Na podlagi 129. člena v povezavi s 124. členom Zakona o urejanju prostora – ZUreP-3 (Uradni list RS, št. 199/21, 18/23 – ZDU-1O, 78/23 – ZUNPEOVE, 95/23 – ZIUOPZP in 23/24) ter na podlagi 16. člena Statuta Občine Straža (Uradni list RS, št. 61/21) je Občinski svet Občine Straža na 13. redni seji dne 19. 12. 2024 sprejel
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Stanovanjsko območje Dolnja Straža (DST-6-OPPN)
(1) S tem odlokom se ob upoštevanju Odloka o občinskem prostorskem načrtu Občine Straža (Uradni list RS, št. 105/12, 46/14, 9/15 – teh. popr., 21/21, 28/21 – popr. in 55/24 – tehnična posodobitev, v nadaljevanju: OPN) sprejme Občinski podrobni prostorski načrt Stanovanjsko območje Dolnja Straža (v nadaljnjem besedilu: OPPN).
(2) Predmet OPPN je določitev podrobnejših prostorskih izvedbenih pogojev za stanovanjsko pozidavo na južnem delu naselja Dolnja Straža na območju celotne enote urejanja prostora (v nadaljevanju EUP) DST-6-OPPN in na delu EUP DST-4 v Občini Straža.
(3) Identifikacijska številka OPPN v zbirki prostorskih aktov je 3394.
(1) OPPN vsebuje tekstualni in grafični del. Izdelan je v digitalni in analogni obliki.
(2) Tekstualni del je določen v tem odloku in vsebuje poglavja:
1. Opis prostorske ureditve,
2. Zasnovo projektnih rešitev in pogojev glede priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro,
3. Rešitve in ukrepi za celostno ohranjanje kulturne dediščine, za varovanje okolja, naravnih virov in ohranjanje narave ter za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom,
4. Etapnost izvedbe prostorske ureditve,
5. Dopustna odstopanja od funkcionalnih, oblikovalskih in tehničnih rešitev,
6. Drugi pogoji in zahteve za izvajanje OPPN.
(3) Grafični del OPPN vsebuje grafične prikaze:
1. Izsek iz OPN – NRP z območjem urejanja
2. Izsek iz OPN – GJI z območjem urejanja
3. Omejitve v prostoru
4. Vplivi in povezave s sosednjimi območji
5. Obstoječe zemljiške parcele z območjem urejanja
6. Ureditvena situacija s prerezom
7. Zbirna situacija GJI
8. Načrt prometne ureditve
9. Načrt gradbenih parcel
10. Prostorske ureditve za varstvo pred nesrečami
11. Prostorske ureditve za varovanje.
(4) Spremljajoče gradivo OPPN so:
1. Poročilo o sodelovanju z javnostjo
2. Prikaz stanja prostora
3. Strokovne podlage
4. Usmeritve
5. Mnenja
6. Elaborat ekonomike
7. Okoljske presoje
8. Obrazložitev in utemeljitev prostorskega akta
9. Povzetek za javnost.
(5) Tekstualni in grafični del ter spremljajoče gradivo OPPN so sestavine vezane mape OPPN. Strokovne podlage, navedene v prejšnjem odstavku, so shranjene v posebnih mapah in se hranijo v spisu postopka na sedežu Občine Straža.
(1) Ureditvena enota: sklop gradbenih parcel s skupnimi značilnostmi glede vrste dejavnosti ter urbanistično-arhitekturnih pogojev za gradnjo objektov in ostalih ureditev.
(2) Območje za razvoj stavb: del gradbene parcele, ki predstavlja omejitveni prostor za gradnjo ene ali več stavb in je prikazano v grafičnem delu OPPN. Območje je določeno z odmiki od meja gradbenih parcel, ki zagotavljajo gradnjo, redno rabo ter vzdrževanje objektov in zunanjih površin, požarno varnost, intervencijo, zaščito pred rušitvami itn..
(3) Gradbena meja je črta, ki je novo zgrajeni objekti ne smejo preseči, lahko se je dotikajo z zunanjo linijo fasade ali pa so odmaknjeni od nje v notranjost gradbene parcele.
(4) Prekriti del gradbene parcele stavbe obsega površine, ki so pozidane s stavbami (vključno s podzemnimi deli stavb, balkoni, napušči, nadstreški) in pripadajočimi pomožnimi objekti ali so urejene kot utrjene zunanje površine.
(5) Raščeni del gradbene parcele stavbe obsega tiste zunanje površine na gradbeni parceli stavbe, ki ohranjajo neposreden stik z geološko podlago in s tem sposobnost zadrževanja, odtekanja in ponikanja vode ter omogočajo zasaditev visoke vegetacije, lahko so namenjene zunanjemu bivanju. Preostali del gradbene parcele stavbe je prekriti del gradbene parcele stavbe.
(6) Objekt gospodarske javne infrastrukture: gradbeni inženirski objekt ali omrežje, ki služi določeni vrsti gospodarske javne službe državnega ali lokalnega pomena ali tvori omrežje, ki je v javno korist.
Kratice, uporabljene v tem odloku, imajo naslednji pomen:
– GJI: objekti, namenjeni izvajanju gospodarske javne infrastrukture
– TK (vodi): telekomunikacijski (vodi)
– TP: transformatorska postaja
– UE: ureditvena enota.
