Na podlagi 126. člena Zakona o oblikah alternativnih investicijskih skladov (Uradni list RS, št. 101/22) Agencija za trg vrednostnih papirjev izdaja
o naložbah v nepremičnine in nepremičninske namenske družbe ter dodatnih likvidnih sredstvih nepremičninske investicijske družbe
Ta sklep določa:
1. pogoje in merila v zvezi z naložbami v nepremičnine in nepremičninske namenske družbe;
2. pogoje in merila v zvezi z dodatnimi likvidnimi sredstvi nepremičninske investicijske družbe.
(pogoji in merila v zvezi z naložbami v nepremičnine)
(1) Pojem nepremičnina iz prvega odstavka 118. člena Zakona o oblikah alternativnih investicijskih skladov (Uradni list RS, št. 101/22) pomeni že razvito naložbeno nepremičnino iz Mednarodnega računovodskega standarda 40, sprejetega v skladu z Uredbo Evropskega parlamenta in Sveta 1606/2002/ES z dne 19. julija 2002 o uporabi mednarodnih računovodskih standardov (UL L št. 243 z dne 11. 9. 2002, str. 1), zadnjič spremenjena z Uredbo (ES) št. 297/2008 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 11. marca 2008 o spremembah Uredbe (ES) št. 1606/2002 o uporabi mednarodnih računovodskih standardov, glede Komisiji podeljenih izvedbenih pooblastil (UL L št. 97 z dne 9. 4. 2008, str. 62).
(2) Upravljavec AIS lahko v imenu in za račun nepremičninske investicijske družbe naloži sredstva v posamezno nepremičnino samo, če bo ta ustvarjala dolgoročno stabilne prihodke iz naslova oddaje v najem, pri čemer lahko upravljavec AIS v imenu in za račun nepremičninske investicijske družbe investira sredstva tudi v prenovo ali razvoj te nepremičnine.
(3) Upravljavec AIS lahko v imenu in za račun nepremičninske investicijske družbe naloži sredstva v posamezno nepremičnino tudi, če se nepremičnina v času pridobitve šele gradi ali razvija za prihodnjo uporabo kot naložbena nepremičnina, pri čemer:
1. je upravljavec AIS v okviru skrbnega pregleda te naložbe ocenil, da bo razvoj nepremičnine končan v enem letu od njene pridobitve, in
2. vrednost vseh nepremičnin v lasti nepremičninske investicijske družbe, ki so še v fazi razvoja, ne bo predstavljala več kot ene tretjine vrednosti sredstev nepremičninske investicijske družbe.
(4) Upravljavec AIS lahko v imenu in za račun nepremičninske investicijske družbe naloži sredstva v posamezno nepremičnino samo, če:
1. pred nakupom nepremičnine razpolaga z oceno njene vrednosti, pri čemer datum ocenjevanja vrednosti nepremičnine iz ocene vrednosti nepremičnine, ne sme biti več kot 6 mesecev pred datumom nakupa nepremičnine,
2. nakupna cena nepremičnine lahko oceno vrednosti nepremičnine presega za največ 5 odstotkov.
(5) Oceno vrednosti nepremičnine iz 1. točke prejšnjega odstavka lahko izvede samo oseba, ki je registrirana pri ustreznem strokovnem združenju oziroma njeno stroko urejajo ustrezni zakoni ali pravila poklicnega ravnanja vključno s kodeksom etičnih načel. Šteje se, da v Republiki Sloveniji pogoje iz prejšnjega stavka izpolnjuje pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, kot ga opredeljuje zakon, ki ureja revidiranje.
(6) Nakupna cena nepremičnine iz četrtega odstavka tega člena pomeni nabavno vrednost kupljene nepremičnine, zmanjšano za vse nepremičnini neposredno pripisljive stroške. Neposredno pripisljivi stroški vključujejo na primer stroške za pravne storitve, davke od prenosa nepremičnine in druge stroške posla.
(7) Nepremičnina mora biti vpisana v zemljiško knjigo ali drugi javni register, v katerega se vpisuje lastninska pravica.
(8) Gospodarsko enoto, sestavljeno iz več nepremičnin, se obravnava kot eno sredstvo.
(9) Če se nepremičnina nahaja izven območja držav Evropske unije (v nadaljnjem besedilu: tretja država), morajo biti izpolnjeni tudi naslednji pogoji:
1. v tretji državi je mogoč prost prenos lastninske pravice na nepremičninah,
2. skrbniku mora biti omogočeno izvajanje skrbniških storitev,
3. v prospektu in statutu nepremičninske investicijske družbe mora biti navedeno, da bodo sredstva sklada naložena v nepremičnine v državah izven Evropske unije,
4. v prospektu in statutu nepremičninske investicijske družbe morajo biti navedene tretje države, v katerih bo nepremičninska investicijska družba pridobivala nepremičnine in največji predvideni delež nepremičnin iz posamezne tretje države v sredstvih nepremičninske investicijske družbe.
(pogoji in merila v zvezi z naložbami v nepremičninske namenske družbe)
(1) Za nalaganje nepremičninske investicijske družbe v nepremičnine preko nepremičninske namenske družbe veljajo enaki pogoji, kot veljajo za neposredno nalaganje nepremičninske investicijske družbe v nepremičnine.
(2) Akt o ustanovitvi nepremičninske namenske družbe mora določati njeno dejavnost skladno z drugim odstavkom 119. člena ZOAIS.
(3) Če akt o ustanovitvi nepremičninske namenske družbe ni v skladu s pogoji iz prvega in drugega odstavka tega člena, lahko upravljavec nepremičninske investicijske družbe kupi nepremičninsko namensko družbo le, če takoj po nakupu deleža zagotovi ustrezno spremembo akta o ustanovitvi nepremičninske namenske družbe.
(4) Če je bil namen poslovanja nepremičninske namenske družbe omejen na obseg iz drugega odstavka 119. člena ZOAIS šele znotraj zadnjih treh let pred nakupom te družbe s strani nepremičninske investicijske družbe ali takoj po nakupu, kot to določa prejšnji odstavek, je njen nakup dopusten le, če prodajalec nepremičninske namenske družbe ali upravljavec nepremičninske investicijske družbe, v korist nepremičninske investicijske družbe, za račun katere se nakup opravi, nase prevzameta odgovornost za vse morebitne materialne obveznosti nepremičninske namenske družbe, ki ne izhajajo iz predpisanega namena poslovanja nepremičninske namenske družbe, ki v času nakupa nepremičninske namenske družbe niso bile znane.
(pogoji in merila v zvezi z dodatnimi likvidnimi sredstvi)
(1) Dodatna likvidna sredstva so imetje na denarnem računu nepremičninske investicijske družbe, depoziti na vpogled, depoziti z odpoklicem z možnostjo izplačila na dan odpoklica in drugi denarni ustrezniki, ki jih je mogoče hitro pretvoriti v vnaprej znani znesek denarnih sredstev in pri katerih je tveganje spremembe vrednosti nepomembno.
(2) Dodatna likvidna sredstva niso namenjena doseganju ciljev, opredeljenih v naložbeni politiki nepremičninske investicijske družbe, temveč so namenjena pokrivanju tekočih in izrednih izplačil nepremičninske investicijske družbe.
Ta sklep začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 00701-13/2022-4
Ljubljana, dne 18. maja 2023
EVA 2023-1611-0046
Agencije za trg vrednostnih papirjev
