Na podlagi Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 14/07), Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (Uradni list RS, št. 84/07, 94/07, Odl. US 55/09, 100/09) in 16. člena Statuta Občine Divača (Uradni list RS, št. 39/99, 77/06 in 115/07) je občinski svet na 31. redni seji dne 8. 6. 2010 sprejel

S tem pravilnikom se določa postopek oddaje poslovnih prostorov v najem, ki so v lasti Občine Divača in način določanja najemnin za te prostore.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za opravljanje določene dejavnosti (poslovna dejavnost, društvena dejavnost in druga dejavnost) pravnih oseb in samostojnih podjetnikov.

Namembnost poslovnih prostorov je določena s prostorskimi in drugimi splošnimi in posamičnimi akti.

Oddajo poslovnih prostorov vodi Komisija za poslovne prostore (v nadaljevanju: komisija), ki jo s sklepom imenuje župan.

Komisijo sestavljajo 3 člani, od katerih sta 2 člana iz vrst občinskih svetnikov, 1 član pa iz vrst ljudi, ki se ukvarjajo z imenovano tematiko in ga določi župan po lastni presoji. Komisijo potrdi občisnki svet.

Strokovne naloge in opravila za komisijo opravlja organ občinske uprave pristojen za upravljanje in gospodarjenje s poslovnimi prostori.

Naloge komisije so:
- sodeluje v postopkih oddaje poslovnih prostorov v najem na podlagi javnega razpisa,
- določa o prednostni listi oddaje poslovnega prostora v najem v primeru dveh ali več vlog prispelih na javni razpis za oddajo enega poslovenga prostora v najem,
- sodeluje pri sestavi evidence poslovnih prostorov,
- na predlog župana ali pristojnega organa občinske uprave daje soglasje in obravnava druga vprašanja, ki se nanašajo na poslovne prostore.

Poslovni prostor se odda v najem z javnim razpisom državljanom Republike Slovenije in pravnim osebam, registriranim na območju Republike Slovenije.
Javni razpis se izvede z zbiranjem pisnih ponudb.
V posameznih primerih, določenih s tem pravilnikom, se poslovni prostor lahko odda v najem z neposredno pogodbo.
V posameznih primerih določenih s tem pravilnikom se lahko odda poslovni prostor v uporabo za določen čas.

Župan lahko brez javnega razpisa odda poslovni prostor v najem z neposredno pogodbo v naslednjih primerih:
1. če je predviden letni prihodek od oddaje v najem nepremičnin nižji od 10.000,00 EUR,
2. če oddaja stvarnega premoženja v najem po metodi prvega odstavka 7. člena ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli metodi,
3. če se premoženje odda v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem,
4. če se premoženje odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene,
5. če se razširi poslovni prostor za isto dejavnost, ki jo opravlja najemnik v isti stavbi,
6. zavodom, društvom, zvezi društev, ki prejemajo del sredstev za izvajanje svojih dejavnosti iz proračuna Občine Divača ter je njihova dejavnost v občinskem interesu, in sicer na podlagi vloge ter predhodnega pisnega soglasja komisije,
7. v primeru sklenitve najemne pogodbe z ožjim družinskim članom, najemnik pa preneha opravljati dejavnost (upokojitev, zdravstveni razlogi idr.), s tem da novi najemnik nadaljuje z isto dejavnostjo,
8. v primeru, da najemodajalec sklepa najemno pogodbo z delavcem dosedanjega najemnika, pri katerem je bil v delovnem razmerju za nedoločen čas najmanj 5 let, s tem da nadaljuje z isto dejavnostjo. Če je pod enakimi pogoji zainteresiranih več delavcev, ima prednost tisti, ki je prvi vložil vlogo,
9. če se podjetje, ki ima sklenjeno najemno pogodbo z Občino Divača, statusno preoblikuje v osebno ali kapitalsko družbo ali v primeru da se samostojni podjetnik preoblikuje v gospodarsko družbo in nadaljuje z opravljanjem iste dejavnosti,
10. v primeru, da se najemnik spoji ali pripoji z drugo gospodarsko družbo in bo nova gospodarska družba nadaljevala z isto dejavnostjo, kot jo je imel najemnik,
11. če gre za oddajo dela poslovnega prostora in dosedanji najemnik s tem soglaša,
12. v primeru oddaje poslovnega prostora v najem, ki je v interesu Občine Divača in njenih občanov, z namenom, da se navedena dejavnost na območju Občine Divača še vedno opravlja ali da je navedena dejavnosti bistvenega pomena za občane Občine Divača,
13. v drugih primerih na podlagi obrazložitve komisije, pod pogojem, da z navedeno oddajo soglaša občinski svet.

