Na podlagi 13., 16. in 24. člena Zakona o javnih skladih (ZJS-1; Uradni list RS, št. 77/08) in 19. člena Odloka o ustanovitvi in organiziranosti Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradni list RS, št. 61/09) je Nadzorni svet Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper na 13. redni seji dne 9. 3. 2010 sprejel
S P L O Š N E P O G O J E
poslovanja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper
I. SPLOŠNA DOLOČBA
1. člen
Javni stanovanjski sklad Mestne občine Koper (v nadaljevanju: javni sklad) je osrednja lokalna institucija za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa na lokalni ravni tako, da pripravlja in izvaja stanovanjski program občine ter izvaja upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti. Na področju stanovanjske oskrbe spodbuja stanovanjsko gradnjo in izboljšanje kvalitete obstoječih zasebnih stanovanj ter zagotavlja gradnjo neprofitnih stanovanj, prenovo in vzdrževanje lastnih stanovanj in stanovanjskih hiš.
Splošni pogoji poslovanja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (v nadaljevanju: splošni pogoji) urejajo:
– merila in pogoje za dodeljevanje neprofitnih, službenih, tržnih in namenskih najemnih – oskrbovanih stanovanj;
– merila in pogoje za dodeljevanje bivalnih enot za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb;
– merila in pogoje za zamenjavo stanovanj in bivalnih enot ter zagotavljanje nadomestnih stanovanj in bivalnih enot;
– merila in pogoje za dodeljevanje stanovanj in stanovanjskih stavb za posebne namene;
– subvencioniranje neprofitne in tržne najemnine;
– način določanja najemnine za vse vrste stanovanjskih enot;
– podeljevanje spodbud, to je pogojev za določitev upravičencev do posojil ali drugih oblik vzpodbujanja razvoja na področju stanovanjske gradnje in merila za njihovo izbiro ter merila za določitev namenske rabe posojil oziroma poroštev;
– vsebino medsebojnih pravic in obveznosti med skladom in upravičenci v zvezi z dodeljenimi stanovanji oziroma stanovanjskimi posojili;
– upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti;
– potrjevanje investicijskih programov;
– ravnanje z nepremičninami.
II. MERILA IN POGOJI ZA DODELJEVANJE NEPROFITNIH, SLUŽBENIH, TRŽNIH IN NAMENSKIH NAJEMNIH – OSKRBOVANIH STANOVANJ
1. Neprofitna najemna stanovanja
2. člen
(merila in pogoji za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja)
Upravičenci do dodelitve neprofitnih najemnih stanovanj se določajo skladno z določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in spremembe; v nadaljevanju: SZ-1) in določbami Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04 in spremembe; v nadaljevanju: Pravilnik), ki določa splošne pogoje, merila, površinske normative in postopek dodeljevanja neprofitnih stanovanj v najem.
Pri posameznem razpisu lahko javni sklad poleg splošnih pogojev iz Pravilnika predpiše tudi dodatne pogoje. Točke, ki jih je mogoče doseči z dodatnimi pogoji lahko presegajo skupno število točk po obrazcu za ocenjevanje stanovanjskih in socialnih razmer ter prednostnih kategorij prosilcev za največ 25%.
Dodatna merila lahko zajemajo:
– stalnost bivanja upravičenca na območju, ki velja za razpis,
– neuspešnost udeležbe upravičenca na prejšnjih razpisih,
– mladoletnega otroka do 15. leta starosti v družini, ki presega starostno mejo za mlade družine,
– izobrazbo upravičenca in njegovega zakonca,
– plačilo lastne udeležbe upravičenca,
– druge prednostne kategorije prosilcev, kot to določa drugi odstavek 6. člena Pravilnika.
Pri dodelitvi neprofitnih najemnih stanovanj imajo prednost:
– družine z več otroki,
– družine z manjšim številom zaposlenih,
– mladi in mlade družine,
– invalidi in družine z invalidnim članom,
– prosilci z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali podnajemniki,
– ženske in ženske z otroki,
– žrtve družinskega nasilja,
– prosilci s statusom žrtve vojnega nasilja,
– druge kategorije prosilcev, ki so opredeljene v posameznem razpisu in morajo biti posebej utemeljene.
V razpisu se določi tudi okvirno število razpisanih stanovanj. Ko ni možno zagotoviti zadostnega števila stanovanj za vse upravičence, se stanovanja dodelijo tistim, ki upoštevaje razpisano število stanovanj dosežejo največje število točk. V posameznem razpisu se lahko izrecno določi, katera skupina prosilcev ima prednost pri dodelitvi neprofitnega najemnega stanovanja, če eden ali več prosilcev doseže enako število točk glede na oceno stanovanjskih in socialnih razmer.
Normativi in standardi za neprofitna najemna stanovanja ter postopek za uveljavljanje pravice do najema neprofitnega najemnega stanovanja so urejeni z veljavnim Pravilnikom in vsakokratnim razpisom, ki ga na predlog direktorja potrdi nadzorni svet javnega sklada.
3. člen
(razpisna komisija)
Razpisno komisijo oziroma komisijo za dodeljevanje stanovanj po javnem razpisu, to je predsednika komisije in njene člane, pred vsakokratnim javnim razpisom imenuje nadzorni svet.
Upravno in administrativno-tehnična opravila za komisijo izvajajo strokovne službe javnega sklada.
4. člen
(izredna sklenitev najemne pogodbe)
Z najemnikom, kateremu je bila najemna pogodba za neprofitno najemno stanovanje s pravnomočno in izvršljivo sodbo odpovedana zaradi katerega od krivdnih razlogov iz prvega odstavka 103. člena SZ-1, se lahko v primeru, da najemnik pred datumom določenim za prisilno izpraznitev stanovanja odpravi kršitev, sklene nova najemna pogodba. Stroške nove najemne pogodbe v tem primeru krije najemnik sam.
Stanovanja, ki se izpraznijo po sodni poti ali iz kateregakoli drugega razloga, se lahko oddajo naprej v najem naslednjemu ustreznemu prosilcu po listi glede na zadnji veljavni razpis, to je najkasneje v roku enega leta od zaključka razpisa. Ob dodelitvi javni sklad preveri, če prosilec še vedno izpolnjuje pogoje za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja.
2. Službena najemna stanovanja
5. člen
(merila in pogoji za dodelitev službenega najemnega stanovanja)
Službena najemna stanovanja se oddajajo v najem v skladu z možnostmi in potrebami izven javnega razpisa. Postopek za dodelitev stanovanja se začne na pobudo župana, o dodelitvi pa odloča nadzorni svet. Na podlagi sklepa nadzornega sveta o dodelitvi službenega stanovanja, javni sklad upravičencu dodeli primerno stanovanje.
Upravičenci do najema službenega najemnega stanovanja so prosilci, katerih zaposlitev je v posebnem interesu MOK in ki so glede na zaposlitev razvrščeni v naslednje kategorije:
– delavci zaposleni v občinski upravi ter v javnih zavodih, javnih skladih, javnih agencijah in javnih podjetjih, katerih ustanoviteljica, soustanoviteljica ali lastnica je MOK,
– znanstveno raziskovalni delavci zaposleni na območju MOK,
– samostojni kulturni in drugi delavci, ki ustvarjajo ali bivajo na območju MOK,
– športniki s statusom vrhunskega športnika, kadar je njihovo delovanje v posebnem interesu MOK,
– delavci v javnih zavodih, javnih skladih in javnih agencijah, katerih ustanoviteljica je država.
Poleg pogoja zaposlitve iz prejšnjega odstavka morajo prosilci izpolnjevati naslednje pogoje:
– so državljani Republike Slovenije ali druge države članice Evropske unije,
– kadrovska pomembnost prosilca za delodajalca in za MOK kot samoupravno lokalno skupnost, izkazana s pisno utemeljitvijo delodajalca,
– da prosilec ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim prebivajo, ni najemnik neprofitnega stanovanja oziroma ni lastnik primernega stanovanja ali stanovanjske hiše v oddaljenosti 50 km od delovnega mesta.
Vlogi za dodelitev službenega najemnega stanovanja morajo biti priložena dokazila o izpolnjevanju pogojev iz drugega in tretjega odstavka tega člena.
