Na podlagi 65. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF in 14/15 – ZUUJFO), Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnostih (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 – ZDU-1G, 50/14, 90/14 – ZDU-1I, 14/15 – ZUUJFO in 76/15),Uredbe o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnostih (Uradni list RS, št. 34/11, 42/12, 24/13, 10/14 in 58/16), Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A) in 16. člena Statuta Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 55/10) je Občinski svet Občine Slovenska Bistrica na 15. redni seji dne 16. 2. 2017 sprejel
o oddaji stvarnega premoženja, ki je v lasti in upravljanju Občine Slovenska Bistrica, v najem
(1) S tem odlokom se natančneje določajo pogoji oddaje v najem stvarnega premoženja, ki je v lasti in upravljanju Občine Slovenska Bistrica, in način določitve najemnin.
(2) Pri postopku in pogojih za oddajo v najem in določitev najemnin se uporablja neposredno vsakokratno veljaven zakon, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnostih, zakon, ki ureja poslovne stavbe in poslovne prostore, zakon, ki ureja obligacijska razmerja ter drugi zakoni, ki urejajo področje razpolaganja s stvarnim premoženjem občin in njihovi podzakonski predpisi.
(3) Javni zavodi in krajevne skupnosti morajo pri oddaji stvarnega premoženja občine upoštevati določbe I., II., III. in V. poglavja tega odloka, v kolikor s posebnimi predpisi ni drugače določeno. Višino najemnine oziroma uporabnine določi upravljalec, pri čemer mora cenik potrditi pri upravljalcu pristojen organ upravljanja.
V odloku uporabljeni izrazi, ki se nanašajo na osebe in so napisani v moški slovnični obliki, veljajo za moški in ženski spol.
(1) Stvarno premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko odda v najem. Podnajem ni dovoljen, razen če je določen z najemno pogodbo.
(2) Za potrebe tega odloka se stvarno premoženje razdeli na poslovne prostore in drugo stvarno premoženje.
(3) Stvarno premoženje se odda v najem po postopku, določenem v zakonu, in sicer: na podlagi metode javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali z neposredno pogodbo.
(4) Evidenco oddaje stvarnega premoženja vodi občinska uprava Občine Slovenska Bistrica.
(1) Najemno razmerje se uredi s pogodbo za določen ali nedoločen čas, z odpovednim rokom treh mesecev.
(2) Najemna pogodba preneha z odpovedjo, s potekom časa, za katerega je sklenjena, in z odstopom od pogodbe.
(3) V primeru, da gre za najem oziroma uporabo stvarnega premoženja za obdobje, krajše od enega meseca, se dovoli uporaba na podlagi soglasja.
Za vsebino najemne pogodbe se uporabljajo določbe zakona, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnostih, zakona, ki ureja poslovne stavbe in poslovne prostore, in zakona, ki ureja obligacijska razmerja ter določbe tega odloka.
Najemodajalec lahko kadarkoli, brez odpovednega roka, odstopi od pogodbe, če:
– najemnik odda stvarno premoženje v podnajem,
– najemnik ne uporablja stvarnega premoženje v skladu z najemno pogodbo,
– najemnik uporablja stvarno premoženje na način, s katerim sosede oziroma mejaše ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih prostorov ali zemljišč,
– je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
– najemodajalec potrebuje stvarno premoženje za opravljanje svojih nalog oziroma v javnem interesu,
– najemnik tudi po opominu ne vzdržuje stvarnega premoženja s skrbnostjo dobrega gospodarja ali po navodilih najemodajalca, tako da se dela občutna škoda,
– najemnik kako drugače krši zakonska ali druga pogodbena določila.
(1) Račun za najemnino se izda mesečno do 15. v mesecu, razen za:
– najem kmetijskega zemljišča, za katerega se račun izda enkrat letno, in sicer do konca oktobra za tekoče leto,
– najem oziroma uporabo, krajšo od enega meseca, za katere se račun izda ob izdaji soglasja.
(2) Rok za plačilo računa je 15 dni od prejema računa. V primeru zamude se obračunajo zakonske zamudne obresti.
(3) V kolikor je potrebno, je najemnik dolžan poravnati tudi pripadajoči DDV.
(4) Višina najemnine za drugo stvarno premoženje se enkrat letno revalorizira z indeksom rasti cen življenjskih potrebščin preteklega leta.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
Za postopek oddaje poslovnih prostorov v najem se upoštevajo določbe v splošnem delu odloka, razen če je v tem poglavju drugače določeno.
