uradni list RS, št. 64/19 in 75/20) niso kreditno sposobni za pridobitev kredita pri bankah za reševanje stanovanjskega vprašanja.
Pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:
– jamstvo pomeni obveznost Republike Slovenije za izpolnitev obveznosti kreditojemalcev do bank, do višine določene v tem zakonu;
– jamstvena shema je skupna kvota jamstev bankam za kredite, dane pod pogoji, določenimi v tem zakonu;
– jamstvena kvota je del jamstvene sheme, ki jo lahko pridobi posamezna banka na avkciji;
– avkcija je dražba, na kateri banke med seboj s svojimi ponudbami konkurirajo za pridobitev jamstvene kvote;
– za mlado družino se šteje življenjska skupnost obeh ali enega izmed staršev z enim ali več otroki oziroma posvojenci, pri čemer vsaj en otrok še ni šoloobvezen v koledarskem letu vložitve vloge za kredit po tem zakonu;
– za člana ali članico (v nadaljnjem besedilu: član) družine se šteje zakonec, zunajzakonski partner, otroci oziroma posvojenci, ki bodo imeli stalno prebivališče na naslovu nepremičnine, ki je predmet financiranja s kreditom s poroštvom po tem zakonu;
– za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja se šteje prvi nakup, gradnja, prenova ali dograditev stanovanjske nepremičnine, rekonstrukcija ali sprememba namembnosti stanovanja, če stanovanje ustreza površinskim normativom za primerno stanovanje v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska razmerja in če kreditojemalec oziroma člani njegove družine nimajo v lasti druge, po površini primerne stanovanjske nepremičnine.
(1) Republika Slovenija izdaja jamstva po tem zakonu najdlje do 31. 12. 2032.
(2) Jamstva, izdana po tem zakonu v letu 2022, se ne vštevajo v kvoto poroštev na podlagi zakona, ki ureja izvrševanje proračuna, vanj pa se vključijo jamstva, izdana po tem zakonu v letu 2023.
Republika Slovenija s tem zakonom pooblašča SID banko – Slovensko izvozno in razvojno banko d. d., Ljubljana (v nadaljnjem besedilu: SID banka), da v njenem imenu in za njen račun opravlja vse posle v zvezi z izdajo, spremljanjem, unovčevanjem in izterjavo jamstev ter nadzor nad namensko porabo kreditov, zavarovanih z jamstvom po tem zakonu, na podlagi poročil bank.
Podrobnejša opredelitev meril, pogojev in postopka za izdajo jamstev, ki jih določa ta zakon, določitev navodil za poročanje in postopkov za vodenje jamstev, obseg in način izvajanja pooblastila SID banke, način poročanja SID banke ministrstvu, pristojnemu za finance, izvajanje pooblastil Finančne uprave Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: FURS), nadomestilo SID banki in nadzor nad izvajanjem tega zakona, se uredi z uredbo, ki jo sprejme Vlada Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: vlada).
(kreditojemalci, za katere se izdajajo jamstva)
Jamstva po tem zakonu se lahko dajo bankam za obveznosti iz kreditov polnoletnih fizičnih oseb, ki prvič rešuje svojo stanovanjsko vprašanje, ki bodo v letu izdaje jamstva stare največ 38 let in so na dan vložitve vloge za kredit po tem zakonu državljani Republike Slovenije s stalnim prebivališčem v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: kreditojemalec), če:
a) ima sklenjeno delovno razmerje za določen čas ali nedoločen čas in je njegova povprečna neto plača v treh mesecih pred vložitvijo vloge za kredit po tem zakonu enaka ali nižja od 1,5-kratnika zadnje znane povprečne mesečne neto plače v Republiki Sloveniji na dan vložitve vloge in njegovi skupni obdavčljivi dohodki po zakonu, ki ureja dohodnino, ki niso oproščeni plačila dohodnine, v letu pred najemom kredita, niso presegli 1,5-kratnika zadnje znane povprečne letne neto plače v Republiki Sloveniji na dan vložitve vloge, ali
b) je član mlade družine.
