Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena Ustave Republike Slovenije izdajam
o razglasitvi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)
Razglašam Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji dne 22. junija 2017.
Št. 003-02-6/2017-9
Ljubljana, dne 30. junija 2017
Borut Pahor l.r.
Republike Slovenije
O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA DOLOČENIH STAVBAH IN O UGOTAVLJANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA (ZVEtL-1)
Ta zakon določa pravila dveh posebnih nepravdnih postopkov, ki sta namenjena uskladitvi nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem nepremičnin, in sicer:
1. pravila postopka za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, in
2. pravila postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003.
Zadeve po tem zakonu se obravnavajo prednostno.
Za vprašanja, ki niso posebej urejena s tem zakonom, se uporabljajo določbe zakona, ki ureja nepravdni postopek.
1. Udeleženci
(skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov)
(1) Če ima stavba v etažni lastnini upravnika po določbah stvarnopravnega zakonika, je zaradi varstva pravic vseh etažnih lastnic in etažnih lastnikov (v nadaljnjem besedilu: etažni lastniki) oziroma pridobiteljic posameznih delov v stavbi in pridobiteljev posameznih delov v stavbi (v nadaljnjem besedilu: pridobitelji posameznih delov v stavbi) na skupnih delih stavbe, udeleženec postopka skupnost etažnih lastnikov oziroma pridobiteljev posameznih delov v stavbi (v nadaljnjem besedilu: skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov), in sicer ne glede na to, ali je v zemljiški knjigi na taki stavbi etažna lastnina že vpisana.
(2) Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov zastopa upravnik.
(3) Za razmerja med etažnimi lastniki oziroma pridobitelji posameznih delov v stavbi in upravnikom glede zastopanja skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja obligacijska razmerja, o pogodbi o naročilu.
(4) Navodila etažnih lastnikov oziroma pridobiteljev posameznih delov v stavbi upravniku so posel rednega upravljanja stavbe, stroški upravnika z zastopanjem skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov pa so stroški rednega upravljanja stavbe.
(5) Določbe tega člena ne izključujejo pravice etažnega lastnika ali pridobitelja posameznega dela v stavbi, da prijavi udeležbo v postopku in v njem nastopa kot samostojni udeleženec poleg skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov tudi zaradi varstva svojih pravic na skupnih delih stavbe.
(ugotovitev položaja udeleženca po uradni dolžnosti)
(1) Če se med postopkom ugotovi, da se postopka ne udeležuje oseba, ki ima položaj udeleženca v postopku, to sodišče po uradni dolžnosti ugotovi, jo pozove k izjavi in jo seznani s procesnim gradivom, ki zadeva njene pravice.
(2) Če se med postopkom ugotovi, da je udeleženec postopka imetnik zemljiškega dolga, sodišče izvede oklicni postopek, s katerim imetnika zemljiškega pisma pozove, da v treh mesecih sporoči svoje identifikacijske podatke in predloži izvirnik zemljiškega pisma sodišču.
(3) Oklic se objavi na sodni deski in na spletni strani sodišča. V oklicu sodišče navede identifikacijski znak nepremičnine, na kateri je vpisan zemljiški dolg, rok, v katerem mora imetnik zemljiškega pisma sporočiti svoje identifikacijske podatke in izročiti izvirnik zemljiškega pisma, ter pravne posledice nepravočasne sporočitve identifikacijskih podatkov in neizročitve izvirnika zemljiškega pisma.
(4) Če v roku iz prejšnjega odstavka imetnik zemljiškega pisma sodišču ne sporoči identifikacijskih podatkov in ne predloži izvirnika zemljiškega pisma, velja domneva, da je imetnik zemljiškega pisma ustanovitelj zemljiškega dolga.
(5) Sodišče po uradni dolžnosti zaznamuje oklic pri zemljiškem dolgu, vpisanem v zemljiški knjigi.
(postavitev zastopnika po uradni dolžnosti)
(1) V primeru smrti ali prenehanja udeleženca med postopkom ali v primeru neznanih pravnih naslednikov osebe, ki bi morala biti udeleženec postopka, pa je umrla oziroma prenehala obstajati pred začetkom postopka, sodišče naslednikom take osebe po uradni dolžnosti postavi skrbnika za poseben primer za čas, dokler pravni nasledniki ne prevzamejo postopka, razen če lahko sodišče brez odlašanja ugotovi pravne naslednike in jih pozove, naj prevzamejo postopek. Če nasledniki niso znani, jih sodišče v postopku označuje kot neznane naslednike osebe, ki je umrla oziroma prenehala.
(2) Če v postopku po tem zakonu nastopata dve ali več skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, ki imajo istega upravnika, in so njihove koristi v navzkrižju, sodišče vsaki od takih skupnosti postavi skrbnika za poseben primer. Za razmerja med etažnimi lastniki in skrbnikom se smiselno uporabljajo določbe 4. člena tega zakona.
(3) Sodišče po uradni dolžnosti postavi začasnega zastopnika udeležencu, katerega prebivališče, sedež oziroma naslov za vročanje mu ob vročanju prvega pisanja niso znani in tudi ne razvidni iz centralnega registra prebivalstva oziroma poslovnega registra in zemljiške knjige.
(4) Določbe tega člena se uporabljajo tudi glede zastopanja v postopkih katastrskih vpisov, vpisov v zemljiško knjigo in v drugih postopkih, ki se začnejo na podlagi določb tega zakona.
(omejitve pri izjavljanju in sodelovanju v postopku)
(1) Sodišče dopusti posameznemu udeležencu izjavljanje in sodelovanje pri posameznem procesnem dejanju le v mejah, v katerih to zadeva njegove pravice in pravne koristi, ki jih uveljavlja v postopku.
(2) Kadar je udeleženec v postopku po tem zakonu občina, ji sodišče dovoli izjavljanje in sodelovanje pri posameznem procesnem dejanju tudi v delu, v katerem uveljavlja javni interes.
(ustavitev postopka in zavrženje ali zavrnitev predloga)
Kadar se postopka poleg predlagatelja udeležujejo tudi drugi udeleženci, lahko sodišče ustavi postopek, zavrže predlog ali ga zavrne zaradi razlogov na strani predlagatelja le, če drugi udeleženci v postopku, ki bi bili upravičeni predlagati začetek postopka po tem zakonu, na poziv sodišča ne opravijo potrebnih procesnih dejanj oziroma ne predlagajo nadaljevanja postopka.
2. Obveščanje
(1) Sodišče po uradni dolžnosti o postopku obvesti:
1. osebe, ki imajo v času učinkovanja zaznambe postopka pri nepremičnini, ki je predmet postopka, v zemljiški knjigi vpisane kakršnekoli pravice,
2. občino, na območju katere se nahaja nepremičnina, ki je predmet postopka, in
3. osebe, za katere oceni, da bi lahko imele pravni interes za udeležbo v postopku.