Ob vsaki spremembi dejavnosti, spremembi pravne organiziranosti ali dopolnitve dejavnosti, se lahko odda poslovni prostor v najem z novo najemno pogodbo. Pogoji za sklepanje nove najemne pogodbe se ugotavljajo za vsak primer posebej, upoštevajoč določila tega pravilnika.
Kolikor je bilo najemno razmerje sklenjeno na podlagi neposredne pogodbe se pri sklepanju nove pogodbe preverja, ali še obstajajo osnovni pogoji za sklepanje pogodbe.

Javni razpis se objavi najmanj 15 dni pred rokom za oddajo pisnih ponudb v Uradnem listu RS. Ponudbe ponudniki oddajo na obrazcih razpisne dokumentacije, ki vsebuje vse potrebne podatke in informacije o načinu in pogojih oddaje poslovnega prostora v najem.

Javni razpis vsebuje:
1. lokacijo, velikost poslovnega prostora, predvideno dejavnost, čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem, višino izklicne najemnine;
2. rok za zbiranje pisnih ponudb z informacijo o tem kje pridobi razpisno dokumentacijo;
3. druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora, kot npr. urejenost in opremljenost poslovnega prostora, podatke o morebitnem deležu potrebnih vlaganj ali sovlaganj najemnika pri obnovi ali prenovitvi poslovnega prostora ter druge pomembne podatke;
4. navedbo prilog in dokazil, ki jih mora ponudnik priložiti ponudbi, kot npr: strokovna usposobljenost, opis in program dejavnosti, dokazila o finančnem stanju ponudnika, ter druga dokazila zahtevana z razpisom;
5. način obveščanja o oddaji poslovnega prostora oziroma izbiri ponudnika, način in rok sklepanja pogodbe, pogoje plačila in višino varščine, ki je določena v višini dveh izklicnih najemnin ter druga napotila in pojasnila, ki so določena z razpisno dokumentacijo.

Po poteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odprejo in vpišejo v zapisnik.
Nepopolnih in nepravočasnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva. Komisija ne upošteva tudi vlog ponudnikov, ki že imajo v najemu poslovni prostor, vendar kršijo določila najemne pogodbe.
V primeru, da je na javni razpis za poslovni prostor prispelo več vlog ponudnikov, ki izpolnjujejo pogoje javnega razpisa, komisija izmed njih izbere najugodnejšega ponudnika ali odloči, da se izvede javna dražba, na katero so vabljeni vsi ponudniki.
Javno dražbo izvede komisija skladno z določbami veljavne Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin.

Pri izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:
- izpolnjevanje vseh razpisanih pogojev,
- oceno primernosti ponujene dejavnosti, ki jo ponudnik predlaga glede na stanje poslovnega prostora,
- reference ponudnika,
- drugi kriteriji, določeni z razpisom.
Kadar v razpisu ni vnaprej točno določena namembnost poslovnega prostora, upošteva komisija pri izbiri tiste ponudnike:
- pri katerih je dejavnost najbolj usklajena z opredelitvami o razvoju občine,
- pri katerih gre za najmanj zastopane dejavnosti, ali za dejavnosti, po katerih je največje povpraševanje,
- katerih dejavnosti so združljive s prostorskimi, gradbenimi in arhitektonskimi pogoji poslovnega prostora,
- pri katerih je od kandidatov, glede na njihovo dosedanjo delo, strokovno usposobljenost in druge osebne reference mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.

Sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika na predlog komisije izda direktor občinske uprave najkasneje v roku 15 dni. Zoper sklep je možna pritožba o kateri odloča župan Občine Divača.
Na podlagi sklepa direktorja mora izbrani ponudnik skleniti najemno pogodbo, sicer se šteje, da je od ponudbe odstopil.