Načrtovane prostorske ureditve
(koncept prostorske ureditve)
Z OPPN se načrtuje razširitev obstoječega podeželskega naselja na jugozahodnem robu naselja. Oblikovanje in dimenzije parcel ter morfologija gradnje smiselno povzema značilnosti obstoječe gradnje na tem območju in smiselno nadaljuje gradbeno linijo vzdolž lokalne ceste. Predvidena je izgradnja stanovanjskih hiš in pripadajočih pomožnih objektov po ureditvenih enotah, ki so oblikovane tako, da vsaka zajema zaokroženo funkcionalno območje z lastnim dostopom do javnega cestnega omrežja, kar omogoča etapnost gradnje. Uredijo se notranje prometne površine in vsa potrebna gospodarska javna infrastruktura. Območje se naveže na lokalno cesto, poleg obstoječih se uredijo dodatni dostopi.
(1) Obravnavano območje se nahaja na južnem robu naselja Dolnja Straža. Dostopno je po lokalni cesti LC 295043 in javnih poteh JP 791421 in JP 298021.
(2) Območje obravnave je veliko približno 1,80 ha. Obsega zemljišča in dele zemljišč s parcelnimi številkami: 2524/5, 2520/5, 2528/4, 2522/5, 2520/7, 2538/1, 2522/6, 2542, 2540/1, 2519/2, 2524/3, 2519/3, 2524/4, 2543/2, 2543/3, 2543/4, 2522/7, 2520/6, 2524/6, 2532/1, 2528/3, 2519/4, vse k.o. 1448 – Prečna.
(3) Zaradi izvedbe novih navezav na omrežja gospodarske javne infrastrukture in ureditve prometnih površin so potrebni posegi zunaj območja urejanja za:
– izvedbo elektro kabelske kanalizacije od TP Dolenja Straža do stebra na delu zemljišč s parcelno številko 2514/1, 2515/1, 2515/2, 2516/1, 2516/2, 2517/4, 2518/2, 2579/1, 3054/24 in 3146/2, vse k. o. 1448 – Prečna,
– izvedbo priključkov na vodovod na delu zemljišč s parcelno številko 3054/24 in 3146/2, obe k. o. 1448 – Prečna,
– izvedbo priključka na komunalno kanalizacijo na delu zemljišč s parcelno številko 3054/24, 2078, 3059 in 1765/1 vse k. o. 1448 – Prečna,
– izvedbo priključka do ponikalnega sistema na delu zemljišč s parcelno številko 3054/24, 2078, 3059 in 1765/1, vse k. o. 1448 – Prečna in ponikalnega sistema na delu zemljišča s parcelno številko 3059, k. o. 1448 – Prečna in ponikalnega sistema na delu zemljišča s parcelno številko 3059, k. o. 1448 – Prečna,
– izvedbo cestnih priključkov na delu zemljišč s parcelno številko 3054/24 in 3146/2, obe k. o. 1448 – Prečna.
(4) V primeru odstopanj od navedenih parcelnih številk v tem členu ali kasnejših sprememb parcelnih številk se upošteva grafični prikaz ureditev in tangiranih parcel.
(5) Potek meje in posegi zunaj območja urejanja so razvidni iz grafičnega prikaza Zbirna situacija GJI.
(vplivi in povezave s sosednjimi območji)
(1) Obravnavano območje se nahaja na južnem robu naselja Dolnja Straža. Dostopno je po javni cesti in javnih poteh. Na jugovzhodni in jugozahodni strani prehaja v odprto krajino, na severovzhodni in severozahodni pa se stika s strnjeno pozidavo v naselju. Teren je uravnan in se blago spušča proti jugu.
(2) Ob jugovzhodnem robu območja poteka lokalna cesta LC 295043, od koder se uredijo primarni dostopi na območje urejanja. Sekundarni dostop na območje je omogočen iz zahodne smeri po javni poti JP 791421, ki prečka jugozahodni del območja.
(1) Na območju OPPN so poleg bivanja na podlagi predpisa o standardni klasifikaciji dejavnosti in v skladu z namensko rabo prostora dopustne naslednje dejavnosti:
– kmetijstvo in lov, gozdarstvo, ribištvo (A),
– predelovalne dejavnosti (C),
– gostinstvo (I),
– informacijske in komunikacijske dejavnosti (J),
– finančne in zavarovalniške dejavnosti (K),
– poslovanje z nepremičninami (L),
– strokovne, znanstvene in tehnične dejavnosti (M),
– druge raznovrstne poslovne dejavnosti (N),
– druge dejavnosti (S).
(2) Površina prostorov za dejavnost ne sme biti večja od 120 m2 uporabnih površin.
(vrste dopustnih objektov)
(1) Dopustna je gradnja eno in dvostanovanjskih prostostoječih hiš s pripadajočimi pomožnimi nestanovanjskimi in gradbeno inženirskimi objekti namenjeni izvajanju s tem OPPN dopustnih dejavnosti.
(2) Dopustna je gradnja zahtevnih, manj zahtevnih, nezahtevnih in enostavnih objektov po predpisih, ki določajo razvrščanje objektov glede na zahtevnost.
(3) Dopustna je postavitev začasnih objektov v skladu z veljavnimi predpisi.
(vrste dopustnih del in gradenj)
Na območju OPPN so dopustne:
– novogradnje,
– rekonstrukcije in manjše rekonstrukcije,
– vzdrževanje objekta,
– vzdrževalna dela v javno korist,
– odstranitve objektov oziroma njegovih delov,
– sprememba namembnosti dela ali celotnega objekta v skladu z dopustnimi dejavnostmi, opredeljenimi s tem odlokom,
– dela v skladu s predpisi, ki urejajo geodetsko dejavnost in gradbeno inženirska dela.
(1) Gradnja glavnih in pomožnih stavb je dopustna na območju za razvoj stavb, ki je prikazano v grafičnem delu OPPN. Na tem območju je dovoljena tudi gradnja gradbenih inženirskih objektov, enostavnih in nezahtevnih objektov ter spremljajočih zunanjih ureditev. Poleg novogradenj so na območju za razvoj stavb dopustne prizidave, spremembe namembnosti in rekonstrukcije obstoječih objektov v okviru določil, ki veljajo za novogradnje.