(2) Obvestilo o postopku vsebuje:
– opredelitev stavbe oziroma zemljiške parcele, ki je predmet postopka, z identifikacijsko oznako iz zemljiškega katastra oziroma katastra stavb, stavbo pa tudi z ulico, hišno številko in krajem, v katerem se ta stavba nahaja,
– pouk o tem, da bo sodišče v postopku vzpostavilo etažno lastnino na stavbi kot celoti oziroma ugotovilo pripadajoče zemljišče stavbe ter da lahko naslovnik v postopku prijavi udeležbo in uveljavlja lastninsko pravico oziroma druge stvarne in obligacijske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe oziroma na njenem pripadajočem zemljišču,
– pouk o pravilih za udeležbo skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov,
– pouk o tem, kaj bo sodišče štelo za popolno prijavo udeležbe v postopku in
– rok, v katerem lahko naslovnik prijavi udeležbo v postopku.
(3) Obvestilo o postopku se vroča naslovniku na naslovu, ki ga sodišče pridobi na podlagi poizvedb, ki jih po tem zakonu opravi po uradni dolžnosti, razen če je sodišču znan drug naslov naslovnika.
(4) Za obveščanje po tem zakonu se ne uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, o obveznem osebnem vročanju.
(5) Obvestilo o postopku se brez osebnih podatkov naslovnika objavi tudi na spletni strani sodišča.
(dodatno obveščanje v stavbi)
(1) Sodišče po uradni dolžnosti izvede dodatno obveščanje v naslednjih stavbah:
1. v stavbi, na kateri vzpostavlja etažno lastnino oziroma h kateri ugotavlja pripadajoče zemljišče,
2. v stavbi, glede katere oceni, da bi imel lahko njen lastnik pravni interes v postopku,
3. v stavbi, katere skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov je v postopku udeleženec ali prijavitelj udeležbe.
(2) Če ima stavba upravnika, se dodatno obveščanje v stavbi opravi tako, da sodišče obvestilo o postopku pošlje upravniku in mu naloži, da v 30 dneh navedeno obvestilo objavi na oglasni deski stavbe, prepis obvestila pa pošlje priporočeno po pošti s povratnico vsem etažnim lastnikom in pridobiteljem posameznih delov v stavbi, ki so mu znani, ter da o tem sodišču v nadaljnjih 30 dneh pošlje pisno poročilo. V poročilu mora upravnik navesti čas objave na oglasni deski stavbe ter z imenom, priimkom in naslovom vročanja opredeliti osebe, ki jim je poslal prepis navedenega obvestila, ter za vsakega posameznega izmed njih navesti dan pošiljanja obvestila, izid vročanja z dnem vročitve oziroma vrnitve pošiljke in priložiti povratnico.
(3) Če stavba nima upravnika, sodišče dodatno obveščanje v stavbi izvede tako, da o postopku obvesti vse osebe, ki imajo na naslovu stavbe prijavljeno stalno ali začasno bivališče ali registrirano poslovno dejavnost.
3. Opravila sodišča
(1) Za zaznambo postopka po tem zakonu se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o zaznambi spora.
(2) Sodišče, ki vodi postopek po tem zakonu, nemudoma po prejemu predloga po uradni dolžnosti obvesti zemljiškoknjižno sodišče o začetem postopku po tem zakonu, zemljiškoknjižno sodišče pa po uradni dolžnosti odloči o vpisu zaznambe v zemljiško knjigo.
(3) Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za izbris zaznambe iz zemljiške knjige zaradi neuspešnega izida postopka.
(4) Če nepremičnina v predlogu za začetek postopka po tem zakonu ni opredeljena z identifikacijskim znakom, sodišče opozori predlagatelja, da zaznamba postopka po tem zakonu ne bo mogoča do opredelitve nepremičnine z identifikacijskim znakom.
(5) Ne glede na določbo prvega odstavka tega člena ima zaznamba postopka za vzpostavitev etažne lastnine pri posameznem delu, ki je že vpisan v zemljiško knjigo, in sodišče v postopku ugotovi, da dejansko obstoji, zgolj učinke, da sodna odločba o vzpostavitvi etažne lastnine učinkuje proti vknjiženemu lastniku takega vpisanega posameznega dela le glede ugotovitve idealnih deležev na skupnih delih stavbe, ki pripadajo vsakokratnemu lastniku tega posameznega dela in glede sprememb, ki se nanašajo na identifikacijsko oznako takega posameznega dela.
(1) Sodišče po uradni dolžnosti pridobi podatke, če oceni, da je to potrebno za izvedbo postopka po tem zakonu:
1. iz zemljiške knjige, zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin o zemljiških parcelah, stavbah in njihovih posameznih delih, ki so predmet postopka,
2. iz zemljiške knjige o vpisanih imetnikih lastninske pravice in druge stvarne ali obligacijske pravice na nepremičnini, ki je predmet postopka,
3. iz centralnega registra prebivalstva in poslovnega registra o tem, kdo ima na naslovu stavbe, ki je predmet postopka ali pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča, prijavljeno prebivališče oziroma registrirano poslovno dejavnost,
4. iz registra upravnikov o tem, kdo je upravnik stavbe, ki je predmet postopka ali pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča,
5. o izdanih upravnih aktih o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele k stavbi, pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča, o upravnih aktih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, o investicijski in drugi dokumentaciji, na podlagi katere je mogoče sklepati o obsegu pripadajočega zemljišča, ter o pretekli opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih.
(2) Sodišče po uradni dolžnosti postavi izvedenca ustrezne stroke, če je to potrebno za vpis stavbe ali njenih delov v kataster stavb, za evidentiranje potrebnih sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb ali za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča.
(3) Sodišče po uradni dolžnosti zagotovi izvedbo evidentiranja sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki je potrebno za dokončanje postopka po tem zakonu.
(evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb)
(1) Za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki jih v postopku po tem zakonu zahteva sodišče, se uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, če to ni v nasprotju z določbami tega člena.
(2) Sodišče lahko za potrebe priprave strokovne podlage za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb (strokovna podlaga) namesto izvedenca imenuje tudi osebo, ki izpolnjuje pogoje za pripravo strokovne podlage po predpisih, ki urejajo evidentiranje nepremičnin.
(3) Za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki jih v postopku po tem zakonu zahteva sodišče, se ne uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, glede predhodne obravnave na kraju samem, seznanitve strank in predhodne ureditve meje, zainteresirane osebe pa se lahko o strokovni podlagi izjavijo v postopku po tem zakonu.
