Pripomba/Stališče

1

KP 

Pripomba se delno upošteva.

Pripomba prejeta dne 25. 10. 2024

Glede na to, da na obravnavi ni bila izvedena »obsežna predstavitev projekta na sami javni obravnavi«, kot je bilo obljubljeno s strani projektantke oziroma zastopnice investitorja (veza: el. pošta 24. 9. 2024), v zvezi s postopkom razgrnitve in javne obravnave predloga Občinskega podrobnega prostorskega načrta za del območja EUP z oznako ŠE 103/1, kot lastnika oziroma solastnika zemljišč s pare. štev. 1351/2, 1351/3, 1351/4 in 1351/5 k. o. Krajnčica, ki so vključene, v zgoraj navedeni postopek, podajava sledeče pripombe: 

1) Predstavniki Občine Šentjur, Mestni trg 10, Šentjur, prisotni na obravnavi, so bili seznanjeni, da je investitor predložil samo prikaz senčenja naših zemljišč v izvedbi opornih zidov brez nameravanih grajenih objektov, kar smatramo kot popolnoma neustrezno in se zavrača. Izdelati in posredovati je potrebno študijo osenčenja s celotnim posegom (oporni zidovi ter zgrajeni objekti), ter nato preučiti primernost nameravanega posega. Prikazi osenčenja, ki so nam bili posredovani, so bili za nas kot sosede mejaše v celoti zavajujoči. Investitorja smo že ob pričetku seznanili, da imamo namen v prihodnosti na zemljišču s pare. štev. 1351/3 k. o. Krajnčica zgraditi samostojen objekt. Po predloženem prikazu, če bi bili zgrajeni samo oporni zidovi, sence na tem zemljišču res ne bi bilo. Ko bodo na zgornji plato ob ali na opornih zidovih zgrajeni še objekti višine 6 m (ta višina nam je bila prikazana v grafičnih prikazih s strani investitorja), bo situacija osenčenja bistveno drugačna. 

Iz nove študije bo tudi razvidno, kolikšen del našega zemljišča s pare. štev 1351/3 k. o. Krajnčica bo osenčen, in šele na podlagi tega se bomo opredelili do primernosti izvedbe. 

Priloga 1: študija osenčenja 

(grafični del pripombe je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

Obrazložitev pripombe 1/1: 

Na javni obravnavi je bila izvedena podrobna predstavitev prostorskega akta tako s strani pripravljavca kot izdelovalca. Javna obravnava se je zaključila, po tem ko ni bilo več odprtih vprašanj. 

Po javni razgrnitvi so bile izdelane nove simulacije osenčenja območja vključujoč oporni zid z novo predvidenim objektom (glej spodaj*). Iz novo izdelane študije osenčenja območja, z upoštevanjem predvidenega objekta, načrtovanim s predmetnim OPPN, se izkazuje, da gradnja Stavb 1 in 2 ne bo imela vpliva na količino osenčenosti sosednjega stanovanjsko objekta na Ljubljanski cesti 20, Šentjur. Zasnova načrtovanih objektov v skladu s predpisi omogoča ustrezno osvetlitev sosednjih stanovanjskih prostorov, kar je v skladu z zahtevami glede naravne osvetlitve in osončenosti. 

Na podlagi te ugotovitve je možno zaključiti, da načrtovana gradnja ne bo imela negativnega vpliva na osončenost sosednjih objektov v vseh analiziranih terminih (pomlad, poletje, jesen in zima). 

*(grafični del izdelane študije osenčenja je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

2) Višina predvidenih objektov: višinska razlika med našimi objekti (naš stanovanjski objekt, gospodarski objekt, nadstrešek ter letna kuhinja) in zemljišči na zgornjem platoju, kjer je predvidena gradnja objektov, je trenutno vsaj 5 metrov. S strani projektantske organizacije oziroma investitorja so nam bili posredovani grafični prikazi z višino objektov 6 metrov, zato naj se že v občinskem podrobnem prostorskem načrtu določi višina 6 metrov, in ne, kot je predlagano v 7. členu predloga (višina do 10 m oziroma višina do 8 metrov). 