(2) Zunaj območja za razvoj stavb je ob upoštevanju odmika od meje sosednje gradbene parcele najmanj 1,50 m dopustna gradnja enostavnih in nezahtevnih objektov. Manjši odmik je dopusten ob soglasju lastnika ali upravljavca sosednje gradbene parcele ter ob upoštevanju predpisov o varstvu pred požarom.
(3) Zunaj območja za razvoj stavb je ob upoštevanju odmika od meje sosednje gradbene parcele najmanj 0,50 m dopustna gradnja infrastrukturnih vodov, uvozov, ureditev utrjenih dvorišč ter drugih enostavnih in nezahtevnih objektov, ki niso stavbe. Manjši odmik je dopusten ob soglasju lastnika ali upravljavca sosednje gradbene parcele ter ob upoštevanju predpisov o varstvu pred požarom.
(4) Zunaj območja za razvoj stavb je na obstoječih legalno zgrajenih objektov dovoljena le rekonstrukcija in vzdrževalna dela.
(5) Glavni objekti in pomožni objekti grajeni kot nezahtevni ali manj zahtevni objekti postavljeni vzdolž lokalne ceste LC-295043 morajo upoštevati predpisano gradbeno mejo. Pomožni objekti grajeni kot enostavni objekti se lahko postavijo na gradbeni parceli ne glede na gradbeno mejo ob upoštevanju predhodno navedenih odmikov od mej sosednji gradbenih parcel.
(6) Odmiki med stavbami znotraj gradbene parcele niso predpisani, upoštevajo pa se predpisi o varstvu pred požarom in sanitarni predpisi.
(oblikovanje območja urejanja)
(1) Faktor zazidanosti gradbene parcele stanovanjskih stavb ne sme biti večji od 0,50, faktor izrabe pa ne večji od 0,80. Faktor zazidanosti in faktor izrabe gradbene parcele javnih površin ni predpisan.
(2) Območje urejanja tvori pet ureditvenih enot: UE-1, UE-2, UE-3, UE-4 in UE-5.
(3) Ureditvene enote UE-1, UE-2, UE-3, UE-4 so namenjene izgradnji stanovanjskih hiš s pripadajočimi pomožnimi objekti ter izvedbi lokalnih cest, javnih poti in nekategoriziranih cest.
(4) Ureditvena enota UE-5 zaradi velikosti, oblike in položaja ni primerna za gradnjo glavnih objektov, dovoljena pa je gradnja pomožnih objektov pod pogoji, ki veljajo za EUP DST-4 in namensko rabo prostora SKs v veljavnem OPN.
(5) Dopustna je ohranitev obstoječih objektov v UE-4.
(velikost in oblikovanje glavnih objektov)
(1) Morfologija gradnje na območju OPPN mora smiselno povzeti značilnosti bližnje gradnje, dopustni pa so tudi sodobnejši pristopi k arhitekturnemu oblikovanju.
(2) Dopustne so izjeme pri oblikovanju vhodov, nadstreškov ipd., katerih oblike so lahko drugačne, vendar podrejene oblikovanju osnovnega volumna objekta.
(3) Na posameznem območju za razvoj stavb je dopustna gradnja ene enostanovanjske ali ene dvostanovanjske glavne prostostoječe stavbe.
(4) Tlorisni gabarit je v osnovi podolgovat tloris (od 7,0 do 9,5 m širine), razmerje med osnovnima stranicama je najmanj 1:1,2. Dopustno je dodajanje in odvzemanje volumnov na osnovni volumen. Ti volumni ne smejo presegati tretjine volumna osnovnega objekta, pri čemer višina dodanega volumna ne sme presegati slemena osnovnega volumna; stolpiči, zaobljeni ali večkotni izzidki niso dopustni. Tlorisni gabarit kleti je lahko drugačnih dimenzij od tlorisnega gabarita pritličja.
(5) Višinski gabarit ne sme presegati K+P+1, pri čemer se za računsko višino etaže šteje 3,0 m. Največja višina objekta nad terenom ne sme presegati 12,0 m. Kletna etaža ni obvezna. Klet mora biti vkopana vsaj toliko, da je kota pritličja na nagnjenem terenu največ 1,40 m nad terenom, na uravnanem terenu pa največ 0,50 m nad terenom. Kote pritličij stavb sledijo niveleti terena.
(6) Streha osnovnega volumna je simetrična dvokapnica z naklonom od 35° do 45°, smer slemena je vzporedna z daljšo stranico. Dopustno je kombiniranje dvokapnice glavnega volumna z enokapnicami in ravnimi strehami v primeru dodanega volumna. Barve streh so v sivih, rjavih ali rdečih tonih, ravne strehe pa so lahko tudi ozelenjene. Na strešinah je dopustna namestitev sončnih sprejemnikov v obsegu do dveh tretjin strešine, ki ne smejo presegati slemena streh, njihov naklon pa mora biti pri strehah z naklonom nad 10° enak naklonu strešine. Osvetlitev podstrešnih prostorov oziroma mansard je dopustna s strešnimi okni, terasami, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe. Vse frčade na posamezni strešini so enake oblike ter lahko zavzemajo največ tretjino površine strešine. Frčade so lahko dvokapne, trikotne in dvignjene. Dvokapne in trikotne morajo imeti enak naklon kot strešina.