(4) Uporabnik stavbe in njenih delov mora osebi, ki jo je sodišče imenovalo za pripravo strokovne podlage, omogočiti vstop v prostore, ji dati potrebne podatke in omogočiti izvedbo strokovnih opravil, sicer se šteje, da je umaknil predlog oziroma prijavo udeležbe v postopku po tem zakonu. Podatki o delih stavbe, v katere ni bil omogočen vstop, se v strokovni podlagi določijo glede na zunanje obrise stavbe ter primerjajoč podatke o drugih delih stavbe, podatke iz registra nepremičnin in druge razpoložljive podatke. Obveznost iz tega odstavka in posledice njenega nespoštovanja so del izreka sklepa, s katerim se imenuje izvedenca ali drugo osebo za pripravo strokovne podlage.
(5) Sodišče lahko strokovno podlago predhodno pošlje v preveritev pristojnemu upravnemu organu. Če ta ugotovi, da strokovna podlaga ne omogoča evidentiranja sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb ali da obstajajo druge ovire za njeno izvedbo, o tem nemudoma obvesti sodišče, ki zagotovi dopolnitev strokovne podlage oziroma odpravo drugih ovir.
(6) Ko sodišče ugotovi, da je strokovna podlaga primerna za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, o tem izda sklep, zoper katerega je dopustna posebna pritožba.
Zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti odloča o vpisih na podlagi odločb, izdanih po tem zakonu.
4. Stroški postopka
(1) Stroški, potrebni za izvedbo in dokončanje postopka po tem zakonu, so stroški rednega upravljanja stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina oziroma h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, in se lahko izplačajo iz rezervnega sklada, če je ta oblikovan.
(2) Za stroške iz prejšnjega odstavka se štejejo zlasti stroški sodnih taks za procesna dejanja v korist vseh lastnikov stavbe, stroški skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, stroški zastopnika, brez katerega postopka ne bi bilo mogoče dokončati, stroški izvedenca in osebe, ki je pripravila strokovno podlago za katastrski vpis, in drugi stroški, če so bili po oceni sodišča potrebni.
(3) Kadar so stroški iz prejšnjega odstavka skupni stroški rednega upravljanja več stavb hkrati, se delijo po enakih delih na vse stavbe, razen če bi bilo to glede na očitno nesorazmerje med velikostjo stavb in potrebnimi opravili v postopku očitno neupravičeno. V tem primeru sodišče o delitvi skupnih stroškov med več stavb odloči po pravični oceni.
(založitev in povrnitev stroškov)
(1) Če zavezanec za plačilo stroškov ne založi predujma za potrebne stroške iz prejšnjega člena, sodišče pozove vse udeležence v postopku, da v primernem dodatnem roku založijo potrebni predujem. Če ta na poziv sodišča ni plačan, se opravilo, za katerega izvedbo stroški niso bili založeni, ne opravi, če pa je to opravilo nujno za izvedbo in dokončanje postopka po tem zakonu, se postopek ustavi, na kar sodišče udeležence opozori v pozivu za založitev stroškov.
(2) Sodišče o povrnitvi stroškov odloči na zahtevo upravičenca, ki mora biti vložena v 15 dneh po vročitvi pravnomočne odločbe, s katero se je končal postopek po tem zakonu.
(3) Če je udeleženec založil predujem za potrebne stroške postopka, ki so skupni stroški etažnih lastnikov stavbe v etažni lastnini, sodišče odloči, da mu vsakokratni etažni lastniki oziroma pridobitelji posameznih delov v stavbi vsak sorazmerno svojemu idealnemu deležu solastnine na skupnih delih stavbe povrnejo plačani predujem v treh mesecih.
(4) Prejšnji odstavek se smiselno uporablja tudi v primerih, če udeleženci postopka založijo predujem nesorazmerno s svojim bremenom po določbah iz prejšnjega člena ali če je stavba v solastnini ali skupni lasti več oseb.
(5) Sklep sodišča iz tretjega odstavka tega člena je izvršilni naslov za izvršbo na sredstva rezervnega sklada stavbe in tudi zoper vsakokratnega etažnega lastnika, ki ima v zemljiški knjigi vknjiženo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe za tisti del terjatve, ki odpade nanj kot dolžnika glede na v zemljiški knjigi vknjiženi idealni delež solastnine na skupnih delih stavbe.
III. POSTOPEK ZA VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE
1. Predmet postopka
(pogoji za začetek postopka)
(1) Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se lahko začne, če je na stavbi nastala etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, pa v zemljiški knjigi še ni bila vpisana na stavbi kot celoti.
(2) Šteje se, da je na stavbi nastala etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, če je bila pred tem datumom pridobljena etažna lastnina na posameznem delu v etažni lastnini ali če je pred tem datumom nastal pravni naslov, s katerim se po določbah tega zakona izkazuje pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe.
(3) Šteje se, da etažna lastnina v zemljiški knjigi ni vpisana na stavbi kot celoti, če:
1. stavba še ni vpisana v zemljiški knjigi (zunajknjižna etažna lastnina),
2. stavba še ni vpisana v zemljiški knjigi, pri zemljiški parceli, na kateri stoji stavba (nepremičnina kot celota) pa je vpisana solastnina v korist lastnikov po idealnih deležih, če so se prenosi lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiški knjigi evidentirali z vpisom solastninske pravice na nepremičnini kot celoti (navidezna solastnina),
3. je stavba že vpisana v zemljiški knjigi, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe (nedokončana etažna lastnina).
2. Temeljne določbe
(dokazna pravila in domneve)
Sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki jih določa ta zakon, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju ali če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa.
(pridobitelj posameznega dela stavbe in pravni naslov)
(1) Pridobitelj posameznega dela stavbe je po tem zakonu oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe.
(2) Pravni naslov je po tem zakonu listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe.
(3) Če pravni naslov ne učinkuje proti zemljiškoknjižnemu lastniku, mora pridobitelj posameznega dela stavbe za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe izkazati tudi večkratni zaporedni prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe od zemljiškoknjižnega lastnika do osebe, od katere se izkazuje prenos lastninske pravice na pridobitelja posameznega dela stavbe.
(4) Večkratni zaporedni prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe se izkazuje tako, da se vsak posamezni prenos od zemljiškoknjižnega lastnika do pravnega prednika zadnjega pridobitelja izkaže bodisi z javno listino, ki izkazuje univerzalno pravno nasledstvo, bodisi s pravnim naslovom.
(1) Ne glede na določbe prejšnjega člena izkazovanje pravnega nasledstva ni potrebno, če pridobitelj verjetno izkaže pogoje za priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe.
(2) Šteje se, da so verjetno izkazani pogoji za priposestvovanje posameznega dela stavbe, če pridobitelj izkaže, da je skupaj s svojimi pravnimi predniki, po katerih izkazuje pravno nasledstvo v skladu s prejšnjim členom, izvrševal vsaj deset let trajajočo lastniško posest na posameznem delu stavbe.