6. člen
(pravne osebe)
Ob smiselnem upoštevanju določil predhodnega člena teh splošnih pogojev, lahko javni sklad zaradi lažjega izvajanja najemnega razmerja izjemoma odda službeno najemno stanovanje v najem pravni osebi.
7. člen
(čas trajanja najemnega razmerja)
Najemna pogodba se sklene za določen čas, ki je vezan na trajanje zaposlitve pri istem delodajalcu. Vsak najemnik službenega stanovanja je dolžan javnemu skladu ob koncu vsakega koledarskega leta dostaviti dokazilo, da je še zaposlen pri istem delodajalcu, ki ne sme biti starejše od enega meseca.
8. člen
(varščina)
Najemnik službenega najemnega stanovanja je dolžan ob sklenitvi najemne pogodbe plačati varščino v višini treh mesečnih najemnin.
Za vračilo varščine se smiselno upoštevajo določila SZ-1, ki veljajo za neprofitna najemna razmerja.
9. člen
(prenehanje najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja)
Najemno razmerje preneha s prekinitvijo delovnega razmerja pri delodajalcu, pri katerem je bil najemnik zaposlen ob sklenitvi najemnega razmerja, vključno z upokojitvijo ali s smrtjo najemnika ter se ne more prenašati na ožje družinske člane oziroma druge uporabnike iz najemne pogodbe.
Najemno pogodbo se lahko odpove iz krivdnih razlogov po zakonu in v primeru, če najemnik ne predloži dokazila iz 7. člena teh splošnih pogojev.
Najemnik je dolžan v roku 90 dni po prenehanju najemnega razmerja izročiti javnemu skladu izpraznjeno prebeljeno službeno stanovanje v stanju, kot to določa zakon.
10. člen
(sprememba kategorije stanovanja)
Nadzorni svet lahko s sklepom, če za to obstajajo utemeljene okoliščine, na predlog najemnika spremeni kategorijo stanovanja iz službenega v tržno najemno stanovanje.
Nadzorni svet bo obravnaval samo tiste vloge najemnikov, ki do javnega sklada nimajo odprtih nobenih obveznosti iz naslova najemnine in drugih stroškov uporabe stanovanja oziroma niso na kakršenkoli drugi način predhodno že kršili najemnega razmerja.
Z najemniki, katerim bo nadzorni svet odobril spremembo kategorije stanovanja iz službenega najemnega v tržno najemnega, se s smiselnim upoštevanjem določil teh splošnih pogojev, ki veljajo za tržna stanovanja, sklene aneks k obstoječi najemni pogodbi.
Upoštevajoč tretji odstavek 90. člena SZ-1 lahko javni sklad neprofitno najemno razmerje spremeni v tržno najemno razmerje.
3. Tržna najemna stanovanja
11. člen
(upravičenci in postopek oddaje v najem)
Tržna najemna stanovanja se oddajajo v najem na podlagi 10. člena teh splošnih pogojev ali javnega razpisa, na katerega se lahko prijavijo vsi, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:
– so državljani Republike Slovenije ali države članice Evropske unije,
– imajo stalno prebivališče v MOK,
– da prosilec ali kdo izmed njegovih ožjih družinskih članov, ki z njim prebivajo, ni najemnik neprofitnega stanovanja oziroma ni lastnik primernega stanovanja ali stanovanjske hiše,
– da plačajo varščino, višino katere za vsakokratni razpis posebej s sklepom določi nadzorni svet,
– da so sposobni plačevati tržno najemnino,
– da sklenejo najemno razmerje za določen ali nedoločen čas.
V primeru, da se na razpis prijavi več prosilcev, se stanovanje odda v najem tistemu, pri kateremu predstavlja višina tržne najemnine manjši delež v družinskem dohodku.
O podrobnostih vsebine javnega razpisa in načinu objave odloči nadzorni svet na predlog direktorja.
4. Namenska najemna – oskrbovana stanovanja
12. člen
(upravičenci)
Na razpisu za oddajo namenskih najemnih – oskrbovanih stanovanj v najem lahko sodelujejo prosilci, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:
– so starostno upokojeni državljani Republike Slovenije ali druge države članice Evropske unije;
– so praviloma starejši od 65 let;
– imajo praviloma stalno prebivališče v MOK;
– jim psihofizične sposobnosti omogočajo, da z redno, organizirano pomočjo drugega in z zagotovljenim zdravstvenim varstvom ohranjajo zadovoljivo duševno in telesno počutje in samostojnost v bivalnem okolju, tako da ne potrebujejo popolnega institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših;
– so zmožni plačevati najemnino in druge stroške, ki so vezani na najem stanovanja.
Če se na razpis prijavi manj prosilcev, ki izpolnjujejo navedene pogoje, kot je razpisanih stanovanj, se lahko posamezna namenska najemna – oskrbovana stanovanja oddajo v najem tudi osebam, mlajšim od 65 let oziroma osebam, ki nimajo stalnega prebivališča v MOK, izpolnjujejo pa druge pogoje razpisa.
O podrobnostih vsebine javnega razpisa in načinu objave odloči nadzorni svet na predlog direktorja.
13. člen
(oddaja izven javnega razpisa)
Izven javnega razpisa se lahko namenska najemna – oskrbovana stanovanja oddajo v najem:
– prosilcem, ki zaradi prevelikega števila prijav niso pridobili stanovanja v najem na zadnjem razpisu,
– prosilcem, ki so vložili prijavo izven razpisa.
Izpraznjena oskrbovana stanovanja se praviloma oddajo v najem prosilcem, ki so sodelovali na razpisih za oddajo namenskih najemnih – oskrbovanih stanovanj v najem, pa zaradi prevelikega števila prijav z njimi ni bilo sklenjeno najemno razmerje. Pri izbiri najemnika se upoštevajo pogoji iz 10. člena teh splošnih pogojev in pogoji iz zadnjega objavljenega javnega razpisa, pri čemer se upošteva stanje na dan sklenitve najemne pogodbe.
Če ni prosilcev iz prejšnjega odstavka, se namenska najemna – oskrbovana stanovanja oddajo v najem prosilcem, ki so javnemu skladu posredovali prijavo za najem namenskega najemnega – oskrbovanega stanovanja izven razpisa. Pri izbiri teh prosilcev se prav tako upoštevajo pogoji iz 10. člena teh splošnih pogojev in pogoji iz zadnjega objavljenega javnega razpisa, pri čemer se upošteva stanje na dan sklenitve najemne pogodbe.
Ne glede na določbe drugega in tretjega odstavka tega člena imajo pri oddaji namenskega najemnega – oskrbovanega stanovanja v najem izven razpisa prednost prosilci, ki zaradi starosti ali pojavov, ki spremljajo starost, potrebujejo občasno pomoč druge osebe v obsegu, kot je to določeno v Pravilniku o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev, in nimajo zavezancev, ki bi jim bili dolžni nuditi potrebno oskrbo in pomoč, ali pa ti zavezanci tega ne zmorejo oziroma za to nimajo možnosti.
14. člen
(najemna pogodba in varščina)
Z najemnikom se sklene najemna pogodba za nedoločen čas.
Po smrti najemnika se sklene najemna pogodba samo s tistim uporabnikom iz najemne pogodbe, ki izpolnjuje pogoje iz 10. člena teh splošnih pogojev. Kolikor uporabnik še ni star 65 let, se lahko z njim sklene najemna pogodba samo v primeru, če zaradi starosti ali pojavov, ki spremljajo starost, potrebuje občasno pomoč druge osebe v obsegu, kot je to določeno v Pravilniku o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev.
Najemnik je ob vselitvi dolžen plačati varščino, ki jo za vsak razpis posebej s sklepom določi nadzorni svet.
III. MERILA IN POGOJI ZA DODELJEVANJE BIVALNIH ENOT ZA ZAČASNO REŠEVANJE STANOVANJSKIH POTREB SOCIALNO OGROŽENIH OSEB
15. člen
(bivalne enote za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb)
Upravičenci do dodelitve bivalnih enot za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb so tisti upravičenci do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem s stalnim prebivališčem v MOK, ki niso zavezanci za plačilo lastne udeležbe in varščine in ki so v najtežjih materialnih in socialnih razmerah in jih je zaradi ohranjanja družine potrebno reševati izven javnih razpisov. Upravičenci se določijo v skladu s Pravilnikom, pri čemer se dohodkovni normativ za ugotavljanje upravičenosti do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem zmanjša za 50% s tem, da se upošteva dohodek le za zadnje tri zadnje mesece pred oddajo vloge. Bivalna enota se odda v najem na podlagi seznama upravičencev do dodelitve take bivalne enote skladno z določbami 88. člena SZ-1.