(7) Kot zaključni sloj fasad so dopustni omet, fasadne obloge, vidni beton, kamen, kovina, steklo, les. Barve fasad so bele, v svetlo peščenih ali svetlo sivih odtenki, z izjemo vidnega lesa, ki je v naravni barvi, in kovine, ki je lahko tudi v temnejših odtenkih sive barve. V izrazitih barvah so lahko zgolj poudarki na fasadah. Uporaba signalnih barv na fasadah ni dopustna.
(velikost in oblikovanje pomožnih objektov)
(1) Pomožni objekti se praviloma gradijo kot nezahtevni in enostavni objekti. V primeru, da se pomožni objekti gradijo v večjih gabaritih, kot je določeno s predpisi, se gradijo kot manj zahtevni objekti.
(2) Vrste dopustnih pomožnih objektov so opredeljene v prilogi odloka o občinskem prostorskem načrtu, ki določa dopustne objekte na posameznih podrobnih namenskih rabah prostora.
(3) Morfologija gradnje pomožnih objektov na območju OPPN mora smiselno povzeti značilnosti gradnje glavnih objektov, dopustni so tudi sodobnejši pristopi k arhitekturnemu oblikovanju.
(4) Na posameznem območju za razvoj stavb je dopustna gradnja pomožnih objektov. Ti se praviloma postavljajo vzporedno ali pravokotno na stanovanjski oziroma glavni objekt.
(5) Tlorisni gabarit je v osnovi podolgovat tloris (do 7,5 m širine), razmerje med osnovnima stranicama je najmanj 1:1,2. Dopustno je dodajanje in odvzemanje volumnov na osnovni volumen. Ti volumni ne smejo presegati tretjine volumna osnovnega objekta, pri čemer višina dodanega volumna ne sme presegati slemena osnovnega volumna; stolpiči, zaobljeni ali večkotni izzidki niso dopustni. Tlorisni gabarit kleti je lahko drugačnih dimenzij od tlorisnega gabarita pritličja.
(6) Višinski gabarit ne sme presegati K+P+M, pri čemer se za računsko višino etaže šteje 3,0 m. Največja višina objekta nad terenom ne sme presegati 10,0 m. Kletna etaža ni obvezna. Klet mora biti vkopana vsaj toliko, da je kota pritličja na nagnjenem terenu največ 1,40 m nad terenom, na uravnanem terenu pa največ 0,50 m nad terenom. Kote pritličij stavb sledijo niveleti terena.
(7) Streha osnovnega volumna je ravna streha ali simetrična dvokapnica z naklonom od 35° do 45°, smer slemena je vzporedna z daljšo stranico. Dopustno je kombiniranje dvokapnice glavnega volumna z enokapnicami in ravnimi strehami v primeru dodanega volumna. Barve streh so v sivih, rjavih ali rdečih tonih, ravne strehe pa so lahko tudi ozelenjene. Na strešinah je dopustna namestitev sončnih sprejemnikov v obsegu do dveh tretjin strešine, ki ne smejo presegati slemena streh, njihov naklon pa mora biti pri strehah z naklonom nad 10° enak naklonu strešine. Osvetlitev podstrešnih prostorov oziroma mansard je dopustna s strešnimi okni, frčadami in drugimi oblikami odpiranja strešin, ki ne smejo biti višje od osnovne strehe. Vse frčade na posamezni strešini so enake oblike ter lahko zavzemajo največ tretjino površine strešine. Frčade so lahko dvokapne, trikotne in dvignjene. Dvokapne in trikotne morajo imeti enak naklon kot strešina.
(8) Kot zaključni sloj fasad so dopustni omet, fasadne obloge, vidni beton, kamen, kovina, steklo, les. Barve fasad so bele, v svetlo peščenih ali svetlo sivih odtenki, z izjemo vidnega lesa, ki je v naravni barvi, in kovine, ki je lahko tudi v temnejših odtenkih sive barve. Uporaba signalnih barv na fasadah ni dopustna.
(urejanje odprtih površin)
(1) Ob objektih se na lastni gradbeni parceli uredijo dostopi, parkirne in manipulativne površine (utrjene zunanje površine) ter zelene površine (raščeni del).
(2) Delež raščenega dela gradbene parcele stavbe na posamezni parceli mora znašati minimalno 0,40.
(3) Premoščanje višinskih razlik terena se prvenstveno ureja z ozelenjevanjem brežin, izjemoma z opornimi zidovi, to pa mora biti dodatno obrazloženo v projektni dokumentaciji.
(4) Zasaditev se izvede z avtohtonimi drevesnimi in grmovnimi vrstami listavcev. Tujerodne invazivne rastlinske vrste se ne uporabljajo. Na območju OPPN je prepovedano uporabljati visokoalergene vrste in vrste rastlin, ki imajo strupene plodove ali druge dele. Nove zasaditve ne smejo ovirati prometne varnosti oziroma preglednosti.
(5) Na lastni gradbeni parceli je treba zagotoviti najmanj dve parkirni mesti za osebne avtomobile za enostanovanjske stavbe in najmanj tri parkirna mesta za dvostanovanjske stavbe.
(1) Parcelacija se izvede skladno s prikazom iz grafičnega dela OPPN (Načrt gradbenih parcel), na katerem so s tehničnimi elementi, ki omogočajo prenos novih mej parcel v naravo, določene tudi lomne točke meje območja OPPN.
(2) Odstopanja od pogojev za določitev gradbenih parcel so dopustna, kadar so posledica prilagajanja pozicijski natančnosti geodetskih postopkov, kadar zaradi odstopanj, dopustnih s tem prostorskim aktom, pride do spremenjenih funkcionalnih, oblikovalskih ali tehničnih rešitev in s tem do spremenjene oblike in lege objektov ali cestnih površin.
