Na podlagi 61. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09 in 80/10, 106/10 popr. – ZUPUDPP in 43/11 – ZKZ-C) in 51. člena Statuta Občine Kočevje (Uradni list RS, št. 23/99, 53/99 – popr., 73/02, 43/03 in 44/05) je Občinski svet Občine Kočevje na 27. redni seji dne 22. 4. 2013 sprejel

S tem odlokom se ob upoštevanju Odloka o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega plana Občine Kočevje za obdobje 1986–2000 in srednjeročnega družbenega plana Občine Kočevje za obdobje 1986 do 1990, dopolnjen v letu 1999 in strokovnih podlag s področja varovanja naravne in kulturne dediščine (Uradni list RS, št. 71/00, 4/10, v nadaljevanju besedila tudi: plan) sprejme Občinski podrobni prostorski načrt za stanovanjsko sosesko »Jezero – II. faza« (v nadaljevanju: OPPN), ki ga je izdelal Topos, d.o.o., pod št. 07/10 – OPPN, v decembru 2012.
(2) Odlok določa:
– območje OPPN,
– arhitekturne, krajinske in oblikovalske rešitve,
– načrt parcelacije,
– etapnost izvedbe prostorske ureditve,
– rešitve in ukrepe za varstvo okolja in naravnih virov ter ohranjanje narave,
– rešitve in ukrepe za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom,
– pogoje glede priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro,
– vplive in povezave s sosednjimi enotami urejanja prostora,
– dopustna odstopanja od načrtovanih rešitev.

(1) OPPN sestavljajo tekstualni del odloka (besedilo odloka), grafični del odloka, povzetek glavnih tehničnih značilnosti oziroma podatkov o prostorski ureditvi ter priloge.
(2) Grafični del odloka vsebuje naslednje karte:

    1     Izsek iz kartografskega dela planskega akta
          Občine Kočevje s prikazom lege prostorske
          ureditve na širšem območju, M 1:5000
    2     Umestitev območja urejanja:
    2.1   Prikaz območja urejanja v širšem prostoru
          (TTN), M 1:10000
    2.2   Pregledna situacija (DOF), M 1:10000
    3     Vplivi in povezave:
    3.1   Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji
          – makrolokacija, M 1:10000
    3.2   Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji
          – mikrolokacija, M 1:2500
    4     Območje OPPN z obstoječim parcelnim stanjem
          (DKN), M 1:1000
    5     Prikaz ureditev glede postavitve objektov
          znotraj območja OPPN:
    5.1   Ureditvene enote, M 1:1000
    5.2   Ureditvena situacija s prerezi, M 1:1000
    5.3   Prikaz javnih površin, M 1:1000
    6     Prikaz ureditev glede poteka omrežij in
          priključevanja objektov na gospodarsko javno
          infrastrukturo ter grajeno javno dobro:
    6.1   Priključevanje območja OPPN na gospodarsko
          javno infrastrukturo, M 1:1000
    6.2   Prikaz energetske, komunalne in ostale
          infrastrukture znotraj območja OPPN, M 1:500
    7     Prikaz ureditev, potrebnih za varovanje
          okolja, naravnih virov in ohranjanje narave, M
          1:1000
    8     Prikaz ureditev, potrebnih za obrambo ter
          varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami,
          vključno z varstvom pred požarom, M 1:1000
    9     Načrt parcelacije s tehničnimi elementi za
          zakoličbo:
    9.1   Načrt parcelacije, M 1:1000
    9.2   Zakoličbena situacija, M 1:1000.

(3) Priloge vsebujejo:

    1.    Izvleček iz strateškega prostorskega akta
    2.    Prikaz stanja prostora
    3.    Seznam strokovnih podlag, na katerih temeljijo
          rešitve prostorskega akta
    4.    Smernice nosilcev urejanja prostora
    5.    Mnenja nosilcev urejanja prostora
    6.    Obrazložitev in utemeljitev OPPN
    7.    Pojasnila v zvezi s strokovnimi podlagami
    8.    Povzetek za javnost
    9.    Odločba glede CPVO.

Ureditvena enota: je sklop zemljiških parcel s skupnimi značilnostmi glede urbanistično-arhitekturnih pogojev za gradnjo objektov in ostalih ureditev.
Podenota: je sklop zemljiških parcel znotraj posamezne ureditvene enote, ki ima predviden še dodatni način oblikovanja.
Zemljiška parcela: je zemljišče, sestavljeno iz ene ali več parcel ali njihovih delov, na katerem stojijo oziroma so predvideni objekti in urejene zunanje površine, ki služijo oziroma bodo služile objektom.
Površina za gradnjo stavbe: je del zemljiške parcele, ki predstavlja omejitveni prostor za gradnjo stavbe in je prikazana v grafičnem delu (list 5.2 Ureditvena situacija). Določena je z odmiki od parcelnih mej in cestnega sveta, ki zagotavljajo gradnjo, redno rabo in vzdrževanje stavbe in zunanjih površin, požarno varnost, intervencijo, zaščito pred rušitvami itn.
Gradbena linija: je urbanistični element za reguliranje in oblikovanje podobe stanovanjskega območja in je prikazana v grafičnem delu (list 5.2 Ureditvena situacija). Določa pozicijo objekta ob dostopnih cestah.
Regulacijska linija glavne fasade: je urbanistični element za reguliranje in oblikovanje podobe stanovanjskega območja, ob upoštevanju značilnosti načrtovanega območja in je prikazana v grafičnem delu (list 5.2 Ureditvena situacija). Določa kvalitetnejše oblikovanje glavne fasade ob dostopnih cestah oziroma fasad, ki so orientirane proti jezeru.
Faktor zazidanosti (FZ) zemljišča: je razmerje med zazidalno površino in celotno površino zemljiške parcele, namenjene gradnji.
Faktor izrabe (FI) zemljišča: je razmerje med bruto tlorisno površino objekta nad terenom in celotno površino zemljiške parcele, namenjene gradnji.

(1) Območje OPPN se nahaja severovzhodno od centra Kočevja, med Kočevskim jezerom na zahodu in naseljem Šalka vas na vzhodu. Vzhodno od območja potekajo občinska cesta JP 671134 (v nadaljevanju besedila tudi: občinska cesta), regionalna cesta RT-917 Kočevje–Željne (v nadaljevanju tudi: Roška cesta) in trasa opuščenega železniškega tira.
(2) Predmetni OPPN posega v Ureditveni načrt Jezero – I. faza, Uradni list RS, št. 68/04 (v nadaljevanju tudi: Ureditveni načrt) tako, da osrednji del OPPN v večjem delu posega v območje ureditvene enote 6 (stanovanjska pozidava), na severu pa delno na območje UN Jezero – II. faza.

(1) Meja območja OPPN na jugovzhodu poteka po gornjem robu brežine, na severovzhodu je definirana z objekti rudniške separacije, na zahodu pa z brežino nad jezerom. Na severu in jugu območje prehaja v travniške površine, na jugozahodu pa meji na rešitve Ureditvenega načrta – ureditveno območje 5 (šport in rekreacija). Območje obravnave je nepozidano in je v naravi travnik. Osrednji del je raven, teren pada proti jezeru na zahodu in proti koridorju opuščenega železniškega tira na vzhodu.
(2) V območje OPPN, ki obsega površino velikosti približno 7,6 ha, so vključena naslednja zemljišča oziroma deli zemljišč s parc. št.: 551/1, 2111/10, 2167/1, 2235/1, 2235/2, 2235/11, 2235/15, vse v k.o. 1577 – Kočevje.

Izven območja urejanja s tem OPPN se izvede novogradnje infrastrukturnih vodov, ki posegajo na dele naslednjih zemljišč: prometno omrežje na zemljišča s parc. št. 2167/1, 2167/2, 2111/10, 551/1, 2235/1, 2235/11, 2235/24, 2235/14, 2235/15, vse k.o. 1577 – Kočevje; vodovodno omrežje na zemljišča s parc. št. 2235/1 k.o. 1577 – Kočevje; telekomunikacijsko omrežje na zemljišča s parc. št. 2167/1, k.o. 1577 – Kočevje; elektroenergetski vod na zemljišča s parc. št. 2235/1, k.o. 1577 – Kočevje; fekalna kanalizacija na zemljišča s parc. št. 2235/1, 2235/11, 2167/1, vse k.o. 1577 – Kočevje, meteorna kanalizacija na zemljišča s parc. št. 633, 645, 648/1, 662, 663, 663/2, 2233, 2235/1, 2235/2, 2235/3, 2235/11, vse k.o. 1577 – Kočevje.

(1) Območje se v glavnem nameni za stanovanjsko gradnjo. Stanovanjske hiše ob jezeru se lahko namenijo tudi bivanju v sklopu turistične dejavnosti jezera, kot so npr. apartmaji ipd. Gradnja stanovanjskih hiš, ki je predvidena na platoju nad brežino jezera, je funkcionalno vezana na interne dostopne ceste. »Pozidan plato« je na vzhodu in zahodu omejen z brežinami, pri čemer se na severovzhodu stanovanjske stavbe prilagodijo terenu in se umeščajo na/v brežino, dostopi pa se uredijo z občinske ceste. Zelena površina okoli jezera se v širini minimalno 50 m ohranja kot javna in je dostopna tako za stanovalce kot za ostale obiskovalce. Ob jezeru se ohranjajo obstoječe peš in kolesarske poti ter načrtujejo nove, ki se kontinuirano nadaljujejo okoli jezera.
(2) Z OPPN se načrtujejo tudi prostorske ureditve za nemoteno izvedbo in rabo načrtovanih stanovanjskih stavb in ostalih objektov ter spremljajočih ureditev, in sicer:
– javnih zelenih površin;
– prometnih ureditev znotraj območja (ceste, parkirišča, manipulativne površine);
– komunalne in energetske infrastrukture.
(3) Z navezavo prometnic, infrastrukturnih vodov in naprav izven območja OPPN se zagotavlja funkcioniranje objektov in ureditev, ki so načrtovani v območju OPPN.

(1) Območje urejanja je razdeljeno na pet ureditvenih enot (UE1 do UE5), in sicer:
– UE 1 – območje stavb ob jezeru;
– UE 2 – območje stavb v osrednjem delu;
– UE 3 – območje stavb na brežini;
– UE 4 – območje zelenih površin;
– UE 5 – območje infrastrukture.
(2) UE1 – območje stavb ob jezeru vključuje dve podenoti:
– UE1a – južni del;
– UE1b – severni del.