Objekta, ki sta locirana neposredno ob naši zemljiščih, sta lahko glede na predlog celo do višine 10 metrov, torej več kot objekt vzdolž železniške proge, kar v celoti zavračamo. V dotičnem aktu naj se navede fiksna višina teh dveh objektov trikotne oblike (poslovni stavbi) v izmeri do 6 metrov. 

Priloga 2: prikaz višine 2 objektov 

(grafični del pripombe je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

Obrazložitev pripombe 1/2: 

V tekstualnem delu odloka se bo v poglavju velikost in oblikovanje stavb spremenilo višino poslovne stavbe v funkcionalni enoti FCT2 tako, da se bo popravljeno besedilo glasilo: »višine do 6,0 m merjeno od kote utrjenega tlaka platoja pri vhodu do vrha strehe (atike)«. Z navedenim je pobuda pod št. 2 upoštevana. 

Izdelal se je prerez C-C (glej spodaj*). 

*(grafični del izdelanega prereza C-C je razviden na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

3) Posredovani so nam bili grafični prikazi, kjer je izvedba gradnje dvoumna oziroma nasprotujoča (iz priloge 3 je razbrati, da bosta trikotna poslovna objekta postavljena za opornimi zidovi, če primerjate višine opornih zidov ob naših zemljiščih, napram višini trgovskega objekta ob železniški progi). Zato naj se v zvezi z izvedbo opornih zidov in objektov jasno opredeli, grafično prikaže in vključi v podroben občinski prostorski načrt, ali bodo objekti zgrajeni poleg opornih zidov, ali na oporne zidove. Izvedba je bistvena zaradi višin objektov, ter posledično senčenja naših zemljišč. Izdela naj se prerez podrobnega OPPZ smer vzhod-zahod, gledišče iz naših zemljišč. 

Glede opornih zidov smo prejeli nasprotujoče si grafične prikaze, saj je ponekod prikazana gradnja opornega zidu na višino našega zemljišča, enkrat pa na brežini, kar si resnično ne znamo razložiti in nas postavlja še v večjo zmedo (gl. priloga 3). 

Priloga 3: različni prikazi izvedbe opornih zidov 

(grafični del pripombe je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

Obrazložitev pripombe 1/3: 

Izhajajoče iz grafičnih prikazov je razvidno, da se objekti lahko postavljajo znotraj gradbenih mej. Končna odločitev postavitve objekta je predmet odločitve investitorja in nadaljnje projektne dokumentacije. 

Grafični prikaz je dopolnjen z namenom jasnejšega prikaza poteka zidu in objekta (glej fotomontažo spodaj*). 

*Na fotomontaži je z oranžno črto označena približna ravnina platoja. Pod njim je intenzivno ozelenjen zid, nad njim pa fasada novo predvidene stavbe. 

*(grafični del jasnejšega prikaza poteka zidu in objekta je razviden na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

4) Glede izvedbe opornih zidov v izgledu, kot je bil posredovan s strani investitorja (glej priloga 4), zahtevamo zazelenitev čim bližje opornih zidov, da se s tem ublaži odboj hrupa od železniškega prometa, ki poteka v neposredni bližini (npr. stebrasti gaber, kot je predlagala ga. **** (projektantka), ciprese ali kaj podobnega). Konkretno vrsto oziroma način zasaditve dogovorimo naknadno, v podrobnem OPPN pa je potrebno določiti, da je obvezna zasaditev ob opornih zidovih za namen zmanjšanja hrupa. Zazelenitev brežine ni smiselna, saj bo listje nanašalo na naša zemljišča, tudi korenine se bodo razraščale proti našim parcelam. 

Priloga 4: oporni zid 

(grafični del pripombe je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

Obrazložitev pripombe 1/4: 

Upošteva se zahteva po finalini ozelenitvi zidov z vzpenjalko, kot je že opredeljeno v tekstualnem delu odloka, kjer je navedeno, da je potrebno zid intenzivno ozeleniti. 

Na območju OPPN je v skladu z določili hierarhično višjega akta vzdolž železniške proge predviden zeleni pas vegetacije za kar je pridobljeno tudi pozitivno mnenje Ministrstva za infrastrukturo – Direktorat za železnice, žičnice in upravljanje prometa. Kot je zapisano v tekstualnem delu in prikazano v grafičnem delu odloka je vzdolž zidu predvidena zasaditev drevesne vegetacije upoštevajoč točko 5.2.8 Standarda SIST EN 50122-1 in 925-DN30 navodilo za gradnjo in posege v progovni in varovalni progovni pas javne železniške infrastrukture.