Pri postopku javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb za oddajo poslovnih prostorov za opravljanje druge kulturne ali poklicne dejavnosti se poleg prijave in pogojev, določenih z veljavno zakonodajo, zahtevajo tudi naslednja dokazila:
– o posebnih, z zakoni določenimi pogoji za opravljanje take dejavnosti,
– članstvo v ustreznem društvu,
– mnenje ustrezne strokovne organizacije oziroma društva,
– da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo, oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in uspehih.
Poleg primerov, določenih v zakonu, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnostih, se lahko poslovni prostor odda v najem z metodo neposredne pogodbe še v naslednjih primerih:
– družinskemu članu dosedanjega najemnika v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo,
– z ustanovitvijo novega ali reorganizacijo obstoječega podjetja, celotnega podjetja ali posameznega dela podjetja in so pravni nasledniki sedanjega najemnika,
– preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
– začasne preselitve najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja,
– razširitve poslovnega prostora v prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti,
– zamenjave poslovnega prostora.
Po izvedenem postopku se izbranemu najemniku vroči sklep o oddaji poslovnega prostora. O sprejetem sklepu se obvesti vse druge udeležence postopka. Vsak udeleženec postopka ima pravico do pritožbe, ki se vloži v pisni obliki v 15 dneh od dneva vročitve sklepa. O pritožbi odloči župan v 30 dneh, katerega odločitev je dokončna.
Poslovni prostor se odda v najem za določen ali nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta.
(1) Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene Občina Slovenska Bistrica z najemnikom najemno pogodbo, v skladu z zakonodajo, določeno v 5. členu tega odloka.
(2) Pogodba o najemu poslovnega prostora mora vsebovati še naslednje sestavine in določila:
– naslov poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri je poslovni prostor,
– površino vseh prostorov, ki sestavljajo poslovni prostor,
– višino najemnine, ki ne more biti nižja od objavljene v postopku za oddajo poslovnega prostora v najem, in način plačila,
– podrobnejšo navedbo dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru, potem ko so pridobljena vsa ustrezna dovoljenja in soglasja na osnovi razpisane dejavnosti,
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi in pogoji njihove souporabe,
– določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj,
– pravico vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravico ogleda oziroma pregleda,
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
Najemodajalec lahko poleg razlogov, navedenih v splošnem delu tega odloka, odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema v primerih, kadar:
– najemnik iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovnega prostora ne potrebuje,
– najemnik ne začne uporabljati poslovnih prostorov, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno,
– najemnik preneha opravljati dejavnost ali če namesto dejavnosti, določene v pogodbi, brez soglasja najemodajalca opravlja drugo dejavnost,
– najemnik odpove pri pristojnem organu obrtno dejavnost ali mu je ta odvzeta oziroma je zoper njega uveden postopek insolventnosti ali prisilnega prenehanja,
– najemnik najemodajalcu v roku osem dni od datuma spremembe ne sporoči spremembe naslova stalnega bivališča ali spremembe številke transakcijskega računa,
– se najemnik upokoji.
III. ODDAJA DRUGEGA STVARNEGA PREMOŽENJA V NAJEM
Za postopek oddaje drugega stvarnega premoženja v najem se upoštevajo določbe v splošnem delu odloka, razen če je v tem poglavju drugače določeno.
(1) Drugo stvarno premoženje se za potrebe tega odloka deli na stavbna in kmetijska zemljišča. Drugo stvarno premoženje je vse ostalo premoženje, ki se ne uporablja kot poslovni prostor in je v lasti in upravljanju Občine Slovenska Bistrica (npr. trgi, pločniki, parkirišča, funkcionalno zemljišče k stavbam, nefunkcionalno zemljišče k stavbam, kmetijske površine ...).
(2) Za opredelitev namembnosti zemljišča se uporabljajo prostorski akti Občine Slovenska Bistrica.
Pri najemu stvarnega premoženja lahko uveljavljajo prednostno pravico vlagatelji po naslednjem vrstnem redu:
– vlagatelj je dejanski uporabnik zemljišča,
– zemljišče v naravi predstavlja funkcionalno zemljišče (oziroma njegov del) k objektu, ki ga uporablja vlagatelj,
– vlagatelj je mejaš,
– vlagatelj ima stalno prebivališče oziroma sedež v naselju, v katerem se zemljišče oddaja,
– ostali prosilci.