(1) Lokacija obravnavanega območja je strateško gledano izredno zanimiva, saj se nahaja ob razvojni osi predvidene trase državne ceste, ob regionalni cesti v bližini centra Kočevja in v neposredni bližini naravne vrednote (Kočevsko jezero). Na takšni lokaciji, ob urbanemu delu (stanovanjsko območje), ki je dobro dostopno in opremljeno z infrastrukturo v bližini pomembnejših prometnic, se tudi vzpodbuja intenzivnejši razvoj stanovanjskih območij.
(2) Kočevsko jezero je atraktivna lokacija, ki ponuja izjemne možnosti za razvoj turizma ter sorodnih dejavnosti. Prednost lokacije je tako bližina naselja (centra) kot tudi oddaljenost od mestnega vrveža. Predvidena vsebina bo pripomogla k revitalizaciji celotnega območja in ga približala tako domačinom kot turistom.
(3) Območje urejanja s predvideno pozidavo ne bo poslabšalo dostopnosti do jezera in ne njegovih naravnih kvalitet, saj se z umeščanjem stavb na plato nad brežino jezera ohranja pas kot zelena bariera, ki omogoča javnosti dostop do jezera. Z navezavo predvidenih peš in kolesarskih poti na obstoječe se obiskovalcu omogoča kontinuirana povezava okoli jezera.
(4) S posebnimi oblikovnimi pogoji, ki so predvideni za niz stavb ob jezeru, silhueta grajene strukture s strani jezera, ne bo degradirala ambientalnih kvalitet območja.
(5) Območje OPPN se izven ureditvenega območja preko občinske ceste priključuje na regionalno cesto. V primeru, da bo zaradi novih ureditev promet na obstoječih prometnicah poslabšan, bodo potrebne rekonstrukcije obstoječih odsekov. S tem namenom se na trasi obstoječe občinske ceste predvidi tudi zadosten koridor.
(6) Predvidena realizacija programov v območju urejanja ne bo imela negativnih vplivov na okolje z vidika varstva pred požarom, zdravstvenega varstva ter ostalega varstva in zaščite okolja. Prostorske ureditve sledijo naravnim danostim v prostoru in izhajajo iz obstoječega stanja.
(7) Pri načrtovanju območja se upošteva prisotnost obstoječih dejavnosti in infrastrukture v tem in nekoliko širšem prostoru ter tendenca, da se obstoječa grajena struktura zaokroži kot kompleksno stanovanjsko območje s spremljajočo vsebino, vključno s turistično ponudbo jezera in njegovega zaledja.

V posameznih ureditvenih enotah so glede na načrtovane programe dovoljene gradnje novih objektov, rekonstrukcije objektov, redna in investicijska vzdrževalna dela na zgrajenih objektih, vzdrževalna dela v javno korist ter odstranitve objektov. Dovoljene so tudi spremembe namembnosti dela ali celotnih objektov znotraj dopustnih dejavnosti, določenih s tem odlokom.

(1) V posameznih ureditvenih enotah so dovoljene naslednje vrste zahtevnih in manj zahtevnih objektov (povzeto po Uredbi o uvedbi in uporabi enotne klasifikacije vrst objektov in o določitvi objektov državnega pomena, Uradni list RS, št. 109/11).
V UE 1, UE 2 in UE 3:
1 / Stavbe:
11 / Stanovanjske stavbe:
– 111 Enostanovanjske stavbe,
– 12 Večstanovanjske stavbe:
– (v UE1 in UE2 dovoljeni dve bivalni enoti v eni stanovanjski hiši)
– (v UE3 dovoljenih več bivalnih enot v eni stanovanjski hiši)
12 / Nestanovanjske stavbe:
– 121 Gostinske stavbe,
– 12111 Hotelske in podobne stavbe za kratkotrajno nastanitev (apartmaji; dovoljeno več apartmajskih enot v eni stavbi)
2 / Gradbeni inženirski objekti:
21 / Objekti prometne infrastrukture:
– 211 Ceste.
– 2112 Lokalne ceste in javne poti, nekategorizirane ceste in gozdne ceste.
22 / Cevovodi, komunikacijska omrežja in elektroenergetski vodi.
V UE 4:
2 / Gradbeni inženirski objekti:
21 / Objekti prometne infrastrukture:
– 211 Ceste.
– 2112 Lokalne ceste in javne poti, nekategorizirane ceste in gozdne ceste.
22 / Cevovodi, komunikacijska omrežja in elektroenergetski vodi.
V UE 5:
2 / Gradbeni inženirski objekti:
21 / Objekti prometne infrastrukture:
– 211 Ceste.
– 2112 Lokalne ceste in javne poti, nekategorizirane ceste in gozdne ceste.
22 / Cevovodi, komunikacijska omrežja in elektroenergetski vodi.
24 / Drugi gradbeni inženirski objekti:
– 241 Objekti za šport, rekreacijo in drugi objekti za prosti čas, razen 24121: Marine s pripadajočimi pristaniškimi napravami.
(2) Poleg stavb iz predhodnih alinej so v vseh zgoraj navedenih UE, če je dovolj razpoložljivega prostora, dovoljene tudi gradnje nezahtevnih in enostavnih objektov po Uredbi o vrstah objektov glede na zahtevnost (Uradni list RS, št. 37/08), in sicer.
V UE 1
– nezahtevni objekti:
– objekti za lastne potrebe (drvarnica, garaža, steklenjak, uta oziroma senčnica, bazen, lopa, utrjene dovozne poti);
– ograje;
– škarpe in podporni zidovi (podporni zidovi le v UE1b);
– pomožni infrastrukturni objekti (pločnik, mala čistilna naprava);
– začasni objekti.
– enostavni objekti:
– objekti za lastne potrebe;
– pomožni infrastrukturni objekti (pomožni cestni objekti, pomožni energetski objekti, telekomunikacijske antene in oddajniki, pomožni komunalni objekti, pomožni objekti za spremljanje stanja okolja);
– začasni objekti;
– vadbeni objekti (igrišče za šport in rekreacijo na prostem, sprehajalna pot);
– urbana oprema (otroško igrišče).
UE 2 in UE 3:
– nezahtevni objekti:
– objekti za lastne potrebe (drvarnica, garaža, steklenjak, uta oziroma senčnica, bazen, lopa, utrjene dovozne poti);
– ograje;
– škarpe in podporni zidovi;
– pomožni infrastrukturni objekti (pločnik, mala čistilna naprava);
– začasni objekti.
– enostavni objekti:
– objekti za lastne potrebe;
– pomožni infrastrukturni objekti (pomožni cestni objekti, pomožni energetski objekti, telekomunikacijske antene in oddajniki, pomožni komunalni objekti, pomožni objekti za spremljanje stanja okolja);
– začasni objekti;
– vadbeni objekti (igrišče za šport in rekreacijo na prostem, sprehajalna pot);
– urbana oprema (otroško igrišče).
UE 4:
– nezahtevni objekti:
– objekti za lastne potrebe (uta oziroma senčnica, utrjene dovozne poti);
– ograje;
– škarpe in podporni zidov; le na površinah, ki niso orientirane proti jezeru;
– pomožni infrastrukturni objekti (pločnik, kolesarska steza, pomožni objekti za spremljanje stanja okolja, objekti za vodne infrastrukture);
– začasni objekti (kiosk ali tipski zabojnik);
– spominska obeležja.
– enostavni objekti:
– objekti za lastne potrebe (utrjena dvorišča);
– pomožni infrastrukturni objekti (pomožni cestni objekti – razen: cestni silos; pomožni energetski objekti – razen: priključni plinovod, etažni plinski priključek, tipski zabojnik za skladiščenje jeklenk za UNP, telekomunikacijske antene in oddajniki; pomožni komunalni objekti);
– začasni objekti: (odprti sezonski gostinski vrt, oder z nadstreškom, pokrit prireditveni prostor, začasna tribuna);
– vadbeni objekti (igrišče za šport in rekreacijo na prostem, sprehajalna pot, trimska steza);
– spominska obeležja;
– urbana oprema (transparent, skulptura, večnamenski kiosk oziroma tipski zabojnik, vodnjak ali okrasni bazen, otroško igrišče, obešanka na drogu, objekt za oglaševanje).
UE5
– nezahtevni objekti:
– objekti za lastne potrebe (utrjene dovozne poti);
– ograje;
– škarpe in podporni zidovi;
– pomožni infrastrukturni objekti (pločnik, mala čistilna naprava);
– začasni objekti (kiosk ali tipski zabojnik).
– enostavni objekti:
– pomožni infrastrukturni objekti (pomožni cestni objekti, pomožni energetski objekti, telekomunikacijske antene in oddajniki, pomožni komunalni objekti, pomožni objekti za spremljanje stanja okolja);
– vadbeni objekti (sprehajalna pot).

(1) Obravnavano območje je namenjeno v glavnem za bivanje. Niz stavb ob jezeru (UE1) se lahko načrtuje tudi kot apartmajske enote v povezavi z ostalo turistično ponudbo okoli jezera. Glede na razvoj dejavnosti širšega območja, vezanih na turizem, se glede na potrebe lahko tudi pozidava v UE2 in UE3 nameni za apartmaje. V stavbah se klet in/ali pritličje nameni za dejavnosti, in sicer tako, da je pretežni del stavbe namenjen bivanju, za dejavnost pa se ob zagotavljanju potrebnih površin za parkiranje in manipulacijo nameni do polovice celotne stavbe. Pri opravljanju dejavnosti ne sme priti do bistveno povečanih negativnih vplivov na bivanje in bivalno okolje (povečane stopnje hrupa in drugih emisij itn.) glede na obstoječe obremenitve.
(2) V skladu z Uredbo o standardni klasifikaciji dejavnosti (Uradni list RS, št. 69/07 in 17/08) so v stavbah poleg bivanja dovoljene naslednje dejavnosti:
C) PREDELOVALNE DEJAVNOSTI
– 10.7 Proizvodnja pekarskih izdelkov in testenin.
J) INFORMACIJSKE IN KOMUNIKACIJSKE DEJAVNOSTI
– 62 Računalniško programiranje, svetovanje in druge s tem povezane dejavnosti,
– 63 Druge informacijske dejavnosti.
K) FINANČNE IN ZAVAROVALNIŠKE DEJAVNOSTI
L) POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI
M) STROKOVNE, ZNANSTVENE IN TEHNIČNE DEJAVNOSTI, razen dejavnosti 75 Veterinarstvo.
N) DRUGE RAZNOVRSTNE POSLOVNE DEJAVNOSTI
P) IZOBRAŽEVANJE
Q) ZDRAVSTVO IN SOCIALNO VARSTVO
– 86 Zdravstvo (vse razen 86.1 Bolnišnična zdravstvena dejavnost),
– 88 Socialno varstvo brez nastanitve.
R) KULTURNE, RAZVEDRILNE IN REKREACIJSKE DEJAVNOSTI
– 90 Kulturne in razvedrilne dejavnosti,
– 93 Športne in druge dejavnosti za prosti čas (vse razen 93.291 Dejavnost marin in 93.292 Dejavnost smučarskih centrov).
S) DRUGE DEJAVNOSTI
– 95 Popravila računalnikov in izdelkov za široko rabo,
– 96 Druge storitvene dejavnosti (razen 96.03 Pogrebna dejavnost).
T) DEJAVNOST GOSPODINJSTEV Z ZAPOSLENIM HIŠNIM OSEBJEM;
PROIZVODNJA ZA LASTNO RABO.