Vrsta drevesne vegetacije je predmet izbora v naslednjih fazah postopka (v projektni dokumentaciji). Ozelenitev podpornega zidu se izvede čim bližje zidu.

5) V posredovani dokumentaciji, ki smo jo prejeli od investitorjev, ni bila obdelana preureditev jaška, ki poteka ob železniški progi, v smeri iz Šentjurja proti Celju, kar smatramo kot veliko pomanjkljivost projekta.V pretežni meri iz smeri Šentjurja je ta jarek nevzdrževan in zaraščen. Kot smo seznanili sodelujoče na javni razgrnitvi, je sedaj izvedena ureditev jaška z odprtim sistemom, kar je razvidno iz priloženih fotografij. Del jarka je odprt, nato pa izveden pod zemljo, in poteka po naših zemljiščih, nadalje pod dovozno cesto v smeri, preko zemljišča s pare. štev. 88/2 in 1351/1 k. o. Krajnčica, ter nadalje proti Vrbnemu, smer Celje. 

Ta jarek, ki je vkopan pod zemljo, na zemljišču s pare. štev. 1351/1 k. o. Krajnčica ter po našem zemljišču s pare. štev. 1351/3 k. o. Krajnčica, je premera največ 30 cm. 

Opozarjamo, da takšna ureditev zadostuje za naše trenutne potrebe in OBSTOJEČE stanje objektov in zemljišč v naravi, brez novih posegov in gradenj novih objektov, nikakor pa ne za primer gradnje objektov zazidane površine 2600 m² ter ureditev 109 parkirnih mest.

Iz hidrološke študije, ki jo je izdelal HIDROSVET d.o.o., Kidričeva ulica 25, Celje, štev.105/23, v marcu 2023, je razvidno, da je v primeru izvedbe nameravane gradnje objektov in opornih zidov na zemljiščih s pare. štev. 69/2, 89/5, 69/34, 69/35, 69/36, 89/4, 69/37, 69/37 k. o. Krajnčica, potrebno izvesti manjšo poglobitev in razširitev obstoječega jarka ob železnici, ter izvesti predlagani prepust dimenzije 60 cm. V študiji sta prikazani dve možnosti izvedbe prepusta. Izvedba ob železniški progi ni mogoča zaradi preozkega pasu zemljišča med našo hišo in železniško progo, kar je razvidno tudi iz predloženih fotografij. 

Predvidena je izvedba preko našega zemljišča s pare. štev. 1351/2 in 1351/3 k.o. Krajnčica, kar pomeni prekop naših zemljišč v skupni dolžini približno 30 m. Glede na to, da je bila hidrološka študija sestavni del in hkrati podlaga za izdajo pozitivnega mnenja s področja upravljanja z vodami k osnutku Občinskega podrobnega prostorskega načrta za del območja EUŠ z oznako ŠE 103/1, Občina Šentjur, štev. 35024-16/2024-4 z dne 11. 6. 2024, ki ga je izdala Direkcija Republike Slovenije za vode, Sektor območja Savinje, Mariborska cesta 86, Celje, je izvedba tega obvezujoča, saj je bilo pozitivno mnenje izdano tudi na podlagi te študije.

Za izvedbo jaška – kanala, ter zagotavljanje odvajanja teh voda je potrebna pridobitev služnostne pravice ter vnaprej opredeliti, kdo bo prevzel čiščenje in vzdrževanje tega jarka, ki bo izveden preko našega zemljišča s pare. štev. 1351/3 k. o. Krajnčica, ter preostalega dela obstoječega jarka ob progi. 

Upoštevajoč dejstvo, da je okoli naših zemljišč predvidena gradnja 3 objektov s skupno tlorisno površino 2.585 m² ter izvedba 109 parkirnih mest, je smiselno, da se za zagotavljanje učinkovitega odvajanja padavinskih vod ob močnejših nalivih na naših zemljiščih izvede nekaj posamičnih jaškov za hitrejše in boljše ponikanje vod, ki naj se navežejo na razširjeni podzemni jarek premera 60 cm, kot zahtevano v hidrološki študiji.