Poleg upravičencev iz prejšnjega odstavka tega člena se lahko dodeli bivalno enoto tudi zaradi izredne socialne ogroženosti pred napovedano deložacijo na podlagi sklepa o izpraznitvi in izročitvi stanovanja lastniku, ko družini zaradi tega grozi brezdomstvo. Tudi ti upravičenci morajo praviloma izpolnjevati pogoje iz prvega odstavka tega člena. V takih primerih se bivalna enota dodeli zlasti zaradi zaščite mladoletnih otrok.
V primeru elementarnih nesreč se bivalno enoto dodeli tudi osebam, ki ne izpolnjujejo pogojev iz prvega odstavka tega člena, z natančno opredelitvijo trajanja najemnega razmerja.
Bivalna enota se v vseh naštetih primerih iz prejšnjih odstavkov tega člena odda v najem za določen čas do enega leta z možnostjo podaljšanja, praviloma skupaj največ za dobo treh let. Z upravičencem se sklene najemna pogodba v obliki notarskega zapisa. Strošek sklenitve najemne pogodbe krije javni sklad.
Pri dodelitvi bivalne enote se upošteva še merilo stanovanjske površine na število družinskih članov, ki je praviloma:
– za 2 člana od 13 do 16 m2,
– za 3 člane od 17 do 24 m2,
– za 4 člane od 25 do 32 m2,
– za 5 članov od 33 do 40 m2 stanovanjske površine.
Zaradi zdravstvenih razmer in v drugih utemeljenih primerih je ta površina lahko tudi večja.
O dodelitvi bivalne enote, ob upoštevanju predhodnega mnenja Centra za socialno delo, odloča direktor javnega sklada.
IV. MERILA IN POGOJI ZA ZAMENJAVO STANOVANJ IN BIVALNIH ENOT TER ZAGOTAVLJANJE NADOMESTNIH STANOVANJ IN NADOMESTNIH BIVALNIH ENOT
1. Zamenjava stanovanj in bivalnih enot
16. člen
(zamenjava stanovanj in bivalnih enot)
Javni sklad lahko zaradi lastnih potreb ali potreb najemnika v okviru svojih možnosti omogoča menjave najemnih stanovanj in pri tem upošteva spremenjene potrebe najemnikov neprofitnih stanovanj po primerni stanovanjski površini, lokaciji stanovanja, legi (nadstropje), višini najemnine in drugih stroškov za uporabo stanovanja. Pred zamenjavo stanovanja mora imeti najemnik v celoti poravnane vse obveznosti iz naslova najemnine in drugih stroškov uporabe stanovanja, hkrati pa proti njemu ne teče sodni postopek na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja.
Najemniku se z zamenjavo stanovanja ne more spremeniti kategorija stanovanja.
O upravičenosti do zamenjave stanovanja se odloči z odločbo v splošnem upravnem postopku.
Bivalno enoto se lahko zamenja ob predhodnem mnenju Centra za socialno delo.
2. Zagotavljanje nadomestnih stanovanj in nadomestnih bivalnih enot
17. člen
(zagotavljanje nadomestnih stanovanj in nadomestnih bivalnih enot)
Nadomestna stanovanja in nadomestne bivalne enote se zagotavljajo, kadar javni sklad potrebuje posamezno stanovanje oziroma bivalno enoto zaradi prenove, rušenja ali spremembe namembnosti.
Postopek zagotovitve nadomestnega stanovanja se vodi po SZ-1.
V. MERILA IN POGOJI ZA DODELJEVANJE STANOVANJ IN STANOVANJSKIH STAVB ZA POSEBNE NAMENE
18. člen
(stanovanja in stanovanjske stavbe za posebne namene)
Stanovanja in stanovanjske stavbe za posebne namene se oddajajo v najem ali upravljanje v skladu z možnostmi in potrebami izven javnega razpisa. Postopek za dodelitev stanovanj in stanovanjskih stavb se začne na pobudo prosilca, o dodelitvi pa odloča nadzorni svet. Na podlagi sklepa nadzornega sveta o dodelitvi stanovanja ali stanovanjske stavbe, javni sklad upravičencu dodeli primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.
Upravičenci do dodelitve stanovanja ali stanovanjske stavbe za posebne namene so vladne in nevladne organizacije, konzularna predstavništva drugih držav in gospodarski subjekti.
VI. SUBVENCIONIRANJE NEPROFITNE IN TRŽNE NAJEMNINE
19. člen
(subvencioniranje neprofitne in tržne najemnine)
Upravičence, merila, obseg sredstev in pogoje ter postopek za upravičenost do subvencioniranja neprofitne in tržne najemnine predpisujeta SZ-1 in Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03, 142/04 in 99/08).
VII. OBLIKA NAJEMNE POGODBE IN VIŠINA NAJEMNINE
20. člen
(oblika najemne pogodbe)
Najemne pogodbe za neprofitna, službena, tržna in namenska najemna – oskrbovana stanovanja se sklenejo v obliki izvršljivega notarskega zapisa. Strošek sklenitve prve najemne pogodbe krije javni sklad. V primeru sklenitve aneksov k takim pogodbam oziroma v primeru, ko se sklepa nova najemna pogodba z istim najemnikom, gre strošek sklenitve v breme najemnika.
21. člen
(način določitve višine najemnine)
Višino najemnine za neprofitna, službena, tržna, namenska najemna – oskrbovana stanovanja, in stanovanja ali stanovanjske stavbe za posebne namene določi skladno z veljavno zakonodajo nadzorni svet s sklepom.
VIII. PODELJEVANJE SPODBUD
22. člen
(spodbude)
Spodbude javnega sklada so po Zakonu o javnih skladih (Uradni list RS, št. 77/08; v nadaljevanju: ZJS-1) subvencije, odkupi projektov in idejnih osnutkov, ugodni krediti, garancije, skladi tveganega kapitala in drugi finančni ukrepi za pospeševanje dejavnosti na stanovanjskem področju.
23. člen
(ugodna posojila)
Letni poslovni in finančni načrt (v nadaljnjem besedilu: letni načrt) javnega sklada lahko določa sredstva, ki se jih namenja za dajanje stanovanjskih posojil z ugodno obrestno mero. Do teh so upravičene fizične osebe, ki poleg pogojev iz tega poglavja splošnih pogojev izpolnjujejo še dodatne pogoje, ki jih določa vsakokratni javni razpis, katerega besedilo na predlog direktorja potrdi nadzorni svet.
Posojila z ugodno obrestno mero so tista posojila, pri katerih obrestna mera zagotavlja ohranjanje realne vrednosti sposojenega denarja in pokriva stroške posojila. Višino obrestne mere in pogoje vračanja posojila se določi z vsakokratnim javnim razpisom.
24. člen
(namen posojila)
Posojila so namenjena za:
– nakup stanovanja ali stanovanjske hiše na območju MOK;
– individualno stanovanjsko gradnjo na območju MOK;
– prenovo, sanacijo ali obsežnejša vzdrževanja obstoječega stanovanjskega fonda na območju MOK;
– načrtno obnovo starega mestnega jedra mesta Koper;
– rabo obnovljivih virov energije in učinkovite rabe energije.
25. člen
(upravičenci)
Prosilci so lahko državljani Republike Slovenije ali druge države članice Evropske unije s stalnim prebivališčem v MOK, če izpolnjujejo enega od naslednjih pogojev:
– prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, katerega do sedaj niso imeli ustrezno rešenega,
– z adaptacijo stanovanja ali stanovanjske hiše pridobivajo dodatne stanovanjske prostore, če si s tem ustrezno rešujejo stanovanjsko vprašanje,
– pristopajo k načrtni obnovi stanovanja ali stanovanjske hiše v starem mestnem jedru mesta Koper.