V območju OPPN so dovoljene naslednje ureditve:
– hortikulturne ureditve (kot je npr. ureditev cvetličnjakov, zelenih površin, zasaditev drevoredov, grmovnic ipd.),
– parterne ureditve (tlakovanja zunanjih teras – platojev, pešpoti, zunanjih stopnic ipd.).

(1) V UE1, UE2 in UE3 so zemljiške parcele določene tako, da omogočajo gradnjo, nemoteno uporabo in vzdrževanje stanovanjskih in drugih objektov ter zagotavljanje požarne varnosti, vključno z zagotavljanjem manipulativnih površin, parkirišč, zelenic ter dostopov z javne ceste.
(2) Velikosti zemljiških parcel v posameznih ureditvenih enotah so določene v grafičnem delu (list 9.1 Načrt parcel). Najmanjša dovoljena zemljiška parcela za gradnjo prostostoječe stavbe meri 500 m2.

(1) Površina za gradnjo stavbe je prikazana za posamezno zemljiško parcelo ter prilagojena mejnim pogojem v posamezni ureditveni enoti: od parcelne meje najmanj 4 m, od cestnega sveta najmanj 6 m v UE1 in UE2, v UE3 pa od cestnega sveta najmanj 10 m.
(2) V UE1 in UE2 je na površini za gradnjo stavbe dovoljena ena stanovanjska stavba, v UE3 pa več stanovanjskih enot, če so le-te povezane s skupno kletno etažo. V primeru, da se v UE3 enote obravnavajo ločeno, se posamezne stavbe umeščajo na zemljiško parcelo glede na novo opredeljene površine za gradnjo stavb, skladno z že opredeljeno površino ter s prvim odstavkom tega člena.
(3) Na površini za gradnjo stavbe je poleg stavbe dovoljena tudi gradnja gradbeno-inženirskih objektov, nezahtevnih in enostavnih objektov ter spremljajoče zunanje ureditve (manipulativne površine, parkirišče, zelenice, brežine ipd.). Funkcionalni elementi stavbe (nadstreški, balkoni, loggie, nastopne stopnice, vhodi, vetrolovi in podobno) lahko presegajo površino za gradnjo stavbe, nezahtevni in enostavni objekti so lahko umeščeni tudi izven površino za gradnjo stavbe. Razen V UE1a, kjer nadstrešek za avtomobile lahko presega površino za gradnjo stavbe le proti dostopni cesti na način, da s strani jezera ni viden.

Gradbena linija je definirana vzdolž interne dostopne ceste in je prikazana v grafičnem delu (list 5.1. Ureditvena situacija). Je črta, na katero morajo biti z enim robom ali delom fasade postavljene stavbe (osnovna enota tlorisa). Funkcionalni elementi stavbe (nadstreški, balkoni, loggie, nastopne stopnice, vhodi, vetrolovi in podobno) in nadstrešek za avtomobile lahko presegajo gradbeno linijo.

V primeru gradnje novega objekta na delu zemljišča s parc.št. 2235/2 k.o. 1577 – Kočevje, se obstoječi objekt odstrani.

Prikaz umestitve in dimenzije stavb v grafičnem delu (list 5.1. Ureditvena situacija) je zgolj informativna glede na poenotenost ter optimalno rešitev celotnega območja. Pri nadaljnjem projektiranju stavb so za investitorja obvezujoči lokacijski pogoji in usmeritve za projektiranje in gradnjo ter vsi ostali pogoji iz tega odloka.

(1) Območje stavb ob jezeru (UE1) se nahaja na zahodu nad brežino jezera in je razdeljeno na dve podenoti: UE1a – južni del in UE1b – severni del. Zaradi izpostavljenosti in atraktivnosti lokacije se posebna pozornost posveti zunanjim ureditvam in oblikovanju fasad, ki so orientirane proti jezeru, pri čemer se upoštevajo krajinske značilnosti tega prostora.
(2) Za niz stavb v podenoti UE1a je investitor pred izdajo gradbenega dovoljenja prve stavbe dolžan poenotiti urbanistično-arhitekturne pogoje ter pogoje za oblikovanje stavb, skladno z določili tega člena, z namenom poenotenosti niza ter zagotavljanja kvalitetnih pogledov, predvsem s strani jezera. Usklajeno naj bo tudi oblikovanje niza stavb v UE1b na način, da so kvalitetni elementi oblikovanja prvega objekta osnova za oblikovanje ostalih objektov.
(3) Pogoji za gradnjo stavb
Tipologija:
– Definirana je kot prostostoječa grajena struktura kvadratne ali pravokotne oblike. Oblika tlorisa je lahko poljubno razgibana z izzidki, dodajanjem prizidkov, npr. v »U« ali »L« ipd.
Velikost in zmogljivost:
– Horizontalni gabarit stavbe: je poljuben v razmerju stranic od 1:1–1:1,5. Izzidki, prizidki ne smejo presegati tretjine volumna osnovne enote.
– Vertikalni gabarit UE1a: do največ K+P+M ali K+P+1 (v primeru enokapne strehe), pri čemer je klet v celoti vkopana. Maksimalna etažna višina je 3,20 m.
– Vertikalni gabarit UE1b: do največ K+P+M ali K+P+1 (v primeru enokapne strehe), pri čemer je klet v celoti ali delno vkopana. Pri delno vkopani kleti je ena stranica kleti lahko vidna tudi v celoti, pri čemer je nasprotna stranica v celoti vkopana. Maksimalna etažna višina je 3,20 m.
Oblikovanje zunanje podobe:
– Konstrukcija: dovoljene so vse vrste konstrukcij.
– Streha: osnovna streha je lahko enokapna z naklonom 10º–35º ali dvokapna (simetrična ali asimetrična) z naklonom strešin od 30º–45º. V primeru dvokapne asimetrične strehe je strmejši naklon lahko tudi do 60°. Smer slemena je poljubna in odvisna od zasnove stavbe oziroma vzporedna z daljšo stranico. V detajlih je dovoljena kombinacija z ravno streho, vendar le-ta ne sme predstavljati več kot ½ površine celotne strešine. Možnost frčad (trapezne niso dovoljene), čopi niso dovoljeni. Na enokapnih strehah frčade niso dovoljene. Na strehah je dovoljeno postavljati sončne zbiralnike, vendar naj bodo postavljeni zadržano in ob upoštevanju vpliva na podobo naselja. Na stran proti jezeru se sončni zbiralniki ne smejo postavljati. Na nadstreških za avtomobile je dovoljena ravna streha.
– Kolenčni zid: do največ 1,20 m.
– Kritina: dovoljeni so temnejši toni v sivi ali opečno rdeči ali temno rjavi barvi. Prepovedana je uporaba svetlečih in bleščečih materialov.
– Fasada: oblikovanje fasade naj bo čim bolj enostavno (členjenje in drobljenje fasade ni dovoljeno) z uporabo naravnih materialov (les, kamen itn.) v kombinaciji s steklom na način, da se doseže oblikovno in funkcionalno kvalitetna arhitektura. Dopustno pa je tudi uvajanje sodobnih materialov in oblikovnih pristopov. Barve naj bodo umirjenih tonov, vendar je možna uporaba širokega spektra. Uporaba flourescentnih barv ni dovoljena.
Lega na zemljišču:
– Lega: je definirana kjerkoli znotraj površine za gradnjo stavbe ob upoštevanju gradbene linije.
– Kota pritličja: se prilagodi niveleti dostopne ceste, pri čemer kota pritličja ne sme biti višja od 0,50 m nad koto urejenega terena.
– Dostopi na parcelo v UE1a: so definirani z dostopne interne ceste. Dostopi se izvedejo glede na končno organizacijo objekta(ov) na parceli.
– Dostopi na parcelo v UE1b: so definirani z občinske ceste. Dostopi se izvedejo glede na končno organizacijo objekta(ov) na parceli.
Zunanja ureditev:
– Okolica hiše se zazeleni (zatravi ali zasadi z drevesi, grmovnicami) in uredi glede na potrebe posameznika. Parkirne in manipulativne površine se uredijo ob dostopni cesti.
– Možna je poljubna ureditev parkirnih, manipulativnih in zelenih površin, in sicer odvisno od potreb in razpoložljivega prostora na parceli.
Zemljiška parcela:
– Velikost zemljiške parcele je definirana v grafičnem delu (list 9.1 Načrt parcel).
Izraba parcele:
– Faktor zazidave (FZ) v UE1a: do 0,40; Fi (faktor izrabe): do 0,75 pri čemer mora pozidanost parcele zagotavljati vso potrebno manipulacijo ter zadostno število parkirnih mest.
– Faktor zazidave (FZ) v UE1b: do 0,50; Fi (faktor izrabe): do 0,75 pri čemer mora pozidanost parcele zagotavljati vso potrebno manipulacijo ter zadostno število parkirnih mest.