V primeru oddaje poslovnega prostora se sklene z najemnikom najemna pogodba in morebitna pogodba o lastnih ali skupnih vlaganjih, smiselno z določbami tega pravilnika. Najemna pogodba se sklene za dobo največ 5-tih let z možnostjo podaljšanja ponovno za določen čas za dobo 5-tih let, če za to obstajajo utemeljini razlogi. Najemodajalec je dolžan najmanj en mesec pred potekom najemnega razmerja podati vlogo za ponovno podaljšanje najemnega razmerja.
Ne glede na določbe zgornjega odstavka se lahko premoženje odda v najem za daljši čas v primerih, ko se oddaja v najem osebam javnega prava za uresničevanje javnih nalog, ki so določene z zakonom. O tem odloča občinski svet.

Poslovni prostor se lahko odda v uporabo zainteresiranim pravnim osebam in samostojnim podjetnikom za določen čas, ki ne sme biti daljši od 5-tih mesecev, na podlagi vloge zainteresiranega uporabnika.
O vlogi za oddajo poslovnega prostora v uporabo odloči komisija. O oddaji poslovnega prostora v uporabo se sklene pogodba za uporabo najemnega prostora. Čas uporabe prostora se lahko z aneksom k pogodbi podaljša, v primeru, da obstaja še vedno obojestranski interes o oddaji prostora v uporabo.
Za uporabo prostora se plača uporabnina, določena v tem pravilniku. V znesku uporabnine je zajeta tudi uporaba opreme, ki se nahaja v prostoru.

Najemna pogodba preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena ali z odpovedjo najemne pogodbe.

Najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo v skladu z določbami zakona, tega pravilnika in najemne pogodbe.

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora v naslednjih primerih:
1. če najemnik dva meseca zapored v tekočem letu ne plača najemnine;
2. če najemnik v roku treh mesecev od prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje poslovnega prostora, ki jih je dolžan opraviti na svoje stroške ali poslovni prostor uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
3. če najemnik brez predhodnega dovoljenja upravnega organa oziroma brez predhodnih soglasij najemodajalca izvaja nedovoljene gradbene posege v poslovni prostor;
4. če najemnik ne pridobi ali izgubi dovoljenje za obratovanje v poslovnem prostoru;
5. če najemnik brez opravičenih razlogov preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca ali ga uporablja občasno;
6. v zakonsko določenem roku, če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;
7. če ima najemnik neustrezen program opravljanja dejavnosti ali ureditev poslovnega prostora in v ta namen ne pride do sporazuma;
8. če najemnik brez soglasja najemodajalca odda drugemu v podnajem celoten ali del prostora;
9. če najemnik ne pridobi predhodnih soglasij, navedenih v tem pravilniku;
10. če najemnik ne podpiše nove najemne pogodbe, skladno z določbami tega pravilnika;
11. če najemnik kljub opominu ne poravna stroškov upravljanja, obratovalnih ali drugih stroškov ali ne odpravi pomanjkljivosti ugotovljene s strani inšpekcijskih služb.

Najemnik lahko kadarkoli, brez navedbe razloga, odpove najemno pogodbo s trimesečnim odpovednim rokom.

Za določitev najemnine se upoštevajo naslednji kriteriji:
1. površina poslovnega prostora,
2. letna vrednost točke,
3. vrsta poslovnega prostora,
4. morebitne druge omejitve.
Najemnina se izračuna po naslednji formuli:
MN= P x letna vrednost točke x Vpr
1. MN = mesečna najemnina,
2. P = površina poslovnega prostora v m2,
3. Vpr = vrsta poslovnega prostora, in sicer:

+---------------------------------------------+----------------+
|Vrsta poslovnega prostora                    |Faktor          |
+---------------------------------------------+----------------+
|Pomožni prostori: Skladišča, garaže, druge   |faktor 0,30     |
|lope                                         |                |
+---------------------------------------------+----------------+
|Prostori namenjeni profitni dejavnosti:      |faktor 1,5      |
|trgovine, frizerski saloni, lokali vseh vrst |                |
|in ostalo, fitnesi in ostalo                 |                |
+---------------------------------------------+----------------+
|Prostori namenjeni profitni dejavnosti:      |faktor 0,80     |
|proizvodnja in ostale gospodarske dejavnosti |                |
+---------------------------------------------+----------------+
|Prostori namenjeni delovanju društev in      |faktor 0,20     |
|zavodov                                      |                |
+---------------------------------------------+----------------+
|Vse ostalo, kar ni mogoče uvrstiti v nobeno  |faktor 0,50     |
|od zgoraj naštetih vsebin                    |                |
+---------------------------------------------+----------------+