26. člen
(kriteriji)
Kriteriji za ocenjevanje vlog upravičencev iz prejšnjega člena splošnih pogojev zajemajo:
– stanovanjske razmere prosilca in njegove družine;
– materialno premoženjsko stanje prosilca in njegove družine;
– socialno in zdravstveno stanje prosilca in njegove družine;
– namembnost posojila upoštevaje občinski stanovanjski program.
27. člen
(poraba sredstev)
Posojila dodeljena na podlagi splošnih pogojev morajo biti porabljena skladno z namenom njihove odobritve. Za koriščenje odobrenih sredstev upravičenec sklene posojilno pogodbo s finančno ustanovo, ki jo javni sklad izbere na podlagi javnega razpisa.
28. člen
(višina in pogoji posojila)
Višino in posojilne pogoje na predlog direktorja javnega sklada sprejme nadzorni svet v skladu z letnim načrtom.
IX. MEDSEBOJNE PRAVICE IN OBVEZNOSTI
29. člen
(ureditev pravic in obveznosti)
Medsebojne pravice in obveznosti med javnim skladom in upravičenci iz teh splošnih pogojev se skladno z določbami SZ-1 dogovorijo s pogodbo, razen v primeru subvencioniranja najemnine, kjer se določijo z izdanim upravnim aktom.
Splošni pogoji posebej določajo v katerih primerih se pogodba sklene v obliki izvršljivega notarskega zapisa.
X. IZVAJANJE UPRAVNIH NALOG
30. člen
(vrste upravnih nalog)
Javni sklad izvaja na podlagi javnega pooblastila, podeljenega z Odlokom o ustanovitvi in organiziranosti Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradni list RS, št. 61/09), vse upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti. Poleg postopkov, opredeljenih v predhodnih členih teh splošnih pogojev, vodi javni sklad še postopke registracije upravnikov vključno z vodenjem registra upravnikov, preveritve višine najemnin in postopke upravnih izvršb odločb stanovanjske inšpekcije.
XI. INVESTICIJE
31. člen
(potrditev investicij)
Investicije javnega sklada, ki presegajo vrednost milijon evrov, na predlog direktorja potrdi nadzorni svet.
XII. RAVNANJE Z NEPREMIČNINAMI
32. člen
(postopki ravnanja z nepremičninami)
Javni sklad vodi postopke ravnanja z nepremičninami skladno z določbami ZSPDPO in določbami Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07 in 94/07; v nadaljevanju: Uredba o stvarnem premoženju), ki se uporabljajo za javne sklade.
Posamezne postopke ravnanja z nepremičninami se izvede skladno s sprejeto poslovno politiko in sprejetim stanovanjskim programom MOK ter finančnim načrtom javnega sklada.
33. člen
(določitev vrednosti nepremičnine)
Nepremičnino, ki je predmet razpolaganja, mora oceniti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, ki je imenovan na podlagi zakona, ki ureja revidiranje ali zakona, ki ureja sodišča.
34. člen
(metode razpolaganja in komisija)
Razpolaganje z nepremičnim premoženjem javnega sklada se izvede po eni izmed sledečih metod:
– javna dražba,
– javno zbiranje ponudb,
– neposredna pogodba.
V skladu z veljavno zakonodajo se določijo predkupni upravičenci nepremičnega premoženja.
Nadzorni svet imenuje komisijo za razpolaganje z nepremičnim premoženjem javnega sklad. Komisija šteje tri člane, eden od katerih je tudi predsednik komisije. Člani komisije se imenujejo za dobo štirih let. Komisija je sklepčna, če sta pri razpolaganju z nepremičnim premoženjem javnega sklada v komisiji vsaj dva člana. Člani komisije ne smejo biti zaposleni na javnem skladu. Komisija se pri razpolaganju z nepremičnim premoženjem javnega sklada ravna po določilih ZSPDPO in Uredbe o stvarnem premoženju.
XIII. OSEBNI PODATKI IN INFORMACIJE JAVNEGA ZNAČAJA
35. člen
(varovanje osebnih podatkov in dostop do informacij javnega značaja)
Javni sklad varovanje osebnih podatkov in dostop do informacij javnega značaja uredi s posebnim pravilnikom.
XIV. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
36. člen
(uporaba veljavne zakonodaje in vsakokratne spremembe)
Za vse zadeve, ki niso urejene s temi splošnimi pogoji, se uporabljajo določbe zakonov in podzakonskih predpisov, ki urejajo stanovanjsko področje in delovanje javnih skladov.
V primeru spremembe katerega od zakonov ali podzakonskega predpisa posebej navedenega v teh splošnih pogojih, ni nujno potrebno spreminjati splošnih pogojev. Zadostuje neposredna uporaba vsakokratnih sprememb predmetnih predpisov.
37. člen
(najemna razmerja)
Vsa dosedanja najemna razmerja ostanejo v veljavi na način, kot so bila sklenjena, razen v primerih, kjer je potrebno zaradi uskladitve z veljavno zakonodajo narediti nove točkovalne zapisnike. V navedenih primerih se sklenejo nove najemne pogodbe.
Nove najemne pogodbe mora javni sklad skleniti v vseh primerih, kjer so bile obstoječe najemne pogodbe sklenjene pred 16. 10. 2003.
Če javni sklad pri že sklenjenih najemnih pogodbah za službena najemna stanovanja ugotovi, da najemnik ne izpolnjuje več pogojev za dodelitev takega stanovanja, se z njegovim soglasjem spremeni kategorijo stanovanja iz službenega najemnega v tržno najemno stanovanje. Kolikor najemnik odreče soglasje, javni sklad prične s postopkom odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja.
38. člen
(prenehanje veljavnosti)
Z dnem veljavnosti teh splošnih pogojev prenehajo veljati Splošni pogoji poslovanja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradni list RS, št. 87/04, 99/04 in 70/05) ter 13., 14. in 15. člen Statuta Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Koper (Uradne objave, št. 31/03).
39. člen
(uporaba dosedanjih splošnih pogojev)
Postopki, pričeti pred uveljavitvijo teh splošnih pogojev, se nadaljujejo in dokončajo po dosedanjih splošnih pogojih, razen v primerih, ko so novo sprejeti splošni pogoji za stranko ugodnejši.
40. člen
(veljavnost)
K tem splošnim pogojem je podal Občinski svet MOK soglasje na 27. seji dne 25. marca 2010 in začnejo veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Splošni pogoji se objavijo tudi na spletnih straneh javnega sklada.
Št. 020-2/2010
Koper, dne 9. in 25. marca 2010
Predsednik nadzornega sveta
Boris Popovič l.r.
Ai sensi degli artt. 13, 16 e 24 della Legge sugli enti pubblici (sigla: ZJS-1; Gazzetta Ufficiale della RS n. 77/08) e dell’art. 19 del Decreto sull’istituzione e sull’organizzazione del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria (Gazzetta Ufficiale della RS n. 61/09), alla sua 13a seduta ordinaria tenutasi il 9 marzo 2010 il Consiglio di controllo del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria ha approvato le
C O N D I Z I O N I G E N E R A L I
di gestione del Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria
I. DISPOSIZIONE GENERALE
Articolo 1
Il Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria (nel seguito: fondo) è l’ente locale primario incaricato dell’attuazione del programma abitativo nazionale al livello locale, predisponendo e realizzando il programma abitativo del comune, ed esplicando altresì le relative mansioni amministrative di competenza locale. Nel settore della provvista di alloggi, il fondo incentiva l’edilizia residenziale ed il miglioramento qualitativo degli esistenti alloggi privati, oltre a garantire la costruzione di alloggi a canone agevolato, ed il restauro e la manutenzione di appartamenti e case residenziali privati.
Le Condizioni generali di gestione del Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria (nel seguito: condizioni generali) regolano:
– I criteri e le condizioni di assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato, degli alloggi di servizio, degli alloggi a canone di mercato e degli alloggi assistiti;
– I criteri e le condizioni di assegnazione delle unità abitative destinate al soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative delle fasce di popolazione meno abbienti;
– I criteri e le condizioni per lo scambio di alloggi ed unità abitative, e per il reperimento di alloggi e unità abitative sostitutivi;
– I criteri e le condizioni per l’assegnazione di alloggi e stabili residenziali a fini specifici;
– Le sovvenzioni dei canoni agevolati e di mercato;
– Le modalità di determinazione dei canoni di locazione per tutti i tipi di alloggi;
– L’assegnazione di incentivi, vale a dire la definizione delle condizioni per la designazione dei beneficiari di mutui od altre forme d’incentivazione dello sviluppo nel settore dell’edilizia residenziale, i criteri per la selezione degli stessi ed i criteri di definizione dell’utilizzo finalizzato dei prestiti ovvero delle fideiussioni;
– I diritti e gli obblighi reciproci del fondo e degli assegnatari degli alloggi ovvero dei mutui residenziali;
– Le mansioni amministrative di competenza locale, rientranti nel settore abitativo;
– La convalida dei programmi di investimenti;
– La gestione dei beni immobili.