(1) Območje stavb v osrednjem delu (UE2) se nahaja na platoju med interno dostopno cesto ter brežino. Pri oblikovanju posameznih enot je priporočljiva oblikovna poenotenost streh, fasad. Kvalitetni elementi oblikovanja prvega objekta v nizu naj bodo osnova za oblikovanje ostalih objektov, ob upoštevanju določb tega člena.
(2) Pogoji za gradnjo stavb:
Tipologija:
– Definirana je kot prostostoječa grajena pravokotne oblike. Oblika tlorisa je lahko poljubno razgibana z izzidki, dodajanjem prizidkov, npr. v »U« ali »L« ipd.
Velikost in zmogljivost:
– Horizontalni gabarit stavbe: je poljuben, pri čemer je širina stavbe dovoljen v razmerju stranic od 1:1,2 do 1:2,0. Izzidki, prizidki ne smejo presegati tretjine volumna osnovne enote.
– Vertikalni gabarit: do največ K+P+M ali K+P+1 (v primeru enokapne strehe), pri čemer mora biti klet v celoti vkopana. Maksimalna etažna višina je 3,20 m.
Oblikovanje zunanje podobe:
– Konstrukcija: dovoljene so vse vrste konstrukcij.
– Streha: osnovna streha je lahko enokapna z naklonom 10º–35º ali dvokapna (simetrična ali asimetrična) z naklonom strešin od 30º–45º. V primeru dvokapne asimetrične strehe je strmejši naklon lahko tudi do 60°. Smer slemena je poljubna in odvisna od zasnove stavbe oziroma vzporedna z daljšo stranico. V detajlih je dovoljena kombininacija z ravno streho, vendar le-ta ne sme predstavljati več kot ½ površine celotne strešine. Možnost frčad (trapezne niso dovoljene), čopi niso dovoljeni. Na enokapnih strehah frčade niso dovoljene. Na strehah je dovoljeno postavljati sončne zbiralnike, vendar naj bodo postavljeni zadržano in ob upoštevanju vpliva na podobo naselja. Na nadstreških za avtomobile je dovoljena ravna streha.
– Kolenčni zid: do največ 1,40 m.
– Kritina: dovoljeni so temnejši toni v sivi ali opečno rdeči ali temno rjavi barvi. Prepovedana je uporaba svetlečih in bleščečih materialov.
– Fasada: pri oblikovanju fasad je dovoljena uporaba sodobnih materialov v kombinaciji s steklom na način, da se doseže oblikovno in funkcionalno kvalitetna arhitektura. Barve naj bodo umirjenih tonov, vendar je možna uporaba širokega spektra. Uporaba flouroscentnih barv ni dovoljena.
Lega na zemljišču:
– Lega: je definirana s površino za gradnjo stavbe.
– Kota pritličja: se prilagodi niveleti dostopne ceste, pri čemer kota pritličja ne sme biti višja od 0,50 m nad koto urejenega terena.
– Dostopi na parcelo: so definirani z interne dostopne ceste in z njenega kraka. Dostopi se izvedejo glede na končno organizacijo objekta(ov) na parceli.
Zunanja ureditev:
– Okolica se zazeleni (zatravi ali zasadi z drevesi, grmovnicami) in uredi glede na potrebe posameznika, uredijo se tudi parkirne in manipulativne površine.
Zemljiška parcela:
– Velikost zemljiške parcele je definirana v grafičnem delu (list 9.1 Načrt parcel).
– Fz (faktor zazidanosti): do 0,50; Fi (faktor izrabe): do 0,75.

(1) Območje za gradnjo stavb na brežini (UE3) se nahaja na severovzhodu območja in predvideva gradnjo individualnih stavb, ki so postavljene na/v brežino. Pri postavitvi in oblikovanju posameznih enot je potrebno zagotoviti poenotenost osnovnih gabaritov, streh, fasad. Kvalitetni elementi oblikovanja prvega objekta naj bodo osnova za oblikovanje ostalih objektov, ob upoštevanju določb tega člena.
(2) Pogoji za gradnjo stavb:
Tipologija:
– Definirana je kot prostostoječa enota ali več enot, ki so na nivoju pritličja lahko povezane s kletno etažo Umeščenost posamezne enote mora biti prilagojena obstoječemu terenu na način, da ne izstopa iz niza. Med enotami je na nivoju platoja oziroma na nivoju pritličja dovoljena izvedba atrijev kot funkcionalna dopolnitev stanovanj. Oblika posamezne enote je lahko poljubno razgibana z izzidki, dodajanjem manjših prizidkov, z zamiki.
Velikost in zmogljivost:
– Horizontalni gabarit: kletna etaža je dovoljena znotraj površine za gradnjo stavbe, ki je razvidna iz grafičnega dela (list 5.1 Ureditvena situacija). Tlorisni gabarit posamezne enote je kvadratne oziroma pravokotne oblike z razmerjem stranic 1:1–1:2,0, izzidki, prizidki ne smejo presegati tretjine volumna osnovne enote. Klet, ki je v celoti vkopana lahko posega izven površine za gradnjo stavb in sicer z odmikom minimalno 2 m od parcelne meje.
– Vertikalni gabarit: do največ K+P+M ali K+P+1 (v primeru enokapne strehe), pri čemer je klet delno vkopana. Lahko je več kletnih etaž, ki pa morajo biti, razen prve, v celoti vkopane. Maksimalna etažna višina je 3,20 m.
– Konstrukcija: vse vrste konstrukcij.
– Streha: osnovna streha je lahko enokapna z naklonom 10º–35º ali dvokapna (simetrična ali asimetrična) z naklonom strešin od 30º–45 º. V primeru dvokapne asimetrične strehe je strmejši naklon lahko tudi do 60°. Smer slemena je poljubna in odvisna od zasnove stavbe oziroma vzporedna z daljšo stranico. V detajlih je dovoljena kombininacija z ravno streho. Možnost frčad (trapezne niso dovoljene), čopi niso dovoljeni. Na enokapnih strehah frčade niso dovoljene. Na strehah je dovoljeno postavljati sončne zbiralnike, vendar naj bodo postavljeni zadržano in ob upoštevanju vpliva na podobo naselja.
– Kolenčni zid: do 1,40 m.
– Kritina: odvisna od konstrukcije strehe. Dovoljena je v sivi ali v opečni ali temno rjavi barvi in ne sme biti trajno bleščeča. Kritina dozidav mora biti usklajena (enaka) s kritino osnovnega objekta.
– Fasada: pri oblikovanju fasad je dovoljena uporaba sodobnih različnih materialov (les, kamen, omet itn.) v kombinaciji s steklom na način, da se doseže oblikovno in funkcionalno kvalitetna arhitektura. Barve naj bodo umirjenih tonov, vendar je možna uporaba širokega spektra. Uporaba flouroscentnih barv ni dovoljena. Detajli so lahko poudarjeni z močnejšimi odtenki.
Lega na zemljišču:
– Lega: je definirana s površino za gradnjo stavbe.
– Oddaljenost med posameznimi enotami: minimalno 8 m med osnovnimi enotami tako, da se zagotovijo pogoji za preprečitev negativnih vplivov med enotami (požar, osvetlitev, vibracije, svetlobni in zvočni učinki).
– Dostopi na parcelo: so definirani z občinske ceste na nivo kleti, izvedejo se glede na končno organizacijo stavb na parceli in so lahko skupni za več enot. Z zahodne strani je dostop predviden na nivo pritličja.
– Kota pritličja: ja največ 0,50 m nad urejenim terenom. V primeru, da je kletna etaža hkrati tudi podporna konstrukcija pri premagovanju višinskih razlik med platoji, lahko le-ta poseže izven površine za postavitev stavbe.
Zunanja ureditev:
– Okolica se zazeleni (zatravi, zasadi z drevesi, grmovnicami itn.) v kombinaciji s tlakovanimi površinami oziroma uredi tako, da omogoča kvalitetno bivalno okolje z upoštevanjem širšega koncepta krajinske ureditve soseske.
– Možna je poljubna ureditev parkirnih, manipulativnih in zelenih površin, in sicer odvisno od potreb in razpoložljivega prostora na parceli. Parkiranje se lahko uredi tudi v kletni etaži objekta.
Zemljiška parcela:
– Velikost zemljiške parcele je definirana v grafičnem delu (list 9.1 Načrt parcel).
– Fz (faktor zazidanosti): do 0,50; Fi (faktor izrabe): do 1,00.

(1) Za določitev velikosti in zmogljivosti ter oblikovanja nezahtevnih in enostavnih objektov na območju urejanja se uporabljajo določila predpisov o vrstah objektov glede na zahtevnost in smiselno določila veljavnega prostorskega akta o nezahtevnih in enostavnih objektih.
(2) Nezahtevni in enostavni objekti se lahko postavijo tudi izven površine za gradnjo stavbe z upoštevanjem sledečih odmikov od parcelne meje:
– objekti za lastne potrebe: najmanj 1,5 m, razen rezervoarja za utekočinjeni naftni plin, ki mora biti odmaknjen glede na predpise, ki urejajo področje naprav za vnetljive tekočine in pline;
– ograje, škarpe in podporni zidovi: najmanj 0,5 m, ob pisnem soglasju soseda je lahko odmik tudi manjši oziroma se jih postavi na posestno mejo;
– pomožni infrastrukturni objekti, urbana oprema, vadbeni objekti: najmanj 0,5 m, ob pisnem soglasju soseda je lahko odmik tudi manjši oziroma se jih postavi na posestno mejo;
– spominska obeležja, objekti za oglaševanje: najmanj 1,5 m, ob pisnem soglasju soseda je lahko odmik tudi manjši oziroma se jih postavi na posestno mejo.
(3) Pri oblikovanju nezahtevnih in enostavnih objektov je potrebno upoštevati sledeče:
– vsi nezahtevni in enostavni objekti, ki so umeščeni na parcelo tako, da so izpostavljeni s strani jezera, morajo biti oblikovani skladno s krajinskimi značilnostmi prostora v podrejenem položaju z, pri uporabi materialov, kjer je to mogoče, pa naj prevladuje les;
– višinske razlike v UE1a na strani jezera se lahko rešujejo le z ozelenjenimi brežinami, v UE1b so lahko podporni zidovi in škarpe v kamniti izvedbi in ozelenjeni, v ostalih ureditvenih enotah pa so lahko v betonski ali kamniti izvedbi;
– ograje, ki so orientirane proti jezeru, morajo biti lesene ali ozelenjene;
– nadstreški za avtomobile naj bodo čim bolj izvedeni na čim bolj enostaven način, priporočajo se v leseni izvedbi z ravno ali enokapno streho.