(3) Šteje se, da je posest lastniška, če je temeljila na pravnem naslovu.
(4) Šteje se, da je neposredna posest izkazana, če jo pridobitelj izkaže s potrdilom pristojnega organa o prijavi prebivališča oziroma registraciji sedeža pravne osebe oziroma poslovnega obrata.
(5) Šteje se, da je posredna posest pridobitelja posameznega dela stavbe izkazana, če ta z registrirano najemno pogodbo oziroma z javno ali po zakonu overjeno listino izkaže, da je bil tisti, ki je izvrševal neposredno posest in je to izkazano v skladu s prejšnjim odstavkom, nelastniški posestnik, ki je neposredno posest izvrševal za pridobitelja oziroma njegovega pravnega prednika.
(posebni primeri pravnih naslovov)
(1) Če je pravni naslov prodajna pogodba, sklenjena na podlagi določb Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91 – popr., 13/93 – ZP-G, 9/94 – odl. US, 21/94, 29/95 – ZPDF, 23/96, 24/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, 1/00, 1/00 – odl. US, 22/00 – ZJS, 87/02 – SPZ, 29/03 – odl. US in 69/03 – SZ-1, v nadaljnjem besedilu: SZ) o privatizaciji stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini ali Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA (Uradni list RS, št. 61/92), pridobitelju posameznega dela stavbe ni treba izkazovati pravnega nasledstva med zemljiškoknjižnim lastnikom in prodajalcem iz prodajne pogodbe.
(2) Šteje se, da je izkazan pravni naslov pridobitelja tudi v primerih, ko so izpolnjeni pogoji iz 116. člena SZ za vpis v zemljiško knjigo na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del.
(3) Kadar uveljavlja lastninsko pravico na stanovanju Republika Slovenija, občina ali druga oseba javnega prava, se za pravni naslov šteje tudi seznam iz 144. člena SZ.
(4) V primerih iz prvega odstavka tega člena in v primerih, ko je pravni naslov pridobitelja posameznega dela stavbe pravni posel, nastal pred 1. januarjem 2003, za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe pridobitelju ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja.
(vzpostavitev pravnega naslova)
(1) Če pridobitelj posameznega dela stavbe na zahtevo sodišča ne more predložiti izvirnika pravnega naslova, ker se je ta izgubil ali je bil uničen, lahko v roku, ki mu ga določi sodišče, predlaga vzpostavitev pravnega naslova.
(2) O tem predlogu odloči sodišče, ki vodi postopek za vzpostavitev etažne lastnine, pred izdajo odločbe o vzpostavitvi etažne lastnine ob smiselni uporabi določb zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o vzpostavitvi zemljiškoknjižne listine.
(domneve o skupnih delih stavbe)
(1) Šteje se, da je pripadajoče zemljišče stavbe zemljiška parcela, na kateri stavba stoji, če na zemljiški parceli stoji več stavb, pa ne gre le za objekte zunanje ureditve, ali če je med udeleženci postopka spor o obsegu pripadajočega zemljišča, pa zemljišče, na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo).
(2) Za objekte zunanje ureditve iz prejšnjega odstavka se štejejo tiste stavbe in drugi objekti, ki so v funkciji redne rabe stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina, ali njenih posameznih delov (npr. zunanje kolesarnice, zaklonišča, garaže, drvarnice).
(3) Šteje se, da je pripadajoče zemljišče skupni del stavbe, ki je v solastnini njenih vsakokratnih lastnikov, za podzemne stavbe pa, da imajo njihovi vsakokratni etažni lastniki na nepremičnini zakonito stavbno pravico po pravilih stvarnopravnega zakonika o več uporabnikih nepremičnine.
(4) Če so stavba in njeni deli že v celoti vpisani v katastru stavb, sodišče pa v postopku ne zagotovi izvedbe sprememb oziroma novega vpisa v katastru stavb, se šteje:
1. da so tisti prostori, ki so v katastru stavb evidentirani kot prostori v skupni rabi ali gre za stopnišča, veže, hodnike, kolesarnice, pralnice, sušilnice, zaklonišča in podobno, skupni deli stavbe,
2. da so tisti prostori, ki so v katastru stavb evidentirani kot prostori v skupni rabi uporabnikov več stavb ali nepremičnin, skupni deli več nepremičnin,
3. da so tisti prostori, ki so v katastru stavb evidentirani kot prostori v skupni rabi več, a ne vseh uporabnikov posameznih delov stavbe, posebni skupni deli, ki so v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov takih posameznih delov stavbe,
4. da so posamezni deli stavbe pravilno vpisani glede na svoj obseg in površino.
(5) Če sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine zagotovi izvedbo sprememb oziroma novega vpisa v zemljiškem katastru ali katastru stavb, se šteje, da so atriji sestavine posameznih delov stavbe, katerim pripadajo, zemljišče pod atriji pa je pripadajoče zemljišče stavbe.
(6) Šteje se, da je idealni delež solastnine vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe na skupnih delih stavbe enak razmerju med površino posameznega dela stavbe in skupno površino vseh posameznih delov stavbe.
(odločanje na podlagi verjetnosti)
Kadar bi moralo sodišče po določbah zakona, ki ureja nepravdni postopek, o predhodnem vprašanju zaradi spornih dejstev prekiniti postopek in posameznega udeleženca napotiti na pravdo, sodišče postopka ne prekine, temveč odloči v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz tega zakona, če se ti ne nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno.
3. Potek postopka
(upravičeni predlagatelj)
(1) Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se začne na predlog:
1. pridobitelja posameznega dela stavbe, ki zahteva vzpostavitev etažne lastnine na posameznem delu stavbe, ki mu pripada po pravnem naslovu, lahko pa tudi, če zahteva vpis skupnih delov stavbe ali idealnih deležev solastnine vsakokratnih etažnih lastnikov na njih,
2. osebe, ki ima vpisano lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, ki je že vpisan v zemljiški knjigi (vpisani etažni lastnik), če zahteva vpis skupnih delov stavbe ali idealnih deležev solastnine vsakokratnih etažnih lastnikov na njih,
3. skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, ki zahteva vpis skupnih delov stavbe ali idealnih deležev solastnine vsakokratnih etažnih lastnikov na njih,
4. osebe, ki ima vpisano lastninsko pravico na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji, ali na nerazdeljenih delih stavbe (zemljiškoknjižni lastnik), če zahteva vzpostavitev etažne lastnine v korist pridobitelja posameznega dela stavbe, v primeru nedokončane etažne lastnine pa tudi vpis skupnih delov stavbe, ki so nerazdeljeni deli stavbe.
(2) Če upravičena oseba po prejšnjem odstavku ne poda predloga za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine, lahko zahtevo iz prejšnjega odstavka uveljavlja tudi v postopku, če je njegov udeleženec ali v njem prijavi udeležbo.