II. CRITERI E CONDIZIONI DI ASSEGNAZIONE DEGLI ALLOGGI: A CANONE AGEVOLATO, DI SERVIZIO, A CANONE DI MERCATO, ASSISTITI
1. Alloggi a canone agevolato
Articolo 2
(criteri e condizioni per l'assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato)
Gli aventi diritto all’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato si definiscono in ottemperanza della Legge sull’edilizia abitativa (Gazzetta Ufficiale della RS n. 69/03 e successive modifiche; nel seguito: Legge SZ-1) e del Regolamento sulla locazione di alloggi a canone agevolato (Gazzetta Ufficiale della RS n. 14/04 e successive modifiche; nel seguito: Regolamento), il quale stabilisce le condizioni generali, i criteri, i limiti di metratura ed il procedimento di assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato.
In occasione del singolo concorso il fondo può predisporre, oltre alle condizioni generali di cui al Regolamento, anche delle condizioni aggiuntive. Il punteggio conseguibile in base ai criteri aggiuntivi può superare il punteggio complessivo raggiungibile secondo il modulo di valutazione delle condizioni abitative ed economiche degli aspiranti assegnatari, e delle categorie prioritarie degli stessi, fino ad un massimo del 25%.
I criteri aggiuntivi possono riferirsi a:
– La continuità di residenza dell’avente diritto nel territorio interessato dal concorso;
– Il fallimento dell’avente diritto ai bandi precedenti;
– La presenza di un figlio minorenne di età inferiore ai 15 anni in un nucleo familiare che supera i limiti di età prescritti per famiglie giovani;
– Il grado d’istruzione dell’avente diritto e del coniuge,
– Il pagamento, da parte dell’avente diritto, della quota di compartecipazione,
– Altre categorie prioritarie di richiedenti, come dal secondo comma dell’art. 6 del Regolamento.
Nell’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato hanno la priorità le seguenti categorie:
– Nuclei familiari con più minori a carico;
– Nuclei familiari con un minor numero di membri aventi un’occupazione;
– Giovani, famiglie giovani;
– Portatori di handicap e famiglie con un membro portatore di handicap;
– Aspiranti assegnatari con anzianità di servizio più lunga e privi dell’alloggio o subaffittuari;
– Donne, donne con figli;
– Vittime di violenze familiari;
– Aspiranti assegnatari detenenti lo status di vittime di violenze belliche;
– Altre categorie di richiedenti, previste dal singolo concorso pubblico e motivate a parte.
Il concorso stabilisce anche il numero approssimativo degli alloggi disponibili. Nel caso in cui non sia possibile garantire gli alloggi a tutti gli aventi diritto, gli alloggi si assegnano in locazione a quegli aventi diritto che hanno raggiunto il punteggio massimo, in corrispondenza alle disponibilità. Nel singolo concorso è possibile definire espressamente i gruppi di richiedenti cui spetta la precedenza nell’assegnazione in locazione degli alloggi a canone agevolato, se in seguito alla valutazione delle condizioni abitative ed economiche degli aspiranti assegnatari, ne risultano uno o più con il punteggio identico.
I criteri e gli standard riferiti alla locazione degli alloggi a canone agevolato, ed il procedimento di riconoscimento del diritto alla locazione di detti alloggi, sono disciplinati con il vigente Regolamento, e nel concorso proposto di volta in volta dal direttore e convalidato dal consiglio di controllo del fondo.
Articolo 3
(commissione del concorso)
La commissione del concorso ovvero la commissione preposta all’assegnazione degli alloggi in base al pubblico concorso, i.e. il presidente ed i membri della stessa, sono nominati dal consiglio di controllo prima del singolo pubblico concorso.
Le mansioni tecniche ed amministrative per la commissione, sono a cura dei servizi professionali del fondo.
Articolo 4
(stipula del contratto di locazione a titolo straordinario)
In caso di un locatario, al quale il contratto di locazione per un alloggio a canone agevolato sia stato disdetto con sentenza passata in giudicato ed esecutoria, per uno dei motivi di cui al primo comma dell’art. 103 della Legge SZ-1, e che abbia provveduto a rimediare alla violazione prima della data fissata per lo sfratto, si può procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione. In tal caso le relative spese sono a carico del locatario.
Gli alloggi sgomberati per ordine del tribunale o per altri motivi, possono essere ceduti in locazione all’aspirante assegnatario classificatosi successivo nella graduatoria all’ultimo concorso in vigore, vale a dire entro un anno dalla chiusura del concorso. All’atto di assegnazione dell’alloggio, il fondo verifica che l’aspirante assegnatario possieda ancora i requisiti prescritti per la locazione di un alloggio a canone agevolato.
2. Alloggi di servizio
Articolo 5
(criteri e condizioni per l'assegnazione in locazione degli alloggi di servizio)
L’assegnazione in affitto degli alloggi di servizio avviene fuori concorso ed in considerazione delle possibilità e dei bisogni. La procedura di concessione di tale alloggio è avviata su iniziativa del sindaco; ne decide il consiglio di controllo. In base alla delibera del consiglio di controllo sull’assegnazione dell’alloggio di servizio, il fondo assegna all’avente diritto un alloggio idoneo.
Possono accedere agli alloggi di servizio coloro che svolgono un lavoro di particolare interesse per il Comune città di Capodistria e che in base alla propria occupazione rientrano in nelle seguenti categorie:
– Dipendenti dell’amministrazione comunale e degli enti pubblici, fondi pubblici, agenzie pubbliche ed aziende pubbliche, il cui fondatore, cofondatore o proprietario è il Comune città di Capodistria,
– Coloro che svolgono attività di ricerca scientifica presso enti con sede nel Comune città di Capodistria,
– Operatori culturali autonomi che risiedono e svolgono la propria attività nel territorio del Comune città di Capodistria,
– Atleti titolari dello status di sportivi fuoriclasse la cui attività sportiva sia ritenuta di particolare interesse per il Comune Città di Capodistria,
– Dipendenti di enti pubblici, fondi pubblici ed agenzie pubbliche, fondati dallo stato.
Oltre alla condizione concernente l'occupazione, di cui al precedente comma, gli aspiranti assegnatari devono possedere i seguenti requisiti:
– Cittadinanza della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea,
– Rilevanza del profilo professionale del richiedente per il suo datore di lavoro e per il Comune Città di Capodistria quale ente d’autonomia locale, comprovata dalla motivazione scritta del datore di lavoro,
– Non titolarità dei diritti di proprietà del richiedente o delle persone del rispettivo nucleo familiare su altro alloggio o casa residenziale idonei, ubicati fino a 50 km di distanza dal posto di lavoro.
La domanda di assegnazione in locazione dell’alloggio di servizio va corredata dei documenti comprovanti il possesso dei requisiti di cui al secondo e terzo comma di questo articolo.
Articolo 6
(persone giuridiche)
Con l’applicazione conforme al senso delle disposizioni dell’articolo precedente di queste condizioni generali, per agevolare la gestione del rapporto di locazione il fondo può assegnare l’alloggio di servizio in locazione, in via eccezionale, ad un soggetto avente personalità giuridica.
Articolo 7
(durata del rapporto di locazione)
Il contratto di locazione è a tempo determinato, equivalente alla durata dell’impiego presso il medesimo datore di lavoro. È dovere dei locatari degli alloggi di servizio presentare al fondo, alla fine di ciascun anno solare, l’attestazione, emanata entro il precedente mese, sull’impiego presso il medesimo datore di lavoro.
Articolo 8
(cauzione)
All’atto di stipula del contratto, il locatario dell’alloggio di servizio ha il dovere di pagare la cauzione pari a tre volte la mensilità del canone di locazione.