(1) Zelene površine v območju urejanja sestavljajo zelene površine (UE4), drevoredi ob javnih površinah ter brežine in zelenice v sklopu posameznih zemljiških parcel.
(2) Območje zelenih površin (UE4) je namenjeno celotni soseski za počitek stanovalcev ter za ureditev otroških igrišč. Zelene površine so med seboj povezane s peš (sprehajalno) potjo, ki med seboj povezuje posamezne stanovanjske sklope in se naveže na pešpoti širšega območja. Obstoječa pešpot na zahodnem delu območja se nadomesti z novo peš in kolesarsko povezavo, ki poteka nad brežino pod grajenim nizom. Ob poteh, ki se bodisi gramozirajo, tlakujejo ali asfaltirajo, se postavi urbana oprema; namesti klopi, koše za smeti in cvetlična korita. Celotno območje se uredi tudi s primerno urbano opremo.
(3) Zasaditve drevesne vegetacije ob javnih površinah poudarjajo glavne smeri v prostoru, hkrati pa imajo funkcijo zelene bariere med stanovanjskim območjem in okolico, pri čemer se uporablja ena vrsta dreves. Avtohtono drevesno vegetacijo se izbira v skladu z želenim učinkom ter namenom zasaditve in pri tem upošteva vegetacijsko podobo v okolici.
(4) Zelenice, ki pripadajo ureditvam znotraj zemljiških parcel posameznih stanovanjskih sklopov, se zatravi oziroma hortikulturno uredi ter redno vzdržuje. Pri ozelenitvah se praviloma uporablja avtohtone vrste drevnine. Neavtohtone vrste se uporabijo, če je drevnina namenjena inženirsko biološki ozelenitvi brežin ali zaradi drugih tehničnih pogojev.
(5) Za organizacijo zemljiških parcel in ostalih površin bodo predvsem v območju UE3 potrebne delne izravnave terena z nasipavanjem oziroma preoblikovanjem terena. Preoblikovanje terena ter premostitev višinskih razlik mora biti izvedeno z blagimi in ozelenjenimi brežinami, ki se lahko urejajo tudi kaskadno z vmesnimi zazelenitvami. Dovoljeni so tudi podporni zidovi v kamniti ali betonski izvedbi. V primeru izvedbe opornih zidov se ti ozelenijo s popenjalkami ali sorodnimi rastlinami, razen v UE1a, kjer podporni zidovi niso dovoljeni in se višinske razlike premoščajo le z ozelenjenimi brežinami.

(1) Javne površine v območju urejanja so prikazane v grafičnem delu (list št. 5.3 Prikaz javnih površin). Kot javne površine sta opredeljeni območji: območje zelenih površin (UE4) in območje za gradnjo infrastrukture (UE5).
(2) UE5 se nameni za gradnjo prometnic ter komunalne in energetske infrastrukture, ureditev ekoloških otokov, postavitev trafopostaj in drugih infrastrukturnih objektov. Znotraj UE4 se predvidi zatravitev površin, zasaditev dreves in grmičevja, umestitev igral za otroke, ureditev manjših površin za šport in rekreacijo ter prosti čas (sprehajalna pot, trim in kolesarska steza itn) in postavitev urbane opreme.
(3) Komunalna in ostala infrastruktura poteka pretežno v koridorju prometnih površin. V sklopu prometnic se uredijo hodniki za pešce, namestijo luči za javno razsvetljavo, koši za smeti ipd. Urbana oprema območja (svetilke, tlakovanje) mora biti sodobno oblikovana in poenotena z elementi drobne urbane opreme (klopi, koši za smeti, ograje, konfini, stojala za kolesa, označevalne table) in z arhitekturnim oblikovanjem območja. Pri oblikovanju drobne urbane opreme je treba zagotoviti poenotenje v materialih in barvah.
(4) Infrastruktura (ceste, pešpoti itn) se prenese v upravljanje občine, kar pomeni, da bo infrastruktura znotraj območja OPPN v javni uporabi in dostopna vsem.

(1) Navezava območja OPPN je predvidena z južne smeri preko občinske ceste JP 671134 (v nadaljevanju besedila tudi: občinska cesta), ki se v km 0,970, levo v smeri stacionaže, priključuje na regionalno cesto RT-917, odsek Kočevje–Željne (v nadaljevanju besedila tudi: regionalna cesta).
(2) Na jugu območja je z občinske ceste predviden odcep interne dostopne ceste ter njenega kraka, ki poteka naprej proti severu območja in napaja stavbe na zgornjem platoju v UE1a in v UE2. Stavbe, v UE1b ter stavbe v UE3 (zasnovane na brežinah), se napajajo neposredno z občinske ceste. Glede potrebe predvidenih rešitev in posledično faznosti realizacije se na trasi občinske ceste določi koridor za njeno možno rekonstrukcijo.
(3) Prometne razmere na obstoječi cestni mreži se zaradi vpliva prometa v oziroma iz stanovanjskega območja ne bodo bistveno poslabšale. Kolikor bo na obstoječi cestni mreži in posledično na priključku občinske ceste na regionalno cesto (izven območja OPPN) prihajalo do poslabšanja prometnih razmer, je investitor dolžan zagotoviti prometno preveritev, ki bo prikazala vpliv stanovanjske soseske na prometne razmere na obstoječih cestah v času prometnih konic na takratno stanje in na stanje v dolgoročnem obdobju (20 let). V primeru, da bo promet v oziroma iz stanovanjske soseske bistveno poslabševal prometne razmere na regionalni cesti in posledično na priključku z občinsko cesto, je potrebno predvideti ustrezne ukrepe na obstoječi cestni mreži. Le-ti morajo zagotavljali ustrezno prometno pretočnost. Ukrepi morajo biti skladni s pogoji upravljavca posamezne ceste. K prometni preveritvi je potrebno pridobiti soglasje upravljavca regionalne ceste. Vsi stroški, povezani z izvedbo morebitno potrebnih ukrepov na obstoječi cestni mreži, ki bodo sledili iz povečanih prometnih obremenitev zaradi obratovanja stanovanjske soseske, bremenijo investitorja.
(4) Predvideno cestno omrežje znotraj območja urejanja (interna dostopna cesta) je zasnovano z dvosmernimi cestami, ki omogočajo dostope do predvidenih gradbenih parcel. Prečni profil notranjih cest znaša:
– cesta (primarna): 7,60 m, tj. širina vozišča 2 x 2,50 m, hodnik za pešce širine 1,60 m ter bankini širine 2 x 0,50 m,
– cesta (sekundarni krak): 5,50 m, tj. širina vozišča 2 x 2,25 m ter bankini širine 2 x 0,50 m.
(5) Ceste se asfaltirajo ter se niveletno prilagodijo zahtevam manipulacije in sedanjim dostopom do objektov. Računska hitrost notranjih cest je 40 km/h. Cestišče vseh cest se dimenzionira na maksimalno obremenitev, to je osno nosilnost 25 t.
(6) Ceste v območju urejanja imajo istočasno funkcijo požarnih poti.
(7) Parkirne površine se zagotovijo znotraj posameznih zemljiških parcel, odvisno od tipa stanovanjske stavbe, in sicer za enostanovanjske stavbe: 2 PM/stanovanje, za dvostanovanjske stavbe: 1,5 PM/stanovanje. V primeru da se ob bivanju organizira še dejavnost je, glede na predvideno vsebino, potrebno zagotoviti ustrezno število parkirnih mest. Parkirišča se lahko nadkrijejo z nadstrešnicami.
(8) Pešpromet je ločen z deniveliranim hodnikom za pešce. Načrtovan je ob primarni interni dostopni cesti (enostranski). Pešpromet se odvija tudi po načrtovani pešpoti, ki poteka po zahodnem robu soseske v zelenih površinah in se izteče na hodnik za pešce oziroma se nadaljuje proti jezeru.
(9) Kolesarski promet je speljan skozi območje in po interni cesti poteka po cestišču, v osrednjem delu se odcepi proti jezeru in poteka naprej ob zahodnem robu grajene strukture, kjer je skupaj s pešpotjo predvidena tudi kolesarska steza. Koridor za kolesarsko stezo se predvidi tudi ob občinski stezi.
(10) Pri nadaljnjem projektiranju in izvedbi cest je potrebno upoštevati zakonodajo s področja cestogradnje.
(11) Vzorec zasaditve površin ob cesti je treba prilagoditi pogojem vzdrževanja cestišča, preglednosti ceste in priključevanja, namestitve prometne signalizacije in opreme. Zasaditev v območju komunalnih vodov znotraj cestnega telesa ni dovoljena. Ograje, oporni zidovi in živice se lahko postavijo 0,5 m od roba cestnega telesa.
(12) Vse prometne površine se izvedejo z elementi, ki bodo omogočali osnovne dostope in uporabo tudi za funkcionalno ovirane ljudi ter se opremijo z ustrezno urbano opremo in talno in vertikalno prometno signalizacijo (nesvetlobno, svetlobno) in opremo v skladu s predpisi o prometni signalizaciji in prometni opremi na javnih cestah.
(13) Razsvetljava mora izpolnjevati zahteve zastrtosti bleščanja in svetlobnega onesnaževanja v skladu s predpisi o mejnih vrednostih svetlobnega onesnaževanja. Pri ureditvi cestne razsvetljave in osvetlitve križišč je potrebno upoštevati Priporočila SDR-Cestna razsvetljava PR 5/2000 (Slovensko društvo za razsvetljavo, Maribor 2000).

(1) Objekti morajo biti priključeni na komunalno in energetsko infrastrukturno omrežje, priključitev se izvede skladno s pogoji upravljavcev komunalnih in energetskih vodov in naprav. Vsi primarni vodi infrastrukturnega omrežja potekajo v koridorju javnih površin.
(2) Dopustne so spremembe tras posameznih vodov in objektov v fazi projektiranja, če se s tem zagotovi ustreznejša oskrba in racionalnejša izraba prostora. Gradnja vodov in naprav komunalne in energetske infrastrukture mora potekati usklajeno z gradnjo objektov znotraj posamezne ureditvene enote.