(3) Za potrebe razlastitve in omejitve lastninske pravice v javno korist so na območjih javnih površin dopustne delitve in drugi geodetski postopki vseh zemljiških parcel, ki so potrebne za gradnjo objektov družbene infrastrukture, javnih cest in druge infrastrukture, namenjene izvajanju gospodarskih javnih služb.
(4) Pri določanju in urejanju gradbenih parcel so dopustna tudi odstopanja v skladu z določili tega odloka.
Zasnova projektnih rešitev in pogojev glede priključevanja objektov na gospodarsko javno infrastrukturo in grajeno javno dobro
(skupne določbe o gospodarski javni infrastrukturi)
(1) Gradnja GJI je dopustna v vseh ureditvenih enotah oziroma na celotnem območju urejanja.
(2) Pri posegih na območju urejanja in (s tem odlokom predvidenih) posegih izven tega območja se upoštevata obstoječa in predvidena GJI z omejitvami v pripadajočih varovalnih pasovih skladno s predpisi.
(3) Trase infrastrukturnih vodov se v čim večji meri načrtujejo v okviru načrtovanih (novih in rekonstruiranih) prometnic v podzemni izvedbi.
(4) Na mestih križanja načrtovanih ureditev z gospodarsko javno infrastrukturo se upoštevajo ustrezni tehnični pogoji ter pogoji upravljavcev posameznih komunalnih, energetskih in telekomunikacijskih vodov in naprav. Pri nadaljnji projektni obdelavi se vsa križanja in vzporedni poteki načrtovanih ureditev z vodi gospodarske javne infrastrukture obdelajo ter se zanje pripravijo ustrezne tehnične rešitve.
(5) Če se med izvedbo ugotovi, da je treba za posamezni obstoječi ali predvideni vod gospodarske javne infrastrukture zagotoviti dodatne ukrepe, se to izvede v skladu s pogoji in soglasjem upravljavca oziroma lastnika določenega infrastrukturnega voda.
(6) Pred izvedbo načrtovanih ureditev se obstoječi vodi, naprave in objekti gospodarske javne infrastrukture zakoličijo in ustrezno zaščitijo. Pri izvajanju del na mestih križanj in vzporednih potekih investitor zagotovi sodelovanje upravljavca oziroma lastnika določene gospodarske javne infrastrukture.
(7) V času gradnje se ob prestavitvah in preostalih ureditvah infrastrukturnih vodov zagotovi čim bolj nemotena oskrba oziroma obratovanje gospodarske javne infrastrukture.
(8) Objekti se priključujejo na infrastrukturna omrežja po pogojih upravljavcev.
(1) Za zagotavljanje dostopa do posameznih parcel se poleg obstoječe javne poti JP 791421 na območju uredita dve novi dostopni cesti, ki se navezujeta na lokalno cesto LC 295043. Na koncu dostopne ceste v ureditveni enote UE-2 se uredi obračališče.
(2) Profili cest na območju OPPN:
– vozišče | 1 x 4,00 m | 4,00 m |
– bankina/berma | 2 x 1,00 m | 2,00 m |
– skupaj: | | 6,00 m |
(1) Novi predmeti ali podaljški obstoječih predmetov (vključno z zaščitnimi ograjami, antenami, obcestnimi svetilkami, gradbenimi žerjavi, ipd.) ne smejo segati nad horizontalno omejitveno ravnino letališča Prečna – Novo mesto, ki se razteza nad območjem urejanja na nadmorski višini 214 metrov, razen, če so zakriti z drugimi, enako visokimi ali višjimi nepremičnimi predmeti ali če aeronavtična študija dokaže, da novi predmeti ne bodo resneje ogrozili varnosti in rednosti zračnega prometa.
(2) Pri graditvi, postavljanju in zaznamovanju objektov, ki utegnejo s svojo višino vplivati na varnost zračnega prometa, je potrebno predhodno pridobiti ustrezno soglasje Javne agencije za civilno letalstvo RS (CAA) k lokaciji oziroma izgradnji takega objekta, objekt pa je potrebno označiti in zaznamovati v skladu z veljavnimi predpisi.
(elektroenergetsko omrežje)
(1) Preko območja poteka trasa nadzemnega daljnovoda napetosti 20kV in optičnega voda, ki ju prestavi in kabli na odseku od nadomestne TP Dol. Straža do predvidenih novih betonskih drogov SM71 in SM75, ki se nahaja na kmetijskih površinah južno od ureditvenega območja. Trasa novega voda se umesti na zemljišča v javni lasti v kolikor razpoložljivi prostor ob upoštevanju zahtevanih medsebojnih odmikov komunalnih vodov to dopušča.
(2) Za napajanje obravnavanega območja se v okviru javnih površin uredi NN kabelsko kanalizacijo. Za priklop objektov se na območju obstoječe TP zgradi nadomestno TP Dol. Straža.
(3) Na celotnem območju OPPN je možno na strehe objektov postaviti sisteme za izrabo sončne energije za proizvodnjo elektrike in toplote skladno z varstvenimi režimi. Dopustna je uporaba vseh obnovljivih virov energije v skladu s predpisi, ki urejajo to področje.
(1) V sklopu predvidenih cest se uredi cestna razsvetljava. Svetilke so tipizirane, enostavnih oblik in skladne z veljavno zakonodajo. Kabli se vodijo ob cestišču, v cevni kabelski kanalizaciji. Tip kandelabrov in njihova višina se določi v fazi izdelave projektne dokumentacije. Višina svetilk naj ne presega 4 m, svetilke morajo imeti možnost zmanjšanja svetlobnega toka v poznem nočnem času.
(2) Razsvetljava mora izpolnjevati zahteve glede zastrtosti bleščanja in svetlobnega onesnaževanja v skladu s predpisi, ki urejajo svetlobno onesnaževanje.