(pogoji in namen kreditov, za katere se izdajajo jamstva)
(1) Jamstvo po tem zakonu se lahko izda za novo sklenjen kredit, namenjen za nakup, gradnjo, prenovo ali dograditev stanovanjske nepremičnine, rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti stanovanja s katero kreditojemalec rešuje svoje prvo stanovanjsko vprašanje in sicer pod sledečimi osnovnimi pogoji:
– ročnost posameznega kredita je lahko največ 30 let;
– glavnica kredita za posamezno stanovanjsko nepremičnino ne sme znašati več kot 200.000 eurov;
– kreditojemalec mora zagotoviti lastno udeležbo v višini najmanj 20 % sredstev glavnice kredita;
– efektivna obrestna mera na dan sklenitve kreditne pogodbe mora biti nižja od efektivne obrestne mere kredita pod enakimi pogoji, ki bi ga isti kreditojemalec najel pri isti banki brez poroštva države;
– valuta kredita je euro;
– hipotekarno zavarovanje kredita.
(2) Podrobnejše pogoje in način zavarovanja jamstva določi vlada z uredbo iz 5. člena tega zakona.
(omejitve pri izdajanju jamstev)
(1) Posamezen kreditojemalec lahko najame kredit z jamstvom po tem zakonu samo pri eni banki.
(2) Posamezen kreditojemalec lahko najame kredit za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja z jamstvom po tem zakonu samo enkrat.
(3) Kreditojemalci, ki so nepremičnino za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja pridobili s pomočjo kredita z jamstvom po tem zakonu, lahko tako pridobljeno nepremičnino odtujijo samo v primeru poplačila celotnega kredita. Prepoved se določi v kreditni pogodbi in se vpiše v zemljiško knjigo.
(1) Jamstvo po tem zakonu je nepreklicno, brezpogojno in se unovčuje na prvi pisni poziv banke. Republika Slovenija unovčeno jamstvo plača najkasneje v roku 15 delovnih dni od prejema poziva banke, iz katerega je razvidno, da kreditojemalec ni poravnal dospele obveznosti iz kreditne pogodbe.
(2) Jamstvo po tem zakonu ne pokriva stroškov izterjave in zamudnih obresti od dneva zamude plačila kreditojemalca do izteka roka plačila jamstva.
(3) Pravice in obveznosti banke, kreditojemalca in Republike Slovenije, ki izhajajo iz jamstva po tem zakonu, se navedejo v kreditni pogodbi.
(4) Za jamstva po tem zakonu se uporabljajo določbe o poroštvu iz zakona, ki ureja obligacijska razmerja, razen če ta zakon ne določa drugače.
(dodelitev jamstvene kvote)
(1) Avkcijo za pridobitev jamstvene kvote po tem zakonu razpiše SID banka.
(2) V avkciji za dodelitev jamstvene kvote lahko sodeluje banka, ki izpolnjuje naslednje pogoje:
– izpolnjuje pogoje za poslovanje v skladu z zakonom, ki ureja bančništvo;
– ima dovoljenje za opravljanje finančnih storitev glede dajanja kreditov v skladu z zakonom, ki ureja bančništvo.
Republika Slovenija daje jamstva po tem zakonu za kredite iz 7. člena tega zakona v višini 100 % obveznosti.
Skupni znesek jamstvenih kvot v okviru jamstvene sheme po tem zakonu znaša 300 milijonov eurov letno in se letno obnavlja v tej višini do 31. 12. 2032.
(določitev jamstvene kvote)
(1) Znesek jamstvene kvote posamezni banki se določi po izvršeni avkciji na podlagi ponudbe banke, ki vsebuje predlog o dodelitvi zneska jamstvene kvote, upoštevajoč skupno efektivno obrestno mero, po kateri je pripravljena odobriti kredite kreditojemalcem.
(2) Prednost pri določitvi jamstvene kvote imajo ponudbe tistih bank, ki bodo kreditojemalcu zagotovile nižjo skupno efektivno obrestno mero kreditov.
(1) Banka plača za račun kreditojemalca letno nadomestilo za pripravo in vodenje jamstva v višini 0,2 %.
(2) Osnova za izračun letnega nadomestila je znesek preostale glavnice posameznega kredita, v delu kredita, za katerega je bilo izdano jamstvo po tem zakonu.
(3) Nadomestilo iz prvega odstavka tega člena je prihodek proračuna Republike Slovenije.
(postopek za dodelitev jamstvenih kvot)
(1) SID banka javno objavi na svoji spletni strani povabilo bankam k oddaji ponudb za dodelitev jamstvenih kvot, v katerem morajo biti navedeni pogoji in merila za pridobitev jamstvenih kvot, podatki in dokumentacija, ki jo mora vsebovati ponudba ter rok za oddajo ponudb.