(1) Zagotovitev potrebnih količin pitne vode za končno fazo realizacije območja urejanja bo možna po zamenjavi obstoječih vodovodnih cevi s cevmi večjega profila po Roški cesti (od križišča pri mlekarni do Šalke vasi) in odcepu proti separaciji.
(2) Za oskrbo območja urejanja s pitno in požarno vodo se znotraj območja predvidi sekundarno omrežje, ki je v glavnem vodeno v javnih površinah ter se na južnem delu priključuje na obstoječe vodovodno omrežje (odcep proti separaciji). Obstoječi odcep od Roške ceste proti separaciji se mora pred priključitvijo novega območja obnoviti s cevmi večjega premera.
(3) V sklopu komunalne ureditve mora investitor zagotoviti izdelavo projektne dokumentacije (PGD, PZI) v kateri bo natančno določen način zagotovitve oskrbe s pitno vodo in način zagotavljanja požarne varnosti na območju urejanja. Na projektno dokumentacijo mora investitor pridobiti soglasje upravljavca vodovodnega omrežja.
(4) Dimenzioniranje omrežja se izvede na osnovi hidravličnega izračuna celotnega vodovodnega sistema z upoštevanjem dolgoročnih razvojnih potreb širšega območja. Na podlagi hidravličnega izračuna se določi dimenzije cevi na območju urejanja in vodovodnih cevi po Roški cesti ter odcepa proti separaciji, ki ju je potrebno obnoviti. Za obnovo vodovodnega cevovoda in izgradnjo novega cevovoda znotraj območja urejanja se uporabi cevi iz nodularne litine. Vgrajevati se smejo le cevi in ostali vodovodni elementi, ki so predhodno odobreni s strani upravljavca vodovoda.
(5) Za vsako posamezno stavbo se izvede ločena meritev porabe vode z enim vodomernim jaškom (tipski jašek dimenzij skladnimi s pravili o javnem vodovodu na območju Občine Kočevje) in enim vodomerom. Vodomerni jašek se zgradi na zemljišču, ki pripada objektu, čim bližje sekundarni vodovodni cevi. Vsak večstanovanjskih objekt mora imeti zagotovljeno ločeno meritev s kombiniranimi vodomeri ustreznega pretoka, v skladu z izračunom projektanta, ki se jih postavi v jašek pred objektom.
Za skupnim vodomerom se za vsako stanovanjsko enoto oziroma dejavnost lahko izvede ločena meritev porabe vode z vodomeri, katerih dimenzije določi projektant. Vodomeri se vgradijo v niše znotraj bodočih objektov, ki morajo biti dovolj velikih dimenzij, da je možna vgradnja vodomera z vsemi potrebnimi elementi.
Če je v večstanovanjskih objektih predvideno interno hidrantno omrežje, mora biti le to del interne inštalacije, katere poraba vode se beleži na skupnem vodomeru pred objektom. Plačnik stroška porabe je investitor, upravnik večstanovanjskega objekta ali druga oseba, ki jo določi investitor in sklene pogodbo z upravljavcem vodovoda.
Glede na predvideno porabo vode v objektih mora biti v projektni dokumentaciji, za vsak objekt posebej, določena dimenzija priključne cevi, vodomera in način izgradnje vodovodnega priključka (tip jaška, mesto jaška, način izvedbe).
(6) Pri projektiranju in izvedbi vodovoda je potrebno upoštevati določila o oskrbi s pitno vodo na območju Občine Kočevje in določila o javnem vodovodu na območju Občine Kočevje.

(1) Na območju urejanja je predvidena kanalizacija v ločenem sistemu.
(2) Fekalna kanalizacija se znotraj območja vodi v glavnem v javnih površinah ter se preko primarnega in sekundarnih vodov priključuje (križišče občinske in regionalne ceste) na obstoječe kanalizacijsko omrežje, ki poteka naprej so centralne čistilne naprave. Zaradi višinske razlike terena, se na južnem in severnem delu območja obravnave, predvideno kanalizacijsko omrežje, na glavni vod predvidi preko črpališča in tlačnega voda
(3) Padavinske vode iz streh objektov delno poniknejo na samih parcelah, za razbremenitev ponikovalnih sistemov se v objektih prednostno predvidi ločen sistem sanitarne vode. Meteorne vode s cest, parkirišč in manipulativnih površin se preko lovilcev olj in maščob vodijo v meteorno kanalizacijo, ki poteka v glavnem v javnih površinah. Gravitacijsko se območje deli na dva dela, in sicer meteorna kanalizacija severnega in južnega dela. Do končne faze realizacije celotnega kompleksa se izpušča po terenu oziroma vodi do jezera.
(4) V fazi realizacije celotnega kompleksa z upoštevanjem celotnega gravitacijskega zaledja se izvede razbremenilni kanal meteornih voda v izpust visokih voda iz jezera, ki je lociran neposredno ob pomolih na zahodnem delu lokacije. Za gradnjo te kanalizacije se predvidi poseben projekt, ki mora vsebovati hidravlično preveritev obstoječe kanalizacije in predvideti ukrepe na novi tako, da bo zagotovljen odvod jezerskih in zalednih voda.
(5) Odvajanje padavinskih voda z ureditvenega območja je treba predvideti v skladu s predpisi zakona o vodah, in sicer na način, da bo v čim večji možni meri možno preprečiti hidravlične udare pri izpustu v jezero. Za zmanjšanje hipnega odtoka padavinskih voda z utrjenih (urbanih) površin je treba zagotoviti zadrževanje padavinskih voda pred iztokom v površinske odvodnike z ukrepi, kot so zatravitev, travne plošče, zadrževalni bazeni, suhi zadrževalniki oziroma zbiralni bazeni za nadaljnjo uporabo te vode za sanitarne namene ali vzdrževanje javnih površin. Za zmanjšanje odtoka v meteorno kanalizacijo se lahko predvidijo tudi kapnice, ki se uporabijo tako za sanitarno vodo kot za potrebe urejanja zunanjih travnatih površin.
(6) Pri projektiranju in izvedbi kanalizacije je potrebno upoštevati vse potrebne predpise o javni kanalizaciji, o izvajanju gospodarske javne službe odvajanja in čiščenja odpadnih komunalnih in padavinskih voda ter o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda v vode in javno kanalizacijo.

(1) Napajanje območja z elektriko se predvidi preko obstoječe elektro PVC kanalizacije, ki poteka po robu Roške ceste in se priključuje na obstoječo TP Šalka vas (101-18-04). Za potrebe kompleksa se predvidi nova elektro PVC kanalizacija, ki poteka znotraj predvidenega stanovanjskega območja v glavnem v javnih površinah in se na južnem delu priključuje na obstoječe omrežje.
(2) Kabelska kanalizacija se izvede s PVC cevmi in z jaški standardnih dimenzij ter se jih v cestnem telesu dodatno zaščiti s pustim betonom. Kanalizacija se vodi v bankini hodnika za pešce odmaknjeno od ostale infrastrukture minimalno 1 m. Kanalizacijo se polaga v globino 80 cm. V hodniku za pešce se cevi zasipljejo 20 cm nad temenom s peskom 0–4 ter nato z gramozom. Pri prehodih in poteku kabla pod utrjenimi površinami se le-tega zaščiti s PVC cevjo in obbetonira.
(3) Na območju urejanja se izvede klasična javna razsvetljava. Medsebojna od­daljenost svetilk naj ne bo večja od 40 m. Kable vodimo ob nizkonapetostnem razvodu in v kabelski kanalizaciji. Svetilke so tipizirane, oblikovanje pa le-teh pa mora biti prilagojeno namembnosti območja ter bližini naravne vrednote. Razsvetljava mora biti izvedena s svetilkami, ki ne povzročajo ti. svetlobnega onesnaževanja in sicer v skladu s predpisi o mejnih vrednostih svetlobnega onesnaževanja okolja.
(4) Kot zaščitni ukrep proti nevarnemu dotiku s previsoko napetostjo je ničenje. Poleg ničenja se ozemljitev izvede tudi s pocinkanim valjancem FeZN.

(1) Za navezavo nove soseske na telekomunikacijsko omrežje je treba dograditi obstoječe TK omrežje, pri čemer bo obstoječe TK omrežje tangirano, za kar se izvede ustrezna zaščita oziroma prestavitev na tangiranih odsekih. TK se znotraj območja vodi v glavnem v javnih površinah ter se preko primarnega in sekundarnih vodov priključuje (križišče občinske in regionalne ceste) na obstoječe TK omrežje.
(2) Investitor objekta, kjer bo izveden TK priključek, predvidi gradnjo dovodne TK omarice in zagotovi ustrezni cevni dovod do objekta. V primeru kovinske dovodne omarice, mora biti le-ta ozemjena na skupno ozemljilo objekta. Dovodna TK omarica mora imeti omogočen stalni dostop. Notranja telekomunikacijska inštalacija se naj izvede s tipiziranimi materiali in elementi. Priporoča se izvedba notranje telekomunikacijske inštalacije, ki se z ustrezno cevno povezavo z dovodno telekomunikacijsko omarico zaključi v notranji telekomunikacijski omarici.
(3) Kabelsko kanalizacijo se v soseski izvede ob predvidenem cestnem omrežju. TK kanalizacija se v območju urejanja vodi z odmikom 1,00 m poleg EKK v hodniku za pešce ob interni cesti. Kanalizacija se gradi iz PVC cevi, ki se jih v utrjenih površinah obbetonira.

(1) Ogrevanje stavb je predvideno iz lastnih kotlarn. Za gorivo se prednostno uporabljajo energenti iz obnovljivih virov energije.
(2) Kolikor se območje opremi s primarnim toplovodnim omrežjem, je priklop nanj obvezen.

(1) Na obravnavanem območju se uvede individualen odvoz komunalnih odpadkov s prevzemnih mest, lociranih ob dovoznih poteh, v Center za ravnanje z odpadki. Zbiranje je ločeno (EKO otoki), kar pomeni da je odpadke, ki imajo značaj sekundarnih surovin (embalaža/papir, kartoni, lesni odpadki in dr./, steklovina ter ostali odpadki, ki se jih lahko predeluje), potrebno zbirati ločeno v zabojnikih in jih odvažati v nadaljnjo predelavo. Predvideti je potrebno tudi dostopne poti do odjemnih mest in obračališča za vozila.
(2) Ostale odpadke, ki bodo nastajali pri opravljanju posameznih programov, je treba zbirati ločeno in jih odvažati v končno dispozicijo.
(3) V času izvajanja gradbenih del mora investitor z gradbenimi odpadki ravnati skladno s predpisi o odpadkih.