1. Najemnine za poslovni prostor
(1) Najemnine za poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s Pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81, Uradni list RS, št. 18/91-I – SZ, 65/99 in 127/04) in Pravilnikom o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb(Uradni list RS, št. 127/04 in 69/05).
Izračun se izvrši po formuli:
Nm – mesečna najemnina
Vp – prometna vrednost poslovnega prostora = (število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov – konstrukcija)
Lsn – letna stopnja najemnine, izražene v % od prometne vrednosti poslovnega prostora
(2) Izračunana najemnina predstavlja razpisano oziroma izklicno najemnino.
Vrednost točke za izračun prometne vrednosti poslovnega prostora določi s posamičnim sklepom občinski svet.
(1) Letna stopnja najemnine (Lsn) za poslovni prostor je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oziroma dejavnosti, ki v njem poteka, in območja, v katerem je poslovni prostor.
(2) Letne stopnje najemnine, izražene v % od prometne vrednosti poslovnega prostora, se določijo po tabeli:
Skupine dejavnosti:
Skupina dejavnosti | Območje |
| I | II | III |
1. skupina | 7,0 | 6,0 | 5,0 |
2. skupina | 9,0 | 8,0 | 6,0 |
3. skupina | 16,0 | 14,0 | 11,0 |
4. skupina | 18,0 | 16,0 | 12,0 |
5. skupina | 20,0 | 18,0 | 15,0 |
Namembnosti poslovnih prostorov so razdeljene v naslednje skupine po standardu klasifikacij dejavnosti, izdane na Uradu za statistiko Republike Slovenije):
1. skupina
– politične organizacije,
– društva.
2. skupina
– zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo,
– izobraževanje in naravno-raziskovalne dejavnosti,
– varovanje kulturnih dobrin,
– kulturno-umetniške in izobraževalne dejavnosti ter sorodne dejavnosti,
– razstavni saloni,
– dejavnost javne uprave in obrambe, obvezno socialno zavarovanje,
– deficitarne dejavnosti, po odločitvi ustreznega upravnega organa.
3. skupina
– specializirane trgovine osnovne oskrbe na drobno,
– gospodinjski servisi,
– storitvene in obrtne delavnice storitvenega značaja.
4. skupina
– večje trgovine,
– specializirane prodajalne,
– foto-ateljeji,
– živilska obrt (pekarne, slaščičarne),
– časopisno-založniška obrt,
– tiskarstvo, fotokopiranje,
– druge terciarne dejavnosti: turistične, prevozniške, komisionarske, posredniške,
– storitve infrastrukturnih sistemov.
5. skupina
– banke,
– denarni zavodi (zavarovalnice, borzno posredništvo),
– finančni servisi, marketing servisi, informacijski servisi,
– igralnice,
– hoteli, nočni klubi,
– intelektualne storitve (advokati, notarji, umetniki, raziskovalci ipd.),
– servis za osebno porabo, reprodukcijo, investicije (svetovanje, ekonomske storitve, propagandni design, inženiring ipd.),
– gostinski lokali,
– fine obrti plemenitih kovin (zlatarstvo, juvelirstvo, graverstvo),
– trgovine z visoko tehnologijo (elektronika, elektrotehnika, finomehanika ipd.),
– trgovine s centralno funkcijo (zunanja trgovina, trgovina na debelo, blagovnice).
(3) Območja:
Območje občine, kjer so poslovni prostori, je razdeljeno na 3 območja, ki so opredeljena po veljavnem prostorskem planu občine, in sicer:
1. OBMOČJE – ureditveno območje naselij mesta Slovenska Bistrica, Zgornja Polskava in Pragersko;
2. OBMOČJE – ureditveno območje ostalih naselij občine, in sicer: Bukovec, Cigonca, Črešnjevec, Devina, Farovec, Kebelj, Klopce, Kostanjevec, Križni Vrh, Laporje, Leskovec, Levič, Lokanja vas, Modrič, Pokoše, Preloge, Pretrež, Sele pri Polskavi, Spodnja Ložnica, Spodnja Nova vas, Spodnja Polskava, Spodnje Prebukovje, Stari Log, Šentovec, Šmartno na Pohorju, Trnovec, Veliko Tinje, Videž, Visole, Vrhloga, Vrhole pri Slovenskih Konjicah, Zgornja Bistrica, Zgornja Brežnica, Zgornja Ložnica, Zgornja Nova vas, Zgornje Prebukovje, Žabljek;
3. OBMOČJE – ostala območja občine.
(1) Najemniku poslovnega prostora se lahko na njegovo vlogo s sklepom za določen čas zniža najemnina oziroma se ga za določen čas oprosti plačila najemnine v primeru:
– trajanja adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– elementarnih nesreč,
– v drugih primerih, določenih z zakonom.