(2) Po poteku roka za oddajo ponudb za dodelitev jamstvenih kvot SID banka oceni prejete ponudbe z vidika izpolnjevanja pogojev in meril iz tega zakona, uredbe ter objavljenega povabila.
(3) SID banka v imenu in za račun Republike Slovenije z izbranimi bankami sklene pogodbo o dodelitvi jamstvenih kvot, katere bistveni elementi so določeni v uredbi iz 5. člena tega zakona.
(4) Če v postopku zbiranja ponudb iz prvega odstavka tega člena ni bila oddana celotna kvota jamstev iz jamstvene sheme, SID banka ponovno objavi povabilo k oddaji ponudb za dodelitev jamstvenih kvot. Postopek lahko ponavlja do izkoriščenosti celotne kvote jamstev.
SID banka o dodeljenih jamstvenih kvotah obvešča ministrstvo, pristojno za finance, na način in v rokih, določenih v uredbi iz 5. člena tega zakona.
(1) SID banka po unovčenju jamstva kreditojemalca pošlje zahtevek za plačilo zneska kredita, za katerega je bilo vnovčeno jamstvo po tem zakonu.
(2) Če kreditojemalec ne ugovarja obstoju in višini obveznosti iz prejšnjega odstavka v roku osmih dni od vročitve zahtevka za plačilo, se zahtevek za plačilo ne glede na določbe zakona, ki ureja davčni postopek, šteje za izvršilni naslov za izterjavo zneska kredita, za katerega je bilo unovčeno jamstvo po tem zakonu.
(3) FURS je pristojen na predlog SID banke v imenu in za račun Republike Slovenije izterjevati znesek kredita iz prejšnjega odstavka v skladu z zakonom, ki ureja davčni postopek. Pravica do izterjave zneska kredita zastara v rokih, ki so v zakonu, ki ureja davčni postopek, določeni za zastaranje pravice do izterjave davka.
(4) Če kreditojemalec ugovarja obstoju in višini obveznosti iz prvega odstavka tega člena, SID banka v imenu in za račun Republike Slovenije začne postopke za izterjavo v skladu s predpisi o izvršbi in zavarovanju.
(odlog in obročno odplačevanje)
FURS v primeru, kadar obveznosti iz kredita, za katerega je bilo vnovčeno jamstvo po tem zakonu, niso sporne, v imenu in za račun Republike Slovenije odloča o vlogah za odlog ali obročno odplačevanje obveznosti iz kredita, za katerega je bilo vnovčeno jamstvo po tem zakonu, po kriterijih, ki po zakonu, ki ureja davčni postopek, veljajo za odlog in obročno plačevanje davka.
(nadzor nad izvajanjem tega zakona)
Nadzor nad izvajanjem tega zakona izvršuje ministrstvo, pristojno za finance.
(omejitve pri poslovanju bank)
Omejitve pri poslovanju bank, ki jih določa 13.a člen Zakona o jamstveni shemi Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 33/09 in 42/09) veljajo tudi za banke, ki pridobijo jamstvene kvote po tem zakonu.
(sankcije v primeru kršitve)
(1) Če so kreditne pogodbe sklenjene v nasprotju s 6., 7. in 8. členom tega zakona in so kršitve nastale na strani banke, mora banka v primeru unovčenja jamstva vrniti vse zneske, ki so bili izplačani njej ali drugemu upniku na podlagi unovčenega jamstva, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva unovčenja jamstva do plačila.
(2) V pogodbi o določitvi jamstvene kvote se določijo kršitve zakona, uredbe ali pogodbe, zaradi katerih je banka dolžna plačati na račun Republike Slovenije pogodbeno kazen, ki ne sme biti nižja od 5 % odobrene in potrjene glavnice kredita, zavarovanega z jamstvom po tem zakonu.
IV. PREHODNA IN KONČNA DOLOČBA
(rok za sprejetje uredbe)
(1) Vlada sprejme uredbo iz 5. člena tega zakona najkasneje v 30 dneh po uveljavitvi tega zakona.
(2) SID banka v roku treh mesecev po uveljavitvi tega zakona javno objavi na svoji spletni strani povabilo bankam k oddaji ponudb za dodelitev jamstvenih kvot za stanovanjsko jamstveno shemo iz tega zakona.
(3) Kreditni posli iz stanovanjske jamstvene sheme po tem zakonu se začnejo sklepati v roku šestih mesecev po uveljavitvi tega zakona.
Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 411-07/22-1/17
Ljubljana, dne 6. aprila 2022
EPA 2597-VIII