Per la restituzione della cauzione si applicano conformemente al senso le disposizioni della Legge SZ-1 relativi ai rapporti di locazione per gli alloggi a canone agevolato.
Articolo 9
(cessazione del rapporto di locazione e sgombero dell’alloggio)
Il rapporto di locazione cessa con la cessazione del rapporto di lavoro col datore presso il quale il locatario era impiegato al momento di nascita del rapporto di locazione, compresi il pensionamento o il decesso del locatario, e non è trasferibile ai membri del nucleo familiare ovvero agli altri conviventi indicati nel contratto di locazione.
Il contratto di locazione può essere disdetto su nozione di colpa per legge, e nel caso in cui il locatario non presenti l’attestazione di cui all’art. 7 delle presenti condizioni generali.
Entro i 90 giorni successivi alla cessazione del rapporto di locazione è dovere del locatario riconsegnare al fondo l’alloggio sgombrato, imbiancato, nello stato prescritto dalla legge.
Articolo 10
(modifica della categoria dell’alloggio)
In caso di circostanze fondate e per proposta del locatario, il consiglio di controllo ha la facoltà di modificare, con relativa delibera, la categoria dell’alloggio da alloggio di servizio in alloggio affittato a canone di mercato.
Il consiglio di controllo esaminerà unicamente le domande dei locatari che nei confronti del fondo non hanno obblighi pendenti a titolo del canone di locazione o di altre spese di utilizzo dell’alloggio, ovvero che precedentemente non abbiano violato in alcun modo il rapporto di locazione.
Con i locatari ai quali il consiglio di controllo avrà concesso la modifica di categoria dell’alloggio da alloggio di servizio in alloggio a canone di mercato si stipula un atto aggiuntivo al vigente contratto di locazione, con l’applicazione conforme al senso delle disposizioni delle presenti condizioni generali riferite agli alloggi a canone di mercato.
Attenendosi al terzo comma dell’art. 90 della Legge SZ-1, il fondo ha la facoltà di cambiare un rapporto di locazione a canone agevolato in rapporto di locazione a canone di mercato.
3. Alloggi a canone di mercato
Articolo 11
(aventi diritto, procedura di assegnazione in locazione)
Gli alloggi a canone di mercato si assegnano in locazione in virtù dell’art. 10 di queste condizioni generali, oppure in base al pubblico concorso, al quale sono ammessi tutti i soggetti possedenti i seguenti requisiti:
– Cittadinanza della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea;
– Residenza stabile nel territorio del Comune Città di Capodistria;
– Non titolarità, del richiedente o delle persone del rispettivo nucleo familiare, del diritto di locazione su un alloggio a canone agevolato oppure del diritto di proprietà su un alloggio o una casa residenziale idonei;
– Pagamento della cauzione nell’importo fissato dal consiglio di controllo con relativa delibera in occasione del singolo concorso pubblico;
– Possesso di risorse finanziarie sufficienti a sostenere il canone di mercato;
– Conclusione del contratto di locazione a tempo determinato o indeterminato.
Nel caso in cui gli aspiranti assegnatari siano più di uno, l’alloggio si assegna al richiedente per il quale il canone di mercato incide si meno sul reddito familiare.
Le decisioni in merito ai particolari del bando di concorso pubblico ed alle modalità della sua pubblicazione sono adottate dal consiglio di controllo per proposta del direttore.
4. Alloggi a locazione finalizzata – alloggi assistiti
Articolo 12
(aventi diritto)
Possono concorrere all’assegnazione in locazione degli alloggi assistiti gli aspiranti assegnatari che adempiono le seguenti condizioni:
– Sono beneficiari della pensione di anzianità ed hanno la cittadinanza della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea;
– Sono di regola di età superiore ai 65 anni;
– Hanno di regola residenza stabile nel territorio del Comune Città di Capodistria;
– Le capacità psicofisiche consentono loro, con garantiti l’aiuto regolare ed organizzato da parte di terzi e l’assistenza sanitaria, di mantenere un’opportuna forma psichica e fisica da conservare autosufficienza nel proprio ambiente di vita, senza dover ricorrere a cure istituzionalizzate presso case di riposo per anziani;
– Hanno risorse finanziarie che gli consentono di sostenere il canone di locazione e le altre spese riferite all’affitto dell’alloggio.
Nel caso in cui gli aspiranti assegnatari, adempienti le sopraccitate condizioni, siano meno di quante sono le unità a disposizione, gli alloggi assistiti possono essere assegnati in locazione anche a persone di età al di sotto dei 65 anni ovvero a persone non residenti nel Comune Città di Capodistria, che però possiedono gli altri requisiti prescritti nel bando di concorso pubblico.
Le decisioni in merito ai particolari del bando di concorso pubblico ed alle modalità della sua pubblicazione sono adottate dal consiglio di controllo per proposta del direttore.
Articolo 13
(assegnazione degli alloggi assistiti fuori concorso)
Gli alloggi assistiti possono venir assegnati in locazione fuori concorso ai richiedenti:
– Ai quali a causa del numero eccessivo di concorrenti all’ultimo bando di concorso, non è stato assegnato un alloggio;
– Che hanno presentato la domanda fuori concorso.
Gli alloggi assistiti sgombrati si assegnano di regola agli aspiranti assegnatari che hanno partecipato ai concorsi pubblici all’assegnazione in locazione degli alloggi assistiti, con i quali a causa del numero eccessivo di concorrenti non è stato stipulato il contratto di locazione. La selezione degli assegnatari procede nel rispetto delle condizioni di cui all’art. 10 delle presenti condizioni generali, e delle condizioni del bando di concorso pubblico più recente, prendendo come base lo stato rilevato il giorno di stipula del contratto di locazione.
In caso di non esistenza dei richiedenti di cui al precedente comma, gli alloggi assistiti si assegnano ai richiedenti che hanno presentato le domande al fondo fuori concorso. Anche qui la selezione degli assegnatari procede nel rispetto delle condizioni di cui all’art. 10 delle presenti condizioni generali, e delle condizioni del bando di concorso pubblico più recente, con preso come base lo stato rilevato il giorno di stipula del contratto di locazione.
A prescindere da quanto disposto nei commi secondo e terzo del presente articolo, la priorità all’assegnazione di un alloggio assistito fuori concorso spetta ai richiedenti che a causa dell’età avanzata o dei fenomeni che la caratterizzano hanno saltuariamente bisogno di aiuto da parte di terzi, nei limiti stabiliti nel Regolamento sui criteri e sugli standard dei servizi assistenziali, e che non hanno persone incaricate ad offrirgli le necessarie cure e l’assistenza, oppure queste persone non sono capaci o non hanno la possibilità di farlo.
Articolo 14
(contratto di locazione, cauzione)
Il contratto con il locatario si stipula a tempo indeterminato.
Dopo la morte del locatario, il contratto si può stipulare unicamente con l’utente riportato nel contratto che adempie le condizioni di cui all’art. 10 delle presenti condizioni generali. Con un utente che non ha ancora raggiunto i 65 anni di età il contratto di locazione può essere stipulato unicamente se questi, a causa dell’età avanzata o dei fenomeni che la caratterizzano ha saltuariamente bisogno di aiuto da parte di terzi, nei limiti stabiliti nel Regolamento sui criteri e sugli standard dei servizi assistenziali.
All’atto di trasferimento nell’alloggio, il locatario ha il dovere di pagare la cauzione, nell’importo fissato dal consiglio di controllo con relativa delibera per ogni singolo pubblico concorso.
III. CRITERI E CONDIZIONI DI ASSEGNAZIONE DELLE UNITÀ ABITATIVE DESTINATE AL SODDISFACIMENTO TEMPORANEO DELLE ESIGENZE ABITATIVE DI SOGGETTI MENO ABBIENTI
Articolo 15
(unità abitative per il soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative dei meno abbienti)
Possono richiedere l’assegnazione di un’unità abitativa destinata al soddisfacimento temporaneo delle esigenze abitative delle fasce di popolazione meno abbienti, gli aventi diritto all’assegnazione di un alloggio a canone agevolato con residenza stabile nel territorio del Comune Città di Capodistria, che sono esonerati dal pagamento della quota di compartecipazione e della cauzione, che si trovano in condizioni materiali e sociali critiche, e la cui situazione, per mantenere unita la famiglia, va affrontata in via straordinaria. Gli aventi diritto si stabiliscono in base al Regolamento, fermo restando che il criterio per l’accertamento del diritto all’assegnazione dell’alloggio a canone agevolato, riferito al reddito familiare, si riduce del 50%, e che i redditi considerati nell’accertamento sono solo quelli percepiti negli ultimi tre mesi precedenti l’inoltro della domanda. L’unità abitativa si assegna in locazione sulla base della graduatoria degli aventi diritto a tali unità, ed in armonia con l’art. 88 della Legge SZ-1.