(2) Društvom in drugim nevladnim organizacijam, ustanovljenim na območju Občine Slovenska Bistrica, ki ne delujejo v javnem interesu, se za najem občinskega poslovnega prostora obračuna najemnina v višini 0,50 €/m² mesečno. Ta pogodba se sklene za določen čas, in sicer za čas pet let. Po preteku petih let se po izvedenem postopku preveri možnost oddaje poslovnega prostora tržnemu najemniku in v kolikor tega ni, se lahko društvu podaljša pogodba za isto obdobje.
(3) Start up podjetjem se za čas treh let od sklenitve pogodbe o najemu obračuna najemnina v višini 0,50 €/m² mesečno. Po preteku treh let se najemniku obračuna najemnina v skladu z določili tega odloka.
(4) Pod pogoji, določenimi v zakonu in uredbi, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti, se lahko da poslovni prostor v brezplačno uporabo osebam javnega prava, nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, socialnim podjetjem in mednarodnim organizacijam.
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je treba za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
(1) Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za ureditev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za ureditev poslovnega prostora.
(2) V kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
(3) Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na osnovi ustrezne dokumentacije in računov.
(1) Ob ureditvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi nova vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za polno mesečno najemnino. Dejanska vrednost vlaganja najemnika ob ureditvi poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanim v 23. členu.
(2) Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.
2. Najemnine za drugo stvarno premoženje
(1) Višina najemnine za oddajo drugega stvarnega premoženja v najem oziroma višina uporabe se določi s sklepom o višini najemnin in uporabe stvarnega premoženja, ki je v lasti in upravljanju Občine Slovenska Bistrica, ki ga sprejme Občinski svet Občine Slovenska Bistrica za vsako leto posebej. V kolikor tega ne stori, se uporablja že sprejeti sklep.
(2) Za določitev višine najemnine za kmetijska zemljišča in stavbna zemljišča, ki se uporabljajo za kmetijske namene, se uporablja vsakokratni veljavni cenik Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za posamezno leto, objavljen na njihovi spletni strani.
(1) Plačilo najemnine se lahko zniža ali oprosti ob nezmožnosti uporabe stvarnega premoženja v primerih:
– elementarnih nesreč,
– začasne uporabe lastnika stvarnega premoženja.
(2) Pod pogoji, določenimi v zakonu in uredbi, ki ureja stvarno premoženje države in samoupravnih lokalnih skupnosti, se lahko da drugo stvarno premoženje v brezplačno uporabo osebam javnega prava, nevladnim organizacijam, socialnim podjetjem in mednarodnim organizacijam.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
(1) Dosedanje najemne pogodbe, v kolikor so v nasprotju z določili tega odloka, je potrebno uskladiti v roku 6 mesecev po uveljavitvi tega odloka.
(2) V primeru, ko najemnik ne sklene nove najemne pogodbe po tem odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.
(3) Za društva, ki imajo sklenjene pogodbe o brezplačni uporabi, si morajo v roku dveh let urediti status, da delujejo v javnem interesu. V kolikor v tem času društva ne pridobijo statusa, da delujejo v javnem interesu, se z njimi sklene pogodba v skladu z drugim odstavkom 21. člena tega odloka.
Najemnine se po določilih tega odloka uskladijo v roku enega meseca po uveljavitvi tega odloka. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike.
Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Odlok o oddaji poslovnih prostorov v najem in določitvi najemnin za poslovne stavbe, poslovne prostore ter uporabnin za garaže in parkirišča, pokrite in nepokrite površine (Uradni list RS, št. 71/96 in 63/99).
Za določitev vrednosti točke po 19. členu tega odloka se uporablja sprejet sklep št. 033-36/2009-17/14 z dne 16. 2. 2009, ki ga je sprejel Občinski svet Občine Slovenska Bistrica na svoji 17. redni seji dne 16. 2. 2009.
Ta odlok se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in začne veljati petnajsti dan po objavi.
Št. 9000-7/2017-7-0203
Slovenska Bistrica, dne 16. februarja 2017
Občine Slovenska Bistrica
dr. Ivan Žagar l.r.