(omrežje elektronskih komunikacij)
(1) Telekomunikacijske storitve se zagotavljajo preko obstoječega omrežja, ki se ga glede na razvoj objektov in glede na potrebe ustrezno dogradi s sodobnimi komunikacijskimi tehnologijami. Na Agencijo za komunikacijska omrežja in storitve Republike Slovenije se sporoči namero o načrtovani gradnji in poziv zainteresiranim investitorjem v elektronska komunikacijska omrežja ter pripadajočo infrastrukturo.
(2) Preko dela območja urejanja potekajo podzemni telekomunikacijski vodi, ki jih je potrebno na območju urejanja delno prestaviti v območja javnih površin.
(3) Za oskrbo območja urejanja se v okviru javnih površin izvede TK kabelsko kanalizacijo. Predvidi se priključitev načrtovanih objektov na TK omrežje.
(4) Vsa križanja in vzporedno vodenje telekomunikacijskih vodov se izvedejo skladno s tehničnimi predpisi in normativi ter pod nadzorom oziroma v soglasju s TK upravljalcem.
(1) Ob lokalni cesti ob jugovzhodnem robu obravnavanega območja poteka trasa vodovoda NL DN150, na katerega se v treh točka izvede navezava vodov posameznih ulic območja urejanja. Vodovod je potrebno dimenzionirati za oskrbo s pitno in požarno vodo. Nadzemni hidranti se namestijo na največ 150 m medsebojne razdalje.
(2) V sklopu predvidenega vodovoda se na javnih površinah uredi javno hidrantno omrežje z nadzemnim hidrantom. Podzemni hidranti se predvidijo izjemoma če postavitev nadzemnega hidranta ni možna.
(3) Vse stavbe morajo imeti vodomerne jaške izven objekta in na začetku parcele na stalno dostopnem mestu. Izvedba na parkirnih in prometnih površinah ni dovoljena, razen pod posebnimi pogoji upravljavca vodovoda. Za večstanovanjske stavbe se v vodomerni jašek namesti ločen obračunski vodomer za vsako stanovanje.
(4) Oskrba z vodo mora biti skladna z veljavno zakonodajo, podzakonskimi predpisi, občinskim odlokom o oskrbi s pitno vodo ter tehničnim pravilnikom o javnem vodovodu.
(5) Za izvedbo javnega vodovodnega omrežja mora investitor z lokalno skupnostjo skleniti pogodbo o komunalnem opremljanju. Izdela se projektna dokumentacija, za katero se od upravljavca pridobi projektne pogoje, mnenje in soglasje.
(odvajanje komunalnih in padavinskih odpadnih vod)
(1) V naselju je urejena komunalna kanalizacija. Navezava na obstoječo komunalno kanalizacijo se izvede na jugovzhodni strani lokalne ceste. Znotraj območja urejanja predvidene trase komunalne kanalizacije praviloma potekajo v predvidenih javnih površinah s prečno povezavo ob jugovzhodnem robu vzporedno z lokalno cesto. Pri gradnji predvidenih stavb zagotoviti zahtevani odmik od obstoječe kanalizacije v skladu s tehničnim pravilnikom o javni kanalizaciji.
(2) Odvajanje padavinskih vode posameznih gradbenih parcel se ureja znotraj gradbene parcele s ponikanjem, izpustom po terenu ali zadrževanjem oziroma shranjevanjem padavinskih vod. Dimenzioniranje ponikalnega sistema se izvede na podlagi geološko-geomehanskih raziskav z določitvijo ponikalne sposobnosti tal.
(3) Padavinske odpadne vode s predvidenih cest se uredi z izgradnjo padavinskih kanalov, ki se jih odvede do izpusta v ponikovalnico locirano na jugovzhodni strani lokalne ceste. Dimenzioniranje ponikalnega sistema se izvede na podlagi geološko-geomehanskih raziskav z določitvijo ponikalne sposobnosti tal.
(4) Odvajanje komunalnih in padavinskih odpadnih voda mora biti skladno z veljavno zakonodajo, podzakonskimi predpisi, občinskim odlokom o odvajanju in čiščenju komunalne in padavinske odpadne vode ter tehničnim pravilnikom o javni kanalizaciji.
(1) Način zbiranja in odvoz odpadkov mora biti skladen s predpisi o ravnanju s komunalnimi odpadki na območju Občine Straža.
(2) Uredi se sistem individualnega prevzema komunalnih odpadkov iz prevzemnih mest, ki so lahko oddaljena največ 3 m od transportne poti vozila za odvoz odpadkov. Prevzemno mesto je ustrezno urejena površina posameznega objekta oziroma gradbene parcele, na kateri povzročitelj odpadkov le te v tipiziranih zabojnikih preda izvajalcu gospodarske javne službe. Predmet odvoza so samo mešani komunalni gospodinjski odpadki. Prevzemno mesto za komunalne odpadke mora biti urejeno tako, da je zagotovljen neoviran dostop za komunalna vozila.
(3) Z gradbenimi odpadki, ki nastajajo med gradnjo objekta, je potrebno ravnati skladno s predpisi o ravnanju z gradbenimi odpadki in predpisi o obremenjevanju tal z vnašanjem odpadkov. Začasno se lahko skladiščijo znotraj posamezne gradbene parcele, viške pa se odda zbiralcem odpadkov ali izvajalcem obdelave odpadkov.
(4) Izvirni povzročitelj mora nevarne odpadke začasno skladiščiti v namensko urejenih prostorih in certificiranih zabojnikih na gradbeni parceli, kjer ti odpadki nastanejo, in sicer samo do predaje pooblaščenim prevzemnikom teh odpadkov.