(3) Določbe tega zakona, ki se nanašajo na zemljiškoknjižnega lastnika, se smiselno uporabljajo tudi za pravnega naslednika zemljiškoknjižnega lastnika, ki ob smiselni uporabi določb tega zakona o pravnih naslovih izkazuje svoje pravno nasledstvo po zemljiškoknjižnem lastniku glede celotne nepremičnine oziroma v primeru nedokončane etažne lastnine nerazdeljenih delov stavbe.
(1) V predlogu mora predlagatelj uveljavljati zahtevo iz prejšnjega člena.
(2) Če predlagatelj v predlogu ne navede identifikacijskega znaka stavbe ali posameznega dela stavbe, na katerem zahteva vzpostavitev etažne lastnine, mora stavbo opredeliti vsaj z ulico, hišno številko in krajem, v katerem se ta stavba nahaja; del stavbe, na katerem uveljavlja svoj zahtevek, pa z opisom bistvenih podatkov, potrebnih za njegovo opredelitev (npr. etaža, površina, lega, namembnost in podobno).
(3) Predlagatelj, ki zahteva vzpostavitev etažne lastnine na posameznem delu stavbe, mora predlogu priložiti pravni naslov in listine, ki izkazujejo pravno nasledstvo po zemljiškoknjižnem lastniku oziroma priposestvovanje posameznega dela stavbe.
(4) Predlog s prilogami mora biti vložen v toliko izvodih, kolikor jih je treba za sodišče, zemljiškoknjižnega lastnika in skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov.
(1) Udeleženci postopka za vzpostavitev etažne lastnine so:
1. predlagatelj,
2. zemljiškoknjižni lastnik,
3. skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov, če ima stavba upravnika,
4. oseba, ki prijavi udeležbo v postopku.
(2) Do izdaje odločbe o vzpostavitvi etažne lastnine lahko prijavijo udeležbo v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu pridobitelji posameznih delov stavbe in druge osebe, ki izkažejo pravni interes, zlasti imetniki drugih stvarnih ali obligacijskih pravic na posameznih delih stavbe, na nepremičnini kot celoti ali na nerazdeljenih delih stavbe, pri čemer se za prijavo udeležbe smiselno uporabljajo določbe tega zakona o predlogu.
(3) Vpisani etažni lastnik in imetnik druge stvarne ali obligacijske pravice, ki je vpisana v zemljiški knjigi na že vpisanem posameznem delu stavbe, sta udeleženca postopka za vzpostavitev etažne lastnine, če prijavita udeležbo v postopku, ali če kateri od udeležencev uveljavlja, da vpisani posamezni del dejansko ne obstoji ali če to ugotovi sodišče.
(4) Imetnik druge stvarne ali obligacijske pravice, ki je vpisana v zemljiški knjigi na nepremičnini kot celoti ali na nerazdeljenih delih stavbe, je udeleženec postopka, če prijavi svojo udeležbo ali če kateri od udeležencev oporeka njegovi pravici.
(5) Če zemljiškoknjižni lastnik uveljavlja, da naj se na posameznem delu vzpostavi etažna lastnina v korist druge osebe, je udeleženec postopka tudi taka oseba.
(6) Ne glede na določbe tega zakona o založitvi in povrnitvi stroškov stroške zastopnika za udeleženca iz prejšnjega odstavka založi zemljiškoknjižni lastnik, njihovo povrnitev pa lahko uveljavlja le od takega udeleženca.
(spremembe vpisov v katastru stavb)
(1) Če so stavba in njeni deli že vpisani v katastru stavb, sodišče zagotovi spremembo vpisov oziroma nov vpis stavbe in njenih delov le, če ugotovi odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, ali če o tem, da se izvedejo spremembe oziroma nov vpis, med udeleženci ni spora.
(2) Šteje se, da je podano odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, če je verjetno izkazano, da je več stavb napačno vpisanih kot ena stavba, da niso vpisani vsi skupni prostori v stavbi, da je več posameznih delov stavbe skupaj nepravilno vpisanih kot en posamezni del, da posamezni deli stavbe sploh niso vpisani, in podobno.
(3) Samo odstopanja evidentiranih tlorisov in površin delov stavbe od dejanskih se ne štejejo za odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb.
(1) Sodišče opravi narok, kadar je po njegovem mnenju to smotrno.
(2) Namesto zapisnika se lahko o naroku napravi uradni zaznamek.
(3) Sodišče lahko zasliši udeleženca v postopku zunaj naroka, če se mu zdi to potrebno za razjasnitev posameznih vprašanj ali pridobitev izjave o posameznem predlogu udeleženca.
(4) Če en ali noben od udeležencev ne pride na narok ali če na vabilo sodišča ne pride k zaslišanju, to ni ovira za nadaljnje postopanje sodišča.
4. Odločba in pravna sredstva
(odločba o vzpostavitvi etažne lastnine)
(1) Sodišče z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine:
1. ugotovi, da na stavbi obstoji etažna lastnina,
2. ugotovi pripadajoče zemljišče in druge skupne dele stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo,
3. ugotovi obstoj ali neobstoj morebitnih izvedenih pravic na skupnih delih stavbe in njihove imetnike,
4. ugotovi posamezne dele stavbe in idealne deleže solastnine, ki pripadajo njihovim vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe,
5. za vsak posamezni del stavbe ugotovi lastnika ter morebitne izvedene pravice in njihove imetnike, razen v primeru vpisanega posameznega dela iz 32. člena tega zakona, ko sodišče v odločbi povzame v zemljiško knjigo vpisanega lastnika in v zemljiško knjigo vpisane izvedene pravice in njihove imetnike.
(2) Če iz pravnega naslova izhaja, da je bila na posameznem delu stavbe ustanovljena izvedena pravica po pravilih o ustanovitvi izvedene pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, sodišče ugotovi njen obstoj na takem posameznem delu po uradni dolžnosti.
(3) Če sodišče ugotovi, da imajo vsakokratni etažni lastniki stavbe na nepremičnini, na kateri se stavba nahaja, zakonito stavbno pravico po pravilih stvarnopravnega zakonika o več uporabnikih iste nepremičnine, z odločbo o vzpostaviti etažne lastnine po uradni dolžnosti ugotovi njen obstoj in jo vpiše kot splošni skupni del stavbe.
(4) Če sodišče ugotovi, da zemljiški dolg ne obstaja, s sklepom razveljavi tudi zemljiško pismo in ga ne vrne imetniku.
(ohranitev že vpisanih pravic)
(1) Sodišče ugotovi, da je lastnik posameznega dela stavbe, za katerega na način, določen s tem zakonom, ni izkazan pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice v korist nobenega pridobitelja posameznega dela stavbe, zemljiškoknjižni lastnik.