(1) Glede na mejne vrednosti kazalcev hrupa v okolju območje predvidene stanovanjske soseske spada v območje III. stopnje varstva pred hrupom. V primeru prekoračitve mejnih vrednosti hrupa v okolju po izgradnji soseske je umestitev novih hrupnejših dejavnosti dopustna le, če je moč izvesti smiselne protihrupne ukrepe oziroma zaščito na stavbah oziroma zmanjšati vpliv hrupa na dovoljeno raven.
(2) Za načrtovane stavbe in zunanje površine v območju OPPN je potrebno upoštevati obremenitve s hrupom na predmetnem območju ter načrtovati ustrezno zvočno zaščito stavb skladno z določili predpisa o zvočni zaščiti stavb. Pri tem je potrebno upoštevati predvsem obremenitve s hrupom, ki jih bo povzročala načrtovana mestna cesta.
(3) Stanovanjsko območje se pred hrupom varuje na način, da se od ceste loči z zelenim pasom, ob cesti pa se zasadi drevored, ki hrup ublaži.
(4) Upravljavec regionalne ceste ne bo zagotavljal izvedbe protihrupnih ukrepov ki so posledica obratovanja območja, kakor tudi ne zaščite pred morebitnimi drugimi vplivi, ki bodo posledica obratovanja ceste na delu od G2 – 106 do JP 671134 (območje priključka). Izvedbo protihrupnih ukrepov zaradi predvidenega območja, ne bo zagotavljal upravljavec regionalne ceste, temveč mora biti sestavni del komunalne opreme območja.

(1) Predvidena obremenitev zraka zaradi izgradnje stanovanjske soseske ne bo presegala dovoljenih koncentracij v skladu z določili o mejnih, opozorilnih in kritičnih emisijskih vrednostih snovi v zraku.
(2) Pri ureditvi ogrevanja stavb je treba upoštevati določila predpisov o emisiji snovi v zrak iz malih in srednjih kurilnih naprav. Vse dimovodne naprave morajo biti zgrajene iz materiala, da imajo dobro vleko in zgrajen dimnik z ustrezno višino.
(3) Vsi izpusti snovi v zrak (ogrevanje, prezračevanje) morajo biti opremljeni z ustreznimi filtri, v skladu z zakonskimi zahtevami.

(1) Pri načrtovanju se predvidi ločen kanalizacijski sistem. Odvod fekalnih voda se mora preko obstoječe kanalizacije speljati na čistilno napravo. Meteorne vode pa se preko ločenega sistema vodijo v jezero, ki je v neposredni bližini oziroma poniknejo. Padavinske vode ne smejo pritekati na cesto ali na njej zastajati, za kar mora biti urejeno ustrezno odvodnjavanje. Pri izvedbi ponikovalnic je potrebno predvideti ukrepe za preprečitev udora ponikanih vod v cestna telesa. Onesnažene padavinske vode se lahko odvaja le preko lovilcev olj in maščob.
(2) Projektna rešitev odvajanja in čiščenja padavinskih in komunalnih odpadnih voda mora biti usklajena z določili predpisov, ki urejajo izvajanje obvezne občinske gospodarske javne službe odvajanja in čiščenja komunalne in padavinske odpadne vode. Emisije v vodotok naj bodo urejene tako, da bodo skladne z določili predpisa o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih vod v vode in javno kanalizacijo ter določili predpisa o stanju površinskih voda.
(3) Projektna rešitev odvajanja in čiščenja padavinskih odpadnih voda z javnih cest mora biti skladna z določili predpisa o emisiji snovi pri odvajanju padavinske vode z javnih cest in določili predpisa o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda v vode in javno kanalizacijo na način, da bo v čim večji možni meri zmanjšan hipni odtok padavinskih voda z urbanih površin, pri čemer se predvidi zadrževanje padavinskih voda pred iztokom v površinske odvodnike ali padavinsko kanalizacijo (zatravitev, travne plošče, zadrževalni bazeni, suhi zadrževalniki ipd.).
(4) V času gradnje mora investitor zagotoviti vse varnostne ukrepe in tako organizacijo gradbišča, da bo preprečeno onesnaževanje voda, izlitje nevarnih tekočin ali prosto v zemljo.

(1) Območje OPPN spada v I. stopnjo varstva pred sevanjem, le-ta velja za I. območje (čisto stanovanjsko območje), ki potrebuje povečano varstvo pred sevanjem za učinke elektromagnetnega polja.
(2) Za zagotavljanje povečanih potreb po električni energiji se območje priključuje na obstoječo transformatorsko postajo, ki predstavlja nizkofrekvenčni vir sevanja. Za njeno obratovanje se morajo upoštevati predpisi o elektromagnetnem sevanju v naravnem in življenjskem okolju ter predpisi o prvih meritvah in obratovalnem monitoringu za vire elektromagnetnega sevanja ter o pogojih za njegovo izvajanje.
(3) Pri načrtovanju, gradnji ali rekonstrukciji vira sevanja mora investitor izbrati tehnične rešitve in upoštevati dognanja in rešitve, ki zagotavljajo, da mejne vrednosti niso presežene, in hkrati omogočajo najnižjo tehnično dosegljivo obremenitev okolja zaradi sevanja.

Pri umeščanju stanovanjskih stavb je potrebno upoštevati medsebojne odmike, ki bodo zagotovili ustrezen kot osončenja fasad in odprtih površin preko celega leta. Lega stavb oziroma organizacija notranjih prostorov mora biti predvidena tako, da se v največji možni meri zagotovi dobro osončenost oziroma naravno osvetlitev bivalnih prostorov.

(1) Pri načrtovanju (ureditev) obravnavanega območja je potrebno upoštevati naravne danosti območja (reliefne značilnosti, jezero, javne zelene površine ob jezeru ipd.) kot tudi ostale obstoječe oziroma predvidene antropogene pogoje (dostopi, infrastruktura, pešpoti, kulturna krajina ipd.), pri čemer se mora zagotoviti kar najmanjša prizadetost krajinskih vrednot.
(2) Predvidena pozidava je z južne, zahodne in severne strani obdana z zelenimi površinami, ki se pri urejanju območja ohranjajo in predstavljajo zeleni pas ob jezeru, ki je dostopen javnosti. Z namenom vidne izpostavljenosti s strani jezera je potrebno zasnovo objektov in zunanjih ureditev prilagoditi terenu. Višinske razlike s strani jezera se rešujejo le z ozelenjenimi brežinami in ne z betonskimi podpornimi zidovi oziroma škarpami.
(3) Pri gradnji hiš na brežini (UE3) se posebno pozornost posveti ustrezni izrabi terena (brežine).
(4) Načrtovane stanovanjske stavbe ne bodo presegale višine K+P+M oziroma K+P+1 in kot take ne bodo izstopale iz okolice.
(5) Okolica objektov se zazeleni (zatravi, zasadi z drevesi, grmovnicami itn.) z avtohtono vegetacijo v kombinaciji s tlakovanimi površinami oziroma uredi tako, da omogoča kvalitetno bivalno okolje z upoštevanjem širšega koncepta krajinske ureditve jezera. Pri zasaditvi je treba upoštevati krajinske značilnosti (naklon terena, padec senc, bližino stavb in poti …).

(1) Organizacija gradbišča mora obsegati čim manjše površine in zagotoviti kar najmanjše poškodbe tal. Vse izkopane plasti tal je potrebno deponirati ločeno glede na njihovo sestavo. Pri odstranjevanju gornjih plasti zemljine se rodovitna zemlja odlaga v pasovih višine do 2 m ter nato uporabi pri končni ureditvi območja.
(2) Potrebno je upoštevati predpise o varstvu tal.

(1) Vsi stanovanjski objekti so umeščeni na plato nad brežine Kočevskega jezera. Od roba brežine so oddaljeni toliko, da se zaradi njihove gradnje v brežine ne bo posegalo.
(2) S strani Zavoda RS za varstvo narave je bilo januarja 2011 ugotovljeno, da območje, kjer se nahaja predvidena gradnja, nima več lastnosti, zaradi katerih je bilo določeno za naravno vrednoto – Rudniško jezero. Pri načrtovanju pa je, kljub temu potrebno upoštevati sledeče varstvene usmeritve:
– vsi dostopi gradbene mehanizacije naj bodo urejeni z južne in vzhodne strani;
– viški izkopnega in drugega materiala naj se na odlagajo na območju naravne vrednote;
– rekreacijske površine (igrišča) naj bodo od jezera oddaljene vsaj 50 m. Bližje je možno urediti le pešpoti in travnati kopališčni plato, in sicer z uporabo naravnih materialov. Pešpoti naj se ne nasipa, za premostitev mokrotnih površin naj se postavi lesene mostovže;
– brežine jezera naj se ne utrjuje. Predvideni pomoli naj bodo leseni, postavi naj se jih na način kot so postavljeni že obstoječi na južnem delu jezera pod parkiriščem;
– za urejanje zelenih površin naj se uporabi avtohtona vegetacija.

(1) Območje urejanja leži izven območja erozivnosti ali plazovitosti terena, zato dodatni ukrepi za zagotovitev potrebnega varstva s tega področja pri gradnji objektov in ostalih ureditev niso potrebni.
(2) Zahtevnejša gradnja se predvideva le na brežinah (jugovzhodni rob območja), zato je pri projektiranju objektov, ki se nahajajo na takšni lokaciji, potrebno predhodno pridobiti geomehansko in geotehnično poročilo o stabilnosti terena ter skladno s temi izhodišči predvideti zaščitne ukrepe na objektu in na brežinah.

Glede na določila predpisov o graditvi in vzdrževanju zaklonišč in zaklonilnikov le-teh ni treba predvideti. V vseh novih objektih je potrebna ojačitev plošče.

(1) Požarno varstvo vseh objektov na območju urejanja mora biti urejeno v skladu z veljavnimi požarnovarstvenimi predpisi. Zagotovljeni morajo biti pogoji za varen umik ljudi (živali) in premoženja (če niso podani s posebnim predpisom, se do izdaje slovenskega predpisa pri načrtovanju upošteva ustrezne tehnične smernice primerljive tuje države). Notranji prometni sistem cest omogoča dostop do objektov z vseh strani, s čimer se zagotavlja dostop z vozili za intervencijo in za razmeščanje opreme za gasilce v skladu z določbami odloka o uporabi slovenskega nacionalnega standarda SIST DIN 14090 (Uradni list RS, št. 117/03). Na območju urejanja je predvideno hidrantno omrežje, ki zagotavlja zadostne količine požarne vode po določilih predpisa o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov. Razmik med samostoječimi stavbami mora biti najmanj 8.00 m, da se ne omogoča prenos požara z objekta na objekt (če odmiki niso določeni s posebnim predpisom, se lahko uporabi smernica SZPV 204, požarnovarnostni odmiki med stavbami).
(2) Za zagotovitev ustrezne požarne varnosti na območju OPPN se morajo upoštevati tudi požarna tveganja, ki so povezana s povečano možnostjo nastanka požara zaradi uporabe požarno nevarnih snovi in tehnoloških postopkov z možnostjo širjenja požara med posameznimi poselitvenimi območji.
(3) V skladu z določili predpisa o študiji požarne varnosti je treba v sklopu projektne dokumentacije (PGD) za stavbe izdelati študijo požarne varnosti, če je ta potrebna, sicer pa mora doseganje predpisane ravni požarne varnosti izhajati iz zasnove požarne varnosti. V primeru študije požarne varnosti je investitor pred vložitvijo vloge za izdajo gradbenega dovoljenja k projektnim rešitvam dolžan pridobiti požarno soglasje pri Upravi RS za zaščito in reševanje, v primeru izdelave zasnove požarne varnosti pa projektni pogoji in soglasje Uprave RS za zaščito in reševanje niso potrebni.