Oltre a quanto disposto nel precedente comma di questo articolo, l’unità abitativa può essere assegnata anche in casi estremamente precari di famiglie che in base alla delibera sullo sgombro dell’alloggio e la riconsegna dello stesso al proprietario, stanno per essere sfrattate e c’è pericolo che i componenti il nucleo familiare siano ridotti a dei senzatetto. Anche questi aspiranti assegnatari devono di regola adempiere le condizioni di cui al primo comma del presente articolo. In questi casi l’unità abitativa si assegna principalmente per motivi di tutela dei figli minorenni.
In caso di calamità naturali l’unità abitativa si assegna anche a soggetti non adempienti le condizioni di cui al primo comma del presente articolo, con la precisazione della durata del rapporto di locazione.
In tutti i sopraccitati casi di cui ai precedenti commi, le unità abitative si assegnano in locazione a tempo determinato, per il periodo massimo di un anno con possibilità di protrazione, di regola fino ad un massimo di tre anni in totale. Il contratto con l’avente diritto si stipula sotto forma di rogito. Le spese di conclusione del contratto sono a carico del fondo.
L’assegnazione delle unità abitative si attiene anche al criterio della superficie abitabile in corrispondenza al numero dei componenti il nucleo familiare, che di regola va:
– dai 13 ai 16 mq. per un nucleo familiare di 2 componenti,
– dai 17 ai 24 mq. per un nucleo familiare di 3 componenti,
– dai 25 ai 32 mq. per un nucleo familiare di 4 componenti,
– dai 33 ai 40 mq. per un nucleo familiare di 5 componenti.
Le metrature possono essere aumentate, se così dettato dalle condizioni di salute, od in altri casi fondati.
Dell’assegnazione delle unità abitative decide il direttore in considerazione del parere preliminare del Centro di assistenza sociale.
IV. CRITERI E CONDIZIONI PER LO SCAMBIO DEGLI ALLOGGI E DELLE UNITÀ ABITATIVE, E PER GARANTIRE ALLOGGI ED UNITÀ ABITATIVE SOSTITUTIVI
1. Scambio di alloggi e unità abitative
Articolo 16
(scambio di alloggi e unità abitative)
Per fabbisogni propri o quelli del locatario e nell’ambito delle disponibilità, il fondo rende possibili gli scambi degli alloggi in locazione, in considerazione delle modificate necessità dei locatari di alloggi a canone agevolato, relative alla metratura o l’ubicazione dell’alloggio, alla collocazione dello stesso all’interno del condominio (piano), e all’ammontare del canone di locazione e delle altre spese di utilizzo dell’alloggio. Per poter procedere allo scambio, il locatario non deve avere obblighi pendenti a titolo del canone di locazione e delle altre spese di utilizzo dell’alloggio, e nei suoi confronti non deve essere in corso il procedimento giudiziario per la disdetta del contratto di locazione e lo sgombro dell’alloggio.
Per il locatario, lo scambio non può comportare modifiche di categoria dell’alloggio.
Il diritto allo scambio si delibera nel procedimento amministrativo generale con l’emanazione del relativo atto amministrativo.
Lo scambio delle unità abitative è ammesso previo parere del Centro di assistenza sociale.
2. Alloggi sostitutivi e unità abitative sostitutive
Articolo 17
(alloggi sostitutivi e unità abitative sostitutive)
Si ricorre ad alloggi sostitutivi e unità abitative sostitutive quando il fondo ha bisogno di un determinato alloggio o unità abitativa per motivi di restauro, demolizione o modifica di destinazione.
L’assegnazione dell’alloggio sostitutivo procede secondo i dettami della Legge SZ-1.
V. CRITERI E CONDIZIONI DI ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI E STABILI RESIDENZIALI A FINI SPECIFICI
Articolo 18
(alloggi e stabili residenziali destinati a fini specifici)
Gli alloggi e gli stabili residenziali destinati a fini specifici si assegnano in locazione o gestione fuori concorso, in corrispondenza alle possibilità ed alle esigenze. Il procedimento di assegnazione degli alloggi e stabili residenziali si avvia su iniziativa del richiedente; la relativa decisione compete al consiglio di controllo. In base alla delibera del consiglio di controllo sull’assegnazione dell’alloggio o dello stabile residenziale, il fondo assegna all’avente diritto un alloggio o uno stabile residenziale idoneo.
Possono accedere agli alloggi e stabili residenziali destinati a fini specifici le organizzazioni governative e non, le rappresentanze consolari dei paesi esteri ed i soggetti operanti nel settore economico.
VI. SOVVENZIONAMENTO DEI CANONI AGEVOLATI E DI MERCATO
Articolo 19
(sovvenzionamento dei canoni agevolati e dei canoni di mercato)
Gli aventi diritto, i criteri, l’ammontare dei fondi nonché le condizioni ed il procedimento di concessione dei sovvenzionamenti dei canoni di locazione agevolati e di mercato sono disciplinati con la Legge SZ-1 e con l’Ordinanza sulla metodologia per la determinazione dei canoni per gli alloggi a canone agevolato, e sui criteri e il procedimento di riconoscimento del diritto ai sovvenzionamenti di detti canoni (Gazzetta Ufficiale della RS n. 131/03, 142/04 e 99/08).
VII. FORMA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE, AMMONTARE DEL CANONE DI LOCAZIONE
Articolo 20
(forma del contratto di locazione)
I contratti per gli alloggi a canone agevolato, di servizio, a canone di mercato ed assistiti si stipulano sotto forma di rogiti – atti notarili esecutori. Le spese di stipulazione del primo contratto sono a carico del fondo. In caso di stipulazione di atti aggiuntivi a detti contratti ovvero in caso di stipulazione di un nuovo contratto con il medesimo locatario, le relative spese sono a carico del locatario.
Articolo 21
(determinazione dell’ammontare del canone)
L’ammontare dei canoni di locazione per gli alloggi a canone agevolato, di servizio, a canone di mercato, assistiti, e per gli alloggi e stabili residenziali destinati a fini specifici, si determina in ottemperanza delle vigenti leggi in materia, con relativa delibera del consiglio di controllo.
VIII. CONCESSIONE DI INCENTIVI
Articolo 22
(incentivi)
Ai sensi della Legge sugli enti pubblici (Gazzetta Ufficiale della RS n. 77/08; in seguito: ZJS-1), gli incentivi del fondo consistono in: sovvenzioni, acquisto di progetti e progetti di massima, mutui a tasso agevolato, fideiussioni, fondi di capitale ed altri provvedimenti finanziari volti ad incentivare l’attività nel settore abitativo.
Articolo 23
(mutui a tasso agevolato)
Nel proprio piano annuale finanziario e gestionale (nel seguito: piano annuale) il fondo può predisporre i mezzi da destinare ai mutui a tasso agevolato. Possono accedere a tali mutui le persone fisiche in possesso dei requisiti previsti nel presente capitolo di queste condizioni generali, che adempiono anche le condizioni aggiuntive previste di volta in volta dal singolo concorso pubblico, il cui contenuto viene proposto dal direttore ed approvato dal consiglio di controllo.
Si ritengono mutui a tasso agevolato quei mutui ove il tasso di interesse garantisce il mantenimento del valore reale della somma prestata, oltre alla copertura delle spese del prestito. Il tasso d’interesse e le condizioni di restituzione del mutuo sono stabiliti nel singolo bando di concorso pubblico.
Articolo 24
(finalità dei mutui)
I prestiti sono destinati alle seguenti finalità:
– Acquisto di un appartamento o una casa residenziale nel territorio del Comune città di Capodistria;
– Costruzione di case individuali nel territorio del Comune città di Capodistria;
– Restauro, risanamento oppure interventi di manutenzione di maggiore entità del fondo alloggi esistente nel territorio del Comune città di Capodistria;
– Restauro conservativo pianificato del centro storico di Capodistria;
– Impiego di fonti energetiche rinnovabili e consumo efficiente dell’energia.