Uporabnina za oddajo poslovnega prostora v uporabo za določen čas se izračuna po naslednji formuli:
U = (P x letna vrednost točke x št. dni uporabe) * 0,20
1. U = uporabnina

V primeru oddaje v najem je najemnina izračunana po tem pravilniku izklicna mesečna najemnina. O znižanju najemnine iz 4. točke 21. člena odloči župan na podlagi predloga komisije.

Višina točke za izračun najemnine za leto 2010 znaša 2,50 EUR/m2. Višina točke se letno usklajuje s povprečnim indeksom rasti cen življenjskih potrebščin, ki ga ugotavlja Statistični urad RS.

Najemnina za poslovni prostor se plačuje mesečno na podlagi računa, ki ga izstavi upravnik prostora. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor ter izvajati tekoča popravila in vzdrževanja poslovnega prostora in opreme ter zamenjavo opreme, ki se poškoduje zaradi zunanjih vplivov, poravnavo stroškov popravil, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe ter druge obveznosti skladno s predpisanimi standardi vzdrževanja.

Župan lahko oprosti plačila najemnine invalidske in humanitarne organizacije, ki delujejo v javnem interesu ali v primerih če več društev, skladov ali fundacij souporablja poslovni prostor, na podlagi predhodnega mnenja komisije.
Župan lahko oprosti plačila najemnine ali dela najemnine organizacijam javne uprave, zveze društev, društva, sklade (ali fondacije), na podlagi predhodnega mnenja komisije.
Najemniki iz zgornjih odstavkov plačujejo za poslovne prostore stroške obratovanja, skupne stroške in stroške upravljanja.
Javna podjetja in javni zavodi ne plačujejo najemnine po tem pravilniku za uporabo prostorov, ki so jim z odlokom ali posebnim sklepom dodeljeni v uporabo oziroma v upravljanje za izvajanje njihove dejavnosti. Način uporabe in morebitne obveznosti se določijo s pogodbo.

Župan lahko v posameznih primerih določi nižjo najemnino, in sicer ob upoštevanju naslednjih kriterijev:
- da najemnik opravlja dejavnost domače in umetne obrti,
- da najemnik opravlja dejavnost v interesu Občine Divača ali, da je interes Občine Divača oddaja prostora v najem,
- in v drugih primerih (starost nepremičnine, zaradi interesa občine …).
Najemnina se v teh primerih lahko zmanjša do maksimalno 30%.
Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanje najemnine najemnika v naslednjih primerih:
- nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni, opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
- za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca,
- v primeri vlaganj najemnika v poslovni prostor.

Najemniku se lahko odda v najem delno usposobljen poslovni prostor.
Najemodajalec in najemnik se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del ter načinu izbire izvajalca za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor (ki jo pridobi najemodajalec) in zbranih ponudb, se ugotovi potrebna višina investicijskih vlaganj potrebnih za usposobitev poslovnega prostora. V primeru, da najemnikova vlaganja presežejo dogovorjeni obseg potrebnih vlaganj se navedeni višek vloženih sredstev praviloma šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.
Praviloma se lastna vlaganja najemnika poračunavajo z najemnino, in sicer tako, da se mesečna najemnina ne fakturira, temveč se pobota s terjatvijo najemnika iz naslova vlaganj, do poplačila vloženih sredstev, kar se ugotovi v aneksu k pogodbi.
Po končanem poračunu najemnine se določi nova višina najemnine glede na morebitno novo vrednost poslovnega prostora, ki jo ugotovi sodni cenilec na podlagi naročila najemodajalca.

V primeru večletne dobroverne posesti poslovnega prostora, ki je last najemodajalca, brez ustrezne najemne pogodbe, se lahko sklene neposredna najemna pogodba po pogojih iz tega pravilnika. V primeru odklonitve sklenitve najemne pogodbe se uvede postopek za izpraznitev prostora.

Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.