Hkrati opozarjamo, da na našem zemljišču s pare. štev. 1351/3 k. o. Krajnčica poteka telekomunikacijski priključek in optični kabel, na vogalu se nahaja vodovodni priključek. 

Za učinkovito odvajanje odpadnih vod v jarku ob železniški progi je potrebno opredeliti, kako in kdo bo zagotavljal redno čiščenje in vdrževanje tega jarka. 

Priloga 5: fotografije jarka in potek le-tega v naravi 

(grafični del pripombe je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

Obrazložitev pripombe 1/5: 

Iz Hidrološko – hidravlične analize, ki jo je izdelalo podjetje Hidrosvet d.o.o. (št. proj. 105/23, marec 2023) izhaja, da z izvedbo omilitvenega ukrepa (poglobitev jarka in zamenjave obstoječega prepusta z rešetko z ustreznejšim prepustom dimenzije vsaj 60 cm) ne bo negativnega vpliva na vodni režim na območju predvidene gradnje niti se ne poslabša stanje na okoliških zemljiščih, kar je navedeno kot predviden ukrep v 28. členu predmetnega odloka. Načrtovana ureditev ima predviden zajem in odvodnjavanje vseh padavinskih vod na območju novo načrtovanega platoja v zbirno kanalizacijo in odvod v javni kanal padavinske vode, ki se nahaja okvirno 340 m vzhodno od območja, tako, da ne bo nobenega novega oziroma dodatnega zatekanja padavinskih vod z območja načrtovane ureditve v obstoječi jarek ob železnici, še več s predvideno ureditvijo se bodo prispevne površine s katerih se sedaj padavinska voda steka v jarek, znatno zmanjšale in bodo zajemale le še prispevne površine jarka ob železnici do novo predvidenega zidu. Na zunanjo ureditev obstoječega stanovanjskega objekta se ne posega.

Obstoječe stanje jarka in zacevljenega odseka se lahko ustreznejše uredi v skladu s Hidrološko – hidravlično analizo, kot je navedeno v omilitvenem ukrepu (opis zgoraj). 

Potek telekomunikacijskih vodov se ustrezno prilagodi, skladno s projektno dokumentacijo, kar bo projektno obdelano v naslednjih fazah (v projektni dokumentaciji, v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja).

6) Komunalni priključki: Glede na to, da na območju, ki je predmet urejanja obravnavanega predloga podrobnega OPPN, poteka dostop in dovoz naše in sosednje stanovanjske hiše, je potrebno opredeliti, kako se bo obstoječa dovozna pot priključevala na krožišče – ali bo speljana in priključena na dovozno pot do treh nameravanih trgovskih objektov? 

Na obravnavanem območju so izvedeni komunalni priključki: vodovod, elektrika, komunalni vodi, telekomunikacijski kabel in optični kabel. Določiti je potreben nov potek teh priključkov, saj po tem, ko bodo sosednja zemljišča v celoti pozidana in asfaltirana, ne bo več mogoče izvajati nobenih vzdrževalnih del na priključkih in bodo le-ti postali nefunkcionalni.

Obrazložitev pripombe 1/6: 

Dostop na območje bo urejen preko novega priključka na državno cesto (glavna cesta II. reda 107, odsek 1274 Celje–Šentjur), ki se rekonstruira z izvedbo krožišča iz katerega bo izveden izvoz na obravnavano območje v skladu z izdelano projektno dokumentacijo IDZ za ureditev navezave območja nove pozidave med glavno cesto G2-107/1274 Celje–Šentjur in železniško progo št. 30 Zidani most–Šentilj-d.m. na zahodnem delu Šentjurja na glavno cesto G2-10/1274 Celje–Šentjur v km 9+490, ki jo je izdelalo podjetje CE Design plus d.o.o., (št. P-389/20, november 2021), kar je sestavni del predmetnega prostorskega akta (glej spodaj*).

Potek komunalnih vodov se ustrezno prilagodi/rekonstruira, skladno s projektno dokumentacijo, kar bo projektno obdelano v naslednjih fazah. 

*(grafični prikaz krožišča s predvidenimi priključki je razviden na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

7) V času izvajanja gradnje krožišča in objektov ter parkirnih mest na zemljiščih, ki so predmet ureditve s podrobnih OPPN, je potreben nemoten dovoz in dostop do regionalne ceste ter nemoteno delovanje vseh komunalnih priključkov – vodovod, elektrika, kabelska televizija, optika idr.