Articolo 25
(aventi diritto)
Possono concorrere all’assegnazione di tali mutui i cittadini della Repubblica di Slovenia o di un altro paese membro dell’Unione Europea, residenti nel Comune città di Capodistria:
– Che per la prima volta si apprestano a risolvere il proprio problema abitativo, finora insoluto,
– Se la prevista ricostruzione dell’appartamento o della casa residenziale comporta l’ampliamento delle superfici abitative e la conseguente soluzione del problema abitativo,
– Che aderiscono al restauro conservativo pianificato dell’appartamento o della casa residenziale nel centro storico di Capodistria.
Articolo 26
(criteri di valutazione delle domande)
I criteri di valutazione delle domande dei richiedenti di cui all’articolo precedente comprendono:
– La situazione abitativa del richiedente e del rispettivo nucleo familiare;
– La situazione patrimoniale del richiedente e del rispettivo nucleo familiare;
– Lo stato sociale e di salute del richiedente e del rispettivo nucleo familiare;
– La finalità del finanziamento in relazione al programma abitativo comunale.
Articolo 27
(destinazione dei mutui)
I mutui concessi in base alle presenti condizioni generali, devono essere destinati agli interventi ammessi. Ai fini di utilizzazione dei mezzi così ottenuti, il beneficiario conclude un contratto di mutuo con l’istituto di credito convenzionato, scelto in base al pubblico concorso.
Articolo 28
(ammontare e condizioni dei mutui)
Il Consiglio di controllo approva l’ammontare e le condizioni del mutuo per proposta del direttore ed in concordanza col piano annuale.
IX. DIRITTI E OBBLIGHI RECIPROCI
Articolo 29
(regolazione dei diritti e degli obblighi)
In armonia con le disposizioni della Legge SZ-1, i reciproci diritti e obblighi del fondo e degli assegnatari, di cui alle presenti condizioni, si stabiliscono nel relativo contratto, ad eccezione delle sovvenzioni dei canoni di locazione, ove i reciproci diritti e obblighi si stabiliscono nell’emanato atto amministrativo.
Le condizioni generali specificano i casi in cui il contratto si stipula sotto forma di rogito.
X. ESPLETAMENTO DELLE MANSIONI AMMINISTRATIVE
Articolo 30
(tipi di mansioni amministrative)
In base ai pubblici poteri conferitigli con il Decreto sull’istituzione e sull’organizzazione del Fondo alloggi pubblico del Comune città di Capodistria (Gazzetta Ufficiale della RS n. 61/09), il fondo espleta tutte le mansioni amministrative di competenza locale rientranti nel settore abitativo. Oltre ai procedimenti definiti negli articoli precedenti, il fondo è preposto all’iscrizione degli amministratori condominiali nel relativo registro ed alla tenuta del medesimo, alle verifiche degli importi dei canoni di locazione, ed alle esecuzioni forzate scaturenti dai provvedimenti amministrativi emanati dall’organo ispettivo abitativo.
XI. INVESTIMENTI
Articolo 31
(convalida degli investimenti)
Gli investimenti del fondo il cui valore superi la somma di un milione di euro, proposti dal direttore, vengono convalidati dal consiglio di controllo.
XII. GESTIONE DEI BENI IMMOBILI
Articolo 32
(procedimenti di gestione degli immobili)
Il fondo conduce i procedimenti concernenti la gestione degli immobili in armonia con le norme in materia di fondi pubblici, contenute nella Legge ZSPDPO (Legge sui beni materiali dello stato, delle regioni e dei comuni), e nell'Ordinanza sui beni materiali dello stato, delle regioni e dei comuni (Gazzetta Ufficiale della RS n. 84/07 e 94/07; in seguito: Ordinanza sui beni materiali).
Le singole procedure di gestione dei beni immobili si attuano in concordanza con l’approvata politica gestionale, con l’accolto programma abitativo del Comune Città di Capodistria e con il piano finanziario del fondo.
Articolo 33
(determinazione del valore dell’immobile)
L’immobile oggetto di una procedura di gestione va sottoposto all’estimo di un perito in estimi di beni immobili, autorizzato e nominato in base alla legge sulle revisioni od alla legge sui tribunali.
Articolo 34
(metodi di gestione; commissione preposta)
Le procedure di gestione dei beni immobili si svolgono secondo uno dei seguenti metodi:
– asta pubblica,
– raccolta pubblica di offerte,
– contratto diretto.
In armonia con la normativa vigente si procede all’identificazione dei titolari del diritto di prelazione dei beni immobili.
Il consiglio di controllo nomina una commissione preposta alla gestione dei beni immobili del fondo. La commissione si compone di tre membri, uno dei quali designato a presiedere la commissione. La durata in carica dei membri della commissione è di quattro anni. La commissione si ritiene deliberativa con la presenza ai lavori di almeno due dei membri. I dipendenti del fondo non possono far parte della commissione. Nel gestire i beni immobili del fondo, la commissione si attiene alle disposizioni della Legge ZSPDPO e dell’Ordinanza sui beni materiali.
XIII. DATI PERSONALI ED INFORMAZIONI DI CARATTERE PUBBLICO
Articolo 35
(tutela dei dati personali; accesso alle informazioni di carattere pubblico)
Il fondo disciplina la tutela dei dati personali e l’accesso alle informazioni di carattere pubblico con uno speciale regolamento.
XIV. DISPOSIZIONI TRANSITORIE E FINALI
Articolo 36
(applicazione della normativa vigente e delle relative modifiche)
In caso di questioni non contemplate dalle presenti condizioni generali, si applicano le vigenti leggi e le relative norme subordinate, riferite al settore abitativo ed al funzionamento dei fondi pubblici.
In caso di apporto di modifiche ad una legge o ad una norma subordinata, indicate nelle presenti condizioni generali, non è necessario procedere alla modificazione delle condizioni generali. È sufficiente applicare direttamente le vigenti modifiche delle norme in materia.
Articolo 37
(rapporti di locazione)
Tutti gli attuali rapporti di locazione rimangono in vigore secondo le modalità in cui sono stati stipulati, ad eccezione dei casi in cui l’armonizzazione con la normativa vigente esige il rinnovo dei verbali di estimo. In questi casi si procede alla stipulazione di nuovi contratti di locazione.
È dovere del fondo stipulare nuovi contratti di locazione nei casi di tutti i contratti stipulati prima del 16. 10. 2003.
Avendo rilevato nei contratti di locazione già stipulati per gli alloggi di servizio che un locatario non possiede più i requisiti prescritti per la locazione di questo tipo di alloggio, dietro il consenso del locatario il fondo procede alla modifica della categoria dell’alloggio da alloggio di servizio in alloggio affittato a canone di mercato. Se il locatario nega il consenso, il fondo procede alla disdetta del contratto di locazione ed allo sgombro dell’alloggio.
Articolo 38
(cessazione di validità)
Con l’entrata in vigore delle presenti condizioni generali cessano di avere efficacia le Condizioni generali di gestione del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria (Gazzetta Ufficiale della RS n. 87/04, 99/04 e 70/05) come pure gli articoli 13, 14 e 15 dello Statuto del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria (Bollettino ufficiale n. 31/03).
Articolo 39
(applicazione delle condizioni generali finora in vigore)
I procedimenti iniziati prima dell’entrata in vigore delle presenti condizioni generali vengono condotti e portati a termine ai sensi delle condizioni generali finora in vigore, tranne nei casi in cui le neo approvate condizioni generali risultino più favorevoli per la parte.
Articolo 40
(entrata in vigore)
Le presenti condizioni generali, alle quali il Consiglio comunale del Comune Città di Capodistria ha dato il consenso in seno alla 27(na a) seduta tenutasi il 25 marzo 2010, entrano in vigore il giorno successivo a quello della loro pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica di Slovenia. Le condizioni generali si pubblicano anche sul sito web del Fondo alloggi pubblico del Comune Città di Capodistria.
N. 020-2/2010
Capodistria, 9 e 25 marzo 2010
Il Presidente
del Consiglio di controllo
Boris Popovič m.p.