(2) Za hipoteko, zemljiški dolg in stvarno breme, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisani na nepremičnini kot celoti ali na nerazdeljenih delih stavbe, se z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi, da omejujejo lastninsko pravico na vseh predhodno še ne vpisanih posameznih delih stavbe. Če je izkazano, da je bila taka pravica ustanovljena le na določenem delu stavbe, se z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi, da omejuje lastninsko pravico le na tem delu stavbe.
(3) Za druge izvedene pravice, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisane na nepremičnini kot celoti, se z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi, da omejujejo lastninsko pravico na zemljiški parceli, ki predstavlja skupni del stavbe. Če taka pravica po vsebini omejuje lastninsko pravico le na določenem delu stavbe, se z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi, da omejuje lastninsko pravico le na tem delu stavbe.
(4) Ne glede na določbo drugega odstavka tega člena se izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil prvi pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti.
(5) V primerih iz prejšnjega odstavka se šteje, da je pravni naslov pridobljen takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena, če je pravni naslov odločba sodišča ali drugega državnega organa, pa glede na dan izdaje odločbe, ki je pravni naslov.
(6) Določbe tega člena se uporabljajo tudi za pravna dejstva, ki so vpisana v zemljiški knjigi.
(posebno pravilo za ohranitev vpisanih pravic pri vpisanem posameznem delu stavbe)
(1) Sodišče ne odloča o lastninski pravici imetnika na že vpisanem posameznem delu stavbe, če ugotovi, da posamezni del dejansko obstaja.
(2) Prejšnji odstavek se uporablja tudi za izvedene pravice in pravna dejstva, ki so vpisana pri posameznemu delu stavbe iz prejšnjega odstavka.
(ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki)
(1) Pogodbena ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki ni predmet postopka za vzpostavitev etažne lastnine.
(2) Če po vzpostavitvi etažne lastnine po tem zakonu etažni lastniki ne sklenejo pogodbe o medsebojnih razmerjih, lahko posamezni etažni lastnik zahteva ureditev teh razmerij z odločbo sodišča po določbah zakona, ki ureja nepravdni postopek, o ureditvi razmerij med solastniki.
(izključitev izrednih pravnih sredstev)
Zoper sklep sodišča, izdan v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu, obnova postopka in revizija nista dopustni.
(uveljavljanje zahtevkov po pravnomočnosti odločbe)
(1) Po vzpostavitvi etažne lastnine v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu lahko udeleženci in druge osebe svoje pravice na skupnih in posameznih delih uveljavljajo v pravdi oziroma v drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.
(2) Če je tožba oziroma predlog vložen v šestih mesecih od začetka zemljiškoknjižnega postopka za zemljiškoknjižni vpis etažne lastnine na podlagi odločbe o vzpostavitvi etažne lastnine, lahko tožeča stranka oziroma predlagatelj pri tej nepremičnini predlaga zaznambo spora ne glede na to, ali zatrjuje pridobitev pravice na izviren ali kakšen drug način.
5. Skrajšani postopek za določitev idealnih deležev solastnine na skupnih delih stavbe
(pogoji za izvedbo skrajšanega postopka)
(1) Skrajšani postopek za določitev idealnih deležev solastnine na skupnih delih stavbe (skrajšani postopek) se lahko izvede, če gre za stavbo z nedokončano etažno lastnino, kadar so v katastru stavb in zemljiški knjigi stavba in vsi njeni deli že vpisani, v zemljiški knjigi pa še niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe.
(2) Ne glede na določbe 11. člena tega zakona se začetek skrajšanega postopka ne zaznamuje v zemljiški knjigi.
(upravičeni predlagatelj)
Skrajšani postopek se začne na predlog vpisanega etažnega lastnika ali skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov.
(1) Sodišče v skrajšanem postopku z odločbo določi idealne deleže solastnine na skupnih delih stavbe.
(2) Sodišče izda odločbo iz prejšnjega odstavka brez predhodne izjave drugih udeležencev.
(1) Zoper odločbo o določitvi idealnih deležev solastnine na skupnih delih stavbe lahko vpisani etažni lastniki in skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov pri sodišču vložijo ugovor v osmih dneh od njene vročitve.
(2) Ugovor je mogoče vložiti iz razlogov, ker niso podani pogoji za izvedbo skrajšanega postopka iz 36. člena tega zakona, ker so podani pogoji za spremembo vpisov v katastru stavb ali zaradi napačnega izračuna deležev.
(3) Zoper odločbo o ugovoru je dopustna pritožba.
(nadaljevanje postopka po pravilih postopka za vzpostavitev etažne lastnine)
Če niso podani pogoji za izvedbo skrajšanega postopka ali če so podani pogoji za spremembo vpisov v katastru stavb, sodišče nadaljuje postopek za vzpostavitev etažne lastnine.
IV. POSTOPEK ZA UGOTOVITEV PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA
1. Predmet postopka
(pogoji za začetek postopka)
Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko začne, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1. januarjem 2003, in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane lastninske pravice na njenem pripadajočem zemljišču.
2. Temeljne določbe
(1) Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi.
(2) Skupno pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov iz prejšnjega odstavka postalo last lastnikov teh stavb.
(3) Če ni določeno drugače, se pravila tega zakona o pripadajočem zemljišču k posamezni stavbi smiselno uporabljajo tudi za skupno pripadajoče zemljišče.
(obseg pripadajočega zemljišča)
(1) Sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti:
1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno,
2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno,
3. preteklo redno rabo zemljišča in
4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.
(2) Če se z uporabo meril po prejšnjem odstavku ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe.
(3) V primeru, ko ni mogoče zanesljivo ugotoviti, ali je določen del zemljišča pripadajoče zemljišče ene stavbe ali skupno pripadajoče zemljišče več stavb, sodišče sporni prostor razdeli po prostem preudarku. Pri tem pravično oceni zlasti predloge udeležencev, prostorsko pogojenost in funkcionalno povezanost zemljišča s posamezno stavbo.
(lastninska pravica na pripadajočem zemljišču)
(1) Če ni dokazano drugače, se šteje, da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi po določbah prejšnjega člena, last lastnika stavbe.
(2) Če ni dokazano drugače, se šteje, da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelja prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču take stavbe.
(3) V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča se ugotavlja tudi, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču ali na delu pripadajočega zemljišča prenehala, če je zemljiškoknjižni lastnik ali druga oseba lastninsko pravico na njem pridobila na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa.
(4) V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča sodišče ne posega v pravice oseb, ki so na takih zemljiščih pridobile pravice na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja pravice, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa, razen če so izpolnjeni pogoji za ustanovitev odkupne pravice na podlagi tega zakona ali v primeru, če med udeleženci ni spora o neobstoju ali omejitvi njihove pravice.