(učinkovita raba in obnovljivi viri energije)
Energetska učinkovitost v stavbah se zagotavlja v skladu s predpisom o učinkoviti rabi energije v stavbah. Zagotovljena mora biti tudi raba obnovljivih virov energije za delovanje sistemov v stavbah (ogrevanje, prezračevanje, hlajenje, topla voda). Pri tem imajo prednost sistemi, ki omogočajo hkratno proizvodnjo več vrst energije (zlasti toplotne in električne energije).
Rešitve in ukrepi za celostno ohranjanje kulturne dediščine, za varovanje okolja, naravnih virov, ohranjanje narave, obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom in varovanje zdravja ljudi
Na območju OPPN ni naravnih vrednot, zavarovanih območij ali območij, pomembnih za biotsko raznovrstnost.
(rešitve in ukrepi za celostno ohranjanje kulturne dediščine)
(1) Celotno območje obravnave se nahaja na območju varstva kulturne dediščine, in sicer arheološkem najdišču Straža pri Novem mestu – Arheološko območje Dolenja Straža (EDŠ 22750).
(2) Skladno z rezultati opravljenih predhodnih arheoloških raziskav se celotno območje OPPN razdeli na več območij različnih režimov varovanja kulturne dediščine:
– območje A, na katerem so bile izvedene predhodne arheološke raziskave, pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja pa je potrebno izvesti še arheološka izkopavanja;
– območje B, na katerem so bile izvedene predhodne arheološke raziskave, ob gradnji pa je potrebno izvesti še arheološke raziskave;
– območje C, na katerem niso bile izvedene predhodne arheološke raziskave in jih je potrebno še izvesti pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja.
(3) Lega območij različnih režimov varovanja kulturne dediščine in potek meje so razvidni iz grafičnega prikaza Prostorske ureditve za varovanje.
(4) Ob vseh posegih v zemeljske plasti velja obvezujoč splošni arheološki varstveni režim, ki najditelja, lastnika zemljišča, investitorja in odgovornega vodjo del ob odkritju dediščine zavezuje, da najdbo zavaruje nepoškodovano na mestu odkritja in o najdbi takoj obvesti pristojno enoto ZVKDS, ki situacijo dokumentira v skladu z določili arheološke stroke.
(5) Arheološka izkopavanja se lahko izvajajo za vsako gradbeno parcelo posebej.
(1) Za vse objekte je po izgradnji kanalizacijskega sistema obvezna priključitev na javni kanalizacijski sistem.
(2) V času gradnje so tla pod delovnimi stroji ustrezno utrjena in zaščitena, tako da ne obstaja možnost izliva nevarnih snovi iz strojev neposredno v tla (podtalnico). Čiščenje in pranje delovnih strojev se sme izvajati samo na za to predvidenih in opremljenih površinah (za ta namen pripravljenih delovnih platojih).
(3) V zemeljske nasipe in tampone se ne vgrajujejo materiali, ki bi lahko (z izpiranjem, izluženjem ipd.) onesnažili tla.
(4) Skladiščenje in ravnanje z nevarnimi in vnetljivimi snovmi mora biti v pokritih prostorih urejeno tako, da se ob morebitnem razlitju snovi celotna vsebina prestreže in zadrži. Prostori in mesta, kjer se bodo med gradnjo pretakale, skladiščile, uporabljale nevarne snovi, njihova embalaža in ostanki, morajo biti urejeni kot zadrževalni sistem – lovilna skleda.
(5) Vse izkopane plasti tal se začasno skladiščijo ločeno glede na njihovo sestavo, tako da ne pride do mešanja mrtvice in živice. Rodovitna zemlja – živica se deponira ločeno od ostalega izkopa v kupih višine največ 2,0 m. Rodovitna zemlja se odstrani in deponira ter uporabi za urejanje zelenih površin na območju urejanja ali pa se odpelje na ustrezno deponijo.
(6) Vsi posegi na ali v tla se načrtujejo in izvajajo tako, da je izguba in degradacija tal čim manjša. Potrebno je izboljšati, ohraniti ali obnoviti kakovost tal.
(1) Med gradnjo se mora v okolici gradbišča preprečiti preseganje mejnih vrednosti prašnih usedlin v zrak (vlaženje odkritih površin na gradbišču in na transportnih poteh, preprečevanje nekontroliranega raznosa gradbenega materiala z območja urejanja, prekrivanje sipkih tovorov pri transportu).
(2) Po končani gradnji se zagotovi učinkovita raba energije in uporaba goriv, ki vsebujejo manj ogljika, ter zagotovi energetska učinkovitost objektov.
(1) Pri načrtovanju ukrepov za varstvo pred prekomernim hrupom se upošteva, da gre za območje III. kategorije varstva pred hrupom.
(2) S primerno zasnovo stavb in uporabo pasivnih ukrepov se omeji hrup cestnega prometa znotraj stavb.
(3) Upravljavec lokalne ceste ne bo zagotavljal dodatnih ukrepov varstva pred hrupom, kot tudi ne zaščite pred morebitnimi drugimi vplivi, ki so ali bodo posledica obratovanja. Izvedba vseh ukrepov za zaščito pred hrupom na območju je obveznost investitorjev. Pri načrtovanju ureditev ob lokalni cesti je treba upoštevati veljavne predpise na področju ocenjevanja in urejanja hrupa v okolju, določanja mejnih vrednostih kazalcev hrupa v okolju in na področju zvočne zaščite stavb.
(4) Za zmanjšanje hrupa v času gradnje se zagotovi uporaba gradbene mehanizacije in transportnih vozil, opremljenih s certifikati o zvočni moči. Hrupna dela se načrtujejo v času med 7. in 19. uro, vendar ne ob nedeljah in dela prostih dnevih.