Predvidene stavbe in ureditve morajo biti projektirane za projektni pospešek tal, ki znaša 0,150 g. V skladu z določili predpisa o mehanski odpornosti in stabilnosti objektov morajo biti le-ti projektirani, grajeni in vzdrževani tako, da vplivi, ki jim bodo verjetno izpostavljeni med gradnjo in uporabo, ne bodo povzročili:
– porušitve celotnega ali dela gradbenega objekta,
– deformacij, večjih od dopustnih ravni,
– škode na drugih delih gradbenega objekta, na napeljavi in vgrajeni opremi zaradi večjih deformacij nosilne konstrukcije ali
– škode, nastale zaradi nekega dogodka, katere obseg je nesorazmerno velik glede na osnovni vzrok.

(1) Načrt parcelacije je razviden iz grafičnega dela (list št. 9.1 Načrt parcelacije) in prikazuje površine za gradnjo javne infrastrukture in gradbenih parcel. Mejne točke parcel so opredeljene po koordinatnem sistemu D 96 –TM (ETRS) in so razvidne iz istega načrta.
(2) Zemljiške parcele v območju posamezne ureditvene enote se lahko tudi delijo, v UE2 pa tudi združujejo, pri čemer pa je v fazi projektiranja potrebno zagotoviti velikost parcele, ki bo omogočila gradnjo stavb in pripadajočih ureditev za nemoteno funkcioniranje programa, rabo in vzdrževanje objektov.

(1) Gradbeno dovoljenje je potrebno pridobiti za celotno komunalno infrastrukturo.
(2) Gradnje in ureditve se izvajajo glede na povpraševanje oziroma razpoložljive finančne možnosti investitorja, pri čemer pa je treba zagotoviti, da bodo posamezne etape zaključene funkcionalne celote, ki lahko služijo svojemu namenu tudi brez izgradnje ostalih delov prostorske ureditve. V sklopu zaključenih funkcionalnih celot mora biti sočasno zagotovljena vsa pripadajoča infrastruktura. Dovoljeno je tudi vmesno odstopanje od podanih rešitev, pri čemer pa morajo le-te v končni fazi omogočiti načrtovano izvedbo.
(3) Po končanju gradbenih del na območju posamezne gradbene parcele oziroma funkcionalnega sklopa se sanira začasne površine deponij materiala in izvedejo končne zunanje ureditve po določbah tega odloka.

(1) Izven površine za gradnjo stavb se lahko posega s streho ter s funkcionalnimi elementi objekta (nadstreški, požarne stopnice, vetrolovi, rampe ipd.) do največ 2 m.
(2) Dovoljena so odstopanja od števila posameznih stanovanjskih enot ter skladno s tem tudi odmiki med njimi v UE3.
(3) Dovoljena so odstopanja od vertikalnih gabaritov le do maksimalno dovoljenih višin, ki so za različne tipe stavb.
(4) Zemljiške parcele v UE1b, UE2 in UE3 je možno združevati in deliti oziroma jih oblikovati na novo pod pogojem, da je omogočen dostop s prometnih površin in da so upoštevane izhodiščne kote platojev oziroma zagotovljena premostitev višinskih razlik v terenu po pogojih tega odloka. Z združevanjem zemljiških parcel se lahko združuje tudi površina za gradnjo stavbe in dostopi (uvozi), pri delitvi pa se površina za gradnjo stavbe opredeli z odmiki od parcelnih mej, ki so določeni v 15. členu odloka.
(5) Odstopanja od višinskih kot kleti, pritličij in posledično ostalih kot, določenih s tem OPPN, so možna, če se izkaže pri pripravi projektov za gradbeno dovoljenje, da bo s tem gradnja bolj ekonomična ali bolj funkcionalna.
(6) Dovoljeno je odstopanje od trase peš in kolesarskih poti.
(7) Pri gradnji ali prenovi prometnih ureditev, komunalne in energetske infrastrukture, sistemu zvez so dovoljena odstopanja od predvidenih tras in lokacij infrastrukturnih objektov ter naprav, če se pojavijo utemeljeni razlogi zaradi lastništva zemljišč oziroma ustreznejše tehnološke ali bolj ekonomične rešitve, če te rešitve ne poslabšajo obstoječega oziroma predvidenega stanja. Če so spremembe pri urejanju komunalne infrastrukture tako velike, da niso v skladu s smernicami in pogoji, podanimi s strani nosilcev urejanja prostora v postopku sprejemanja tega OPPN, je potrebno v fazi izdelave projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja pridobiti projektne pogoje in soglasja pristojnih upravljavcev.
(8) V primeru odstopanja trase in kote ceste, od po tem OPPN predvidene, se novi trasi in koti ceste prilagodijo vse ostale tangirane ureditve (zemljiška parcela, gradbena linija, višinske kote stavbe, ostala infrastruktura).

Obveznosti investitorjev in izvajalcev pri prostorskih ureditvah so tudi:
– Objekti se priključujejo na infrastrukturno omrežje po pogojih upravljavca.
– Pred pričetkom zemeljskih del je potrebno pravočasno obvestiti upravljavce energetskih, telekomunikacijskih, komunalnih naprav in cest zaradi uskladitve posegov oziroma zakoličbe in ustrezne zaščite tangiranih podzemnih vodov ter nadzora nad izvajanjem del.
– Pri gradnji infrastrukturnih omrežij in gradnji objektov je potrebno izpolnjevati zahteve v skladu s tehničnimi predpisi oziroma z navodili upravljavca glede varnostnih (vertikalnih in horizontalnih) odmikov in križanj, neposredne spremembe nivelete cestišča in globine infrastrukturnih vodov.
– Izvajalec del mora o vsaki poškodbi infrastrukturnih naprav takoj obvestiti upravljavca tangiranega infrastrukturnega omrežja.
– Investitorji objektov nosijo vse stroške priključitve posameznega objekta na distribucijsko elektroenergetsko omrežje, ki so zajeti v območju urejanja, skladno s smernicami in izdanim soglasjem za priključitev.
– V sklopu izdelave projektne dokumentacije mora investitor z Elektro Ljubljana, d.d., skleniti dogovor o izgradnji elektroenergetske infrastrukture.
– Skladno z veljavnimi občinskimi odloki o oskrbi s pitno vodo, vse posege v obstoječe vodovodne sisteme lahko izvaja zgolj upravljavec vodovoda, ki je dolžan porabnikom zagotavljati nemoteno oskrbo s pitno vodo, upoštevajoč HACCP načela. Zaradi tega lahko priključitev novozgrajenega cevovoda na obstoječe omrežje, obnovo obstoječega vodovoda, navezavo odcepov, kakor tudi montažna dela na obstoječih hišnih priključkih, izvaja le upravljavec vodovodnega cevovoda.
– Stroški izdelave obvodov, prestavitev, poglobitev, zamenjav, obnove, odprav poškodb (na vodovodnih cevovodih, objektih in hišnih priključkih), ki bojo nastali na obstoječem vodovodnem cevovodu v zvezi s predmetno gradnjo, bremenijo investitorja, oziroma izvajalca del. Vsa zgoraj navedena montažna dela, izvrši upravljavec vodovoda, po predhodnem naročilu in na stroške investitorja predvidene gradnje.
– Stroške izgradnje novega vodovodnega omrežja na območju urejanja in obnova odcepa proti separaciji krije investitor.
– Priključitev novih porabnikov na novozgrajeni cevovod lahko izvaja zgolj upravljavec vodovodnega omrežja na podlagi vloge za priključitev objekta na javni vodovod in predpisanih dokumentov, ki jih mora uporabnik priložiti k vlogi.
– Investitor gradnje je dolžan zagotoviti nadzor upravljavca vodovoda tekom gradnje. Kolikor bi izvajanje del kakorkoli ogrožalo vodooskrbo območja, lahko nadzor upravljavca vodovoda zahteva dodatne zaščitne ukrepe oziroma ustaviti dela, dokler se ne izpolnijo dodatni ukrepi po zahtevah upravljavca. Strošek nadzora krije investitor oziroma izvajalec del.
– Začetek in zaključek del mora investitor prijaviti tehnični službi upravljavca vodovoda. Pred začetkom del označiti obstoječe vodovodno omrežje. Vsi stroški bremenijo investitorja.
– Zagotovljeni morajo biti vsi potrebni varnostni ukrepi in gradbišče organizirano tako, da bo preprečeno onesnaženje okolja.
– Omogočiti je potrebno dovoze in dostope do vseh zemljišč v času gradnje in po njej.
– Izgradnja in financiranje javne infrastrukture bo potekala v dogovoru med investitorji, upravljavci komunalnih naprav in cest ter Občino Kočevje, za kar se sklene pogodba o opremljanju na osnovi 78. člena ZPNačrt-a, v kateri se podrobneje definirajo obveznosti posameznih pogodbenih strank. Sočasno so investitorji dolžni zagotoviti izgradnjo in financiranje energetskih objektov ter naprav v dogovoru z upravljavci.
– Vsi stroški, povezani z izvedbo morebitno potrebnih ukrepov na obstoječi cestni mreži, ki bodo sledili iz povečanih prometnih obremenitev zaradi obratovanja stanovanjske soseske, bremenijo investitorja.

Z dnem veljavnosti tega odloka prenehajo v območju urejanja tega OPPN določila Ureditvenega načrta »Jezero« za del planske celote P5/R1 – 1. in 2. faza (Uradni list RS, št. 68/04) ter določila Odloka o prostorsko ureditvenih pogojih za območje severovzhodnega dela ureditvenega območja mesta Kočevje, za del planske celote P5 (Uradni list RS, št. 42/94).

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja oddelek občinske uprave Občine Kočevje, pristojen za urejanje prostora ter pristojna občinska inšpekcijska služba.

OPPN je stalno na vpogled na Občini Kočevje – oddelek pristojen za urejanje prostora

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.