Obrazložitev pripombe 1/7: 

Priključki obstoječe komunalne infrastrukture se predvidoma ne spreminjajo, izjemoma, morebitne nujne prestavitve poteka komunalnih vodov preko zemljišča, kjer je predvidena gradnja, pa se bodo izvedle ustrezne prestavitve, kar bo projektno obdelano v naslednjih fazah. Obstoječe stanje komunalne in prometne ureditve se z načrtovano ureditvijo OPPN ne bo poslabšalo oziroma ne bo okrnjeno. 

Zaradi rekonstrukcije državne ceste in ureditve krožišča bo v času gradnje promet ustrezno prilagojen v skladu z veljavnimi predpisi in urejen na način prilagoditve v največji možni meri obstoječim prebivalcem. V času gradnje bo zagotovljen dostop do obstoječih stavb. 

Morebitna preureditev oziroma rekonstrukcija obstoječih komunalnih vodov, ki so potrebni za nemoteno uporabo obstoječe poselitve, so predmet investicije predvidene ureditve z OPPN.

8) V sklopu ureditve za del območja EUP z oznako ŠE 103/1 naj se na našem zemljišču s pare. štev. 1351/3 k. o. Krajnčica evidentira območje za gradnjo novega objekta. 

Predlagane vrste osnovnih dejavnosti z dopustnim obsegom: bivanje, trgovina z motornimi vozili in popravila motornih vozil, trgovina, poslovne dejavnosti, manjše proizvodne dejavnosti, gradbeništvo, gostinstvo, športnorekreacijska dejavnost. 

Vrsta objekta glede na namen: poslovna in upravna stavba, trgovska stavba in stavba za storitvene dejavnosti, skladišče, gostinska stavba, stavba za šport, stanovanjska stavba (enostanovanjska stavba, dvostanovanjska stavba, večstanovanjska stavba v primeru dovoljenje izvedbe treh etaž), zavetišča in hoteli za živali, pesjaki, garažne stavbe, večnamenske stavbe. 

Višinski gabarit stavbe: P+1+2, višine do 10 metrov. 

Lega: nov objekt mora biti odmaknjen od meje sosednjih zemljišč tako, da ni motena sosednja posest in da je možno vzdrževanje in raba objekta, odmik od sosednjih zemljišč 1,00 m. 

Streha objekta: dvokapnica s slemenom v smeri daljše stranice, lahko zaključene s čopi, ravna streha ali enokapna streha v minimalnem naklonu 8°. 

Priloga 6: prikaz lokacije gradnje objekta na orto foto posnetku. 

(grafični del pripombe je v celoti objavljen na povezavi: https://sentjur.si/objava/394612)

V postopku sprejemanja podrobnega OPPN naj se upošteva dejstvo, da se ureja območje, ki najinim družinam predstavlja edino bivalno okolje. V to okolje bi se z željeno novogradnjo zazidalo približno 11.000 m² površin, kar prinaša znatno spremembo (poslabšanje) kakovosti bivanja na tem območju, zato pričakujemo upoštevanje vseh pripomb.

Obrazložitev pripombe 1/8: 

Pripombe žal ni mogoče upoštevati, ker predstavlja novo pobudo, ki ni bila podana na začetku postopka in zato ni bila vključena v postopek izdelave OPPN oziroma pridobivanja smernic nosilcev urejanja prostora. Nosilci urejanja prostora se zato v svojih prvih mnenjih niso mogli opredeliti oziroma podati pogojev, glede vaših načrtovanih ureditev. 

Ne glede na navedeno, je treba izpostaviti določila 10. člena odloka OPPN, kjer je dovoljena rekonstrukcija v skladu z določili OPN, pri čemer se za stavbni tip upošteva A1/4 ali A3 in maksimalni faktor zazidanosti gradbene parcele 0,35 ter minimalni delež zelenih površin 20 %, in vzdrževanje zakonito zgrajenih objektov in gradnja pomožnih objektov za lastne potrebe. 

Prav tako je z drugim odstavkom 29. člena omogočena realizacija dovoljenih morebitnih posegov v območju FCS1, ločeno od ostalega območja OPPN.