(ugotovitev obstoja stavbne pravice)
(1) V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko zahteva tudi ugotovitev obstoja zakonite stavbne pravice, ki jo je lastnik stavbe pridobil po določbah stvarnopravnega zakonika o več uporabnikih iste nepremičnine.
(2) Pri ugotavljanju obsega zemljišča, na katerem obstoji stavbna pravica, se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o obsegu pripadajočega zemljišča.
3. Potek postopka
(upravičeni predlagatelj)
Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko začne na predlog:
1. osebe, ki ima v zemljiški knjigi vpisano lastninsko pravico na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu oziroma na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji, če stavba ni vpisana v zemljiški knjigi (zemljiškoknjižni lastnik stavbe),
2. osebe, ki ob smiselni uporabi določb tega zakona o pravnih naslovih izkazuje pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu (pridobitelj stavbe),
3. skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče,
4. zemljiškoknjižnega lastnika zemljišča, ki bi lahko bilo pripadajoče zemljišče k stavbi (zemljiškoknjižni lastnik zemljišča), če izkaže pravni interes,
5. občine, na območju katere je stavba, če verjetno izkaže javni interes.
(zahtevki v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča)
(1) V predlogu mora predlagatelj zahtevati ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča k stavbi in imetnika lastninske pravice na njem.
(2) Zemljiškoknjižni lastnik stavbe, pridobitelj stavbe ali skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe lahko v postopku zahtevajo tudi ugotovitev, da ne obstojijo zemljiškoknjižno vpisane stvarne ali obligacijske pravice na njenem pripadajočem zemljišču.
(3) Imetnik obstoječe stvarne ali obligacijske pravice na pripadajočem zemljišču, ki še ni zemljiškoknjižno vpisana, lahko v postopku zahteva, da se ugotovi njen obstoj.
(4) Občina, na območju katere je stavba, lahko zaradi varovanja javnega interesa, ki ga mora verjetno izkazati, v postopku uveljavlja vse zahtevke, ki jih lahko uveljavljajo udeleženci po tem členu.
(1) Udeleženci postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča so:
1. predlagatelj,
2. zemljiškoknjižni lastnik stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, če stavba po podatkih zemljiške knjige ni v etažni lastnini,
3. skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče,
4. vpisani etažni lastniki stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, če je stavba po podatkih zemljiške knjige v etažni lastnini in niso podani pogoji za udeležbo skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, in
5. zemljiškoknjižni lastnik zemljišča.
(2) Če sodišče po začetku postopka ugotovi, da bi lahko bilo zemljišče, ki je predmet postopka, skupno pripadajoče zemljišče ali pripadajoče zemljišče druge stavbe, katere zemljiškoknjižni lastnik še ni udeleženec postopka, ob smiselni uporabi 5. člena tega zakona odloči, da se bo postopka kot udeleženec udeleževal tudi zemljiškoknjižni lastnik te stavbe.
(3) Imetnik stvarne ali obligacijske pravice, ki je vpisana v zemljiški knjigi, je udeleženec postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča, če posamezni udeleženec zahteva, da se ugotovi, da taka pravica ne obstoji na pripadajočem zemljišču, ali če v postopku prijavi svojo udeležbo.
(4) Do izdaje odločbe o ugotovitvi pripadajočega zemljišča lahko prijavijo udeležbo v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča vsak pridobitelj stavbe, imetnik stvarne ali obligacijske pravice na njem, ki zahteva ugotovitev njenega obstoja, in druge osebe, ki izkažejo pravni interes v postopku.
(5) Občina, na območju katere je stavba, lahko zaradi varovanja javnega interesa v postopku prijavi udeležbo, če verjetno izkaže obstoj javnega interesa.
V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča se za obravnavanje predhodnih vprašanj določbe zakona, ki ureja nepravdni postopek, ne uporabljajo.
4. Odločba in pravna sredstva
(1) Sodišče z odločbo o ugotovitvi pripadajočega zemljišča ugotovi obseg pripadajočega zemljišča stavbe in obstoj lastninske pravice lastnika stavbe na njem.
(2) Sodišče odloči o zahtevku za ugotovitev obstoja oziroma neobstoja stvarne ali obligacijske pravice na pripadajočem zemljišču, če med udeleženci ni spora o njihovem obstoju ali o odločilnih dejstvih, sicer pa nepravdni postopek v delu, ki se nanaša na ugotovitev obstoja oziroma neobstoja stvarne ali obligacijske pravice na pripadajočem zemljišču, ustavi in odloči, da se nadaljuje po pravilih pravdnega postopka.
Zoper pravnomočno odločbo sodišča o ugotovitvi pripadajočega zemljišča, izdano na drugi stopnji, je mogoče vložiti revizijo na način in pod pogoji, kot jih določa zakon, ki ureja pravdni postopek.
5. Posebne določbe
(s konstitutivno odločbo pridobljena lastninska pravica na pripadajočem zemljišču)
(1) Če je bila na pripadajočem zemljišču stavbe s pravnomočno upravno odločbo o denacionalizaciji vzpostavljena lastninska pravica v korist denacionalizacijskega upravičenca, sodišče v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča z delno odločbo ugotovi obseg pripadajočega zemljišča, udeležence postopka napoti, da začnejo postopek za izrek ničnosti pravnomočne upravne odločbe, postopek glede ugotovitve pravic na takem zemljišču pa prekine. Pri tem se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja nepravdni postopek, o prekinitvi postopka zaradi rešitve predhodnega vprašanja.
(2) Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za druge primere konstitutivnih pravnomočnih odločb državnih organov, s katerimi je bila na pripadajočem zemljišču vzpostavljena lastninska ali druga stvarna pravica, katere obstoj je predhodno vprašanje v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča, če je take odločbe mogoče izpodbijati z izrednimi pravnimi sredstvi.
(3) Oseba, v korist katere je bila s konstitutivno odločbo iz tega člena vzpostavljena lastninska pravica na pripadajočem zemljišču stavbe, je udeleženec postopka za določitev pripadajočega zemljišča.
(1) Sodišče lahko v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča na pripadajočem zemljišču stavbe ali njegovem delu na zahtevo upravičenca ustanovi odkupno pravico:
1. v korist vsakokratnega lastnika stavbe, če je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču naknadno prenehala,
2. v korist graditelja, ki je na takem zemljišču izvedel gradnjo, in je v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča nastopal kot zemljiškoknjižni lastnik zemljišča, če je pripadajoče zemljišče v lasti lastnika stavbe.
(2) Pri odločitvi o ustanovitvi odkupne pravice sodišče upošteva vse okoliščine primera, zlasti pa upravičene interese udeležencev, potrebnost zemljišča za redno rabo stavbe, zakonitost gradnje, opredelitev zemljišča v prostorskih aktih v času odločanja sodišča, škodo, ki bi nastala udeležencem, dobro vero in skrbnost udeležencev, pretečen čas od prenehanja lastninske pravice ter preteklo rabo pripadajočega zemljišča.
(3) Sodišče glede na vse okoliščine primera določi rok za uveljavitev odkupne pravice, ki ne sme biti krajši od enega leta in ne daljši od treh let.
(4) Če se zahteva ustanovitev odkupne pravice v korist vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe ali če je stavba v lasti več oseb, udeleženec, ki zahteva ustanovitev odkupne pravice, ne rabi soglasja drugih etažnih lastnikov oziroma solastnikov stavbe, uveljavitev ustanovljene odkupne pravice pa je posel upravljanja, ki presega redno upravljanje stavbe.
(5) Če odkupni upravičenec in odkupni zavezanec naknadno ne dosežeta soglasja o ceni in drugih pogodbenih pogojih, sodišče na zahtevo upravičenca odloči o uveljavitvi odkupne pravice v nepravdnem postopku, pri čemer ceno in druge pogodbene pogoje določi glede na prevladujoče razmere na trgu. V takem nepravdnem postopku se smiselno uporabljajo pravila postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča.
(6) Za vpis odkupne pravice se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja zemljiško knjigo, glede vpisa odkupne pravice, pridobljene na podlagi pravnega posla.
(razglašeno javno dobro na pripadajočem zemljišču)
Organ, ki je izdal upravno odločbo, s katero je bilo razglašeno javno dobro na podlagi zakona, ki omogoča razglasitev javnega dobra na nepremičninah v lasti države ali lokalne skupnosti, po uradni dolžnosti ali na zahtevo osebe, ki izkaže pravni interes, razveljavi tako odločbo v delu, ki se nanaša na razglasitev javnega dobra na zemljišču, za katerega je bilo v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča po tem zakonu ugotovljeno, da je pripadajoče zemljišče stavbe ali skupno pripadajoče zemljišče več stavb.
(razdelitev skupnega pripadajočega zemljišča)
(1) Skupna lastnina vsakokratnih lastnikov stavb na skupnem pripadajočem zemljišču se lahko v celoti ali deloma razdeli tako, da se v korist posamezne stavbe določi njeno pripadajoče zemljišče.
(2) Če se lastniki stavb o tem ne morejo sporazumeti ne v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča ne pozneje, na predlog lastnika stavbe o delitvi odloči sodišče v nepravdnem postopku.
(3) Soglasje skupnih lastnikov, solastnikov oziroma etažnih lastnikov posamezne stavbe z delitvijo je posel, ki presega redno upravljanje stavbe.
(4) Pri razdelitvi skupnega pripadajočega zemljišča sodišče smiselno upošteva merila iz 43. člena tega zakona, razdelitve pa deloma ali v celoti ne dopusti, če ugotovi, da bi se s tem onemogočila ali pretežno omejila redna raba posamezne stavbe.
(5) V nepravdnem postopku za razdelitev skupnega pripadajočega zemljišča se smiselno uporabljajo pravila postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča.
(negativni ugotovitveni zahtevek)
(1) Zemljiškoknjižni lastnik zemljišča lahko s predlogom zahteva, da se ugotovi, da določeno zemljišče ni pripadajoče zemljišče, če o tem še ni bilo pravnomočno odločeno, če za tako zemljišče še ne teče postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča in če za to izkaže pravni interes.
(2) V primerih iz prejšnjega odstavka sodišče zemljiškoknjižnemu lastniku stavbe in občini določi rok šest mesecev, v katerem lahko začnejo postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča, in jih opozori na posledice, če tega ne bodo storili, o tem pa opravi tudi dodatno obveščanje v stavbi ob smiselni uporabi določb 10. člena tega zakona. Če za stavbo poteka postopek za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu, se o tem po uradni dolžnosti obvestijo tudi vsi udeleženci takega postopka.
(3) Če je v roku iz prejšnjega odstavka vložen predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča, se postopek nadaljuje kot postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča.
(4) Če v roku iz drugega odstavka tega člena ni vložen predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča, sodišče ob smiselni uporabi določb zakona, ki ureja pravdni postopek, o zamudni sodbi, brez nadaljnjega obravnavanja z odločbo ugotovi, da zemljišče iz predloga po prvem odstavku tega člena ni pripadajoče zemljišče stavbe. Na zahtevo zemljiškoknjižnega lastnika enako ravna sodišče v primeru, če so naknadno podani pogoji za ustavitev postopka ali zavrženje predloga iz drugega odstavka tega člena, o čemer mora predhodno opozoriti vse udeležence postopka.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
(nadaljevanje začetih postopkov)
(1) Postopki, v katerih je bil predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi, na kateri je nastala etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, oziroma predlog za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. januarjem 2003, vložen pred uveljavitvijo tega zakona, se nadaljujejo in dokončajo po določbah tega zakona, če ni v tem zakonu določeno drugače.
(2) Če so izpolnjeni pogoji iz 4. člena tega zakona, postane v postopkih iz prejšnjega odstavka skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov udeleženec postopka z dnem uveljavitve tega zakona namesto etažnih lastnikov oziroma pridobiteljev posameznih delov stavbe, razen tistih, ki so pred uveljavitvijo tega zakona vložili predlog ali prijavili samostojno udeležbo v postopku.
(3) Če je bila pred uveljavitvijo tega zakona na prvi stopnji izdana odločba, s katero se je postopek pred sodiščem prve stopnje končal, se v nadaljnjih postopkih uporabljajo določbe tega zakona, razen določbe prejšnjega odstavka in 4., 6., 9. ter 10. člena tega zakona. Če je po uveljavitvi tega zakona odločba prve stopnje razveljavljena, se postopek nadaljuje po določbah tega zakona.
(4) O zahtevi za ustanovitev odkupne pravice po 53. členu tega zakona na pripadajočem zemljišču stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003, o katerem je sodišče prve stopnje že odločilo v postopku za določitev pripadajočega zemljišča pred uveljavitvijo tega zakona, sodišče odloči z dopolnilno odločbo.
(5) Zahteva za izdajo dopolnilne odločbe iz prejšnjega odstavka se lahko poda v šestih mesecih od pravnomočno končanega postopka, če je bil ta pravnomočno končan že pred uveljavitvijo tega zakona, pa v šestih mesecih od uveljavitve tega zakona.
V primerih, v katerih je bil predlog za vzpostavitev etažne lastnine na stavbi, na kateri ni nastala etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, vložen pred uveljavitvijo tega zakona, se uporabljajo določbe Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Uradni list RS, št. 45/08 in 59/11).
Z dnem uveljavitve tega zakona preneha veljati Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Uradni list RS, št. 45/08 in 59/11).
Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 720-01/17-10/19
Ljubljana, dne 22. junija 2017
EPA 1926-VII
dr. Milan Brglez l.r.