(5) Gostinski ali zabaviščni lokali ne smejo uporabljati zvočnih naprav zunaj stavb v katerih obratujejo.
(6) Toplotne črpalke ali njim podobne naprave za ogrevanje, hlajenja ali prezračevanja, na sosednjih parcelah ne smejo povečati obstoječe ravni hrupa v okolju. Izvedba vseh ukrepov za zaščito pred hrupom je obveznost investitorjev tovrstnih naprav.
(varstvo pred onesnaženjem z odpadki)
(1) Pri izvajanju gradbenih del se gradbeni odpadki v največji možni meri ločujejo že pri samem postopku nastajanja.
(2) Na območju urejanja se v času gradnje zagotovi ločeno zbiranje odpadkov tako za gradbene kot za komunalne odpadke. Komunalni odpadki se zbirajo ločeno, v za to namenjenih zabojnikih, pri komunalnem podjetju se uredi odvoz ločeno zbranih odpadkov. Odvečni gradbeni material in gradbeni odpadki se oddajo zbiralcu gradbenih odpadkov ali izvajalcu obdelave teh odpadkov.
(ukrepi za obrambo in varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami)
(1) Na območju OPPN niso potrebni ukrepi s področja obrambe.
(2) Pri pripravi projektne dokumentacije se upoštevajo predpisi o graditvi objektov.
(3) V primeru naravnih nesreč in morebitne vojne nevarnosti je treba ravnati v skladu z veljavnimi občinskimi in državnimi predpisi oziroma programi.
(4) Predvideni objekti in ureditve se projektirajo za projektni pospešek tal, ki velja na tem območju in znaša 0,250 (g).
(1) Požarno varstvo mora biti urejeno v skladu z veljavnimi požarno-varstvenimi predpisi.
(2) Vsi objekti in ureditve morajo biti projektirani in grajeni tako, da je z upoštevanjem njihovega odmika od meje gradbene parcele in odmikov med objekti na isti gradbeni parceli omejeno širjenje požara na sosednje objekte. Če ustreznega odmika ni mogoče zagotoviti, je treba uporabiti dodatne arhitekturne in gradbene ukrepe.
(3) Zunanje površine morajo omogočati neovirane in varne dovoze in dostope vozilom za intervencijo in evakuacijo ter delovne površine za intervencijska vozila.
(4) Zadostne količine požarne vode se zagotavljajo iz vodovodnega omrežja in drugih virov.
(osončenje bivalnih prostorov)
Prostori ali deli prostorov, namenjeni bivanju, uživanju in pripravi hrane ter spanju morajo biti osvetljeni z dnevno svetlobo v skladu s predpisi o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj.
Etapnost izvedbe prostorske ureditve
(1) Ureditve se izvedejo v smiselno zaključenih etapah komunalnega opremljanja in gradnje objektov, na način, da se smiselno upošteva celota in ne ovira izvedba komunalnega opremljanja preostalega dela območja.
(2) Izvajanje posegov in priključevanje na obstoječe vode gospodarske javne infrastrukture v ureditvenih enotah UE-4 in UE-5 se lahko izvaja neodvisno od preostalih ureditev in komunalnega opremljanja preostalega dela območju urejanja.
Dopustna odstopanja od funkcionalnih, oblikovalskih in tehničnih rešitev
(1) Dopustna so tudi odstopanja od tehničnih rešitev, določenih s tem OPPN, če se pri nadaljnjem podrobnejšem proučevanju funkcionalnih, prometnih, geoloških, hidroloških in geomehanskih razmer poiščejo tehnične rešitve, ki so primernejše z vidika racionalne izrabe prostora, s prometno-tehničnega ali okoljevarstvenega vidika, če z njimi soglašajo soglasodajalci, v čigar pristojnosti posegajo ta odstopanja.
(2) Odstopanja od funkcionalnih in tehničnih rešitev iz prejšnjega odstavka ne smejo bistveno spreminjati načrtovanega videza območja in prometne sheme, ne smejo poslabšati bivalnih in delovnih razmer na območju OPPN oziroma na sosednjih območjih ter ne smejo biti v nasprotju z javnimi koristmi.
(3) Za dopustna odstopanja po tem odloku se lahko štejejo tudi odstopanja od podatkov, prikazanih v grafičnih prilogah, ki so posledica podrobnejše stopnje obdelave projektov oziroma določil geodetskega certifikata.
Drugi pogoji in zahteve za izvajanje OPPN
(obveznosti investitorjev in izvajalcev)
(1) Gradbišče se uredi na območju urejanja. Pri organizaciji gradbišča se poleg določil tega odloka upoštevajo tudi predpisi s področja ravnanja pri izvajanju gradbenih del na gradbišču ter zahteve za gradbeno mehanizacijo in organizacijski (varnostni) ukrepi na gradbišču, da se preprečijo in zmanjšajo možnosti onesnaženja.
(2) Po končani gradnji se odstranijo vsi začasni in pomožni gradbiščni objekti ter ostanki začasnih skladišč materiala. Vse z gradnjo prizadete površine se sanirajo, tako da se vzpostavi prvotno stanje ali pa se izvedejo načrtovane ureditve odprtih površin. Sanirajo se tudi morebitne poškodbe, nastale zaradi gradnje na okoliški drevesni vegetaciji ter na poteh in začasnih gradbenih površinah.
(3) Gradbišče se zavaruje pred erozijskim delovanjem voda.
(4) Prevoz gradbenih strojev in dovoz gradbenega materiala se v največji možni meri izvajata po obstoječem prometnem omrežju.
(5) Med izvajanjem gradbenih del se zagotovita varnost v prometu in nemotena komunalno-energetska oskrba objektov na območju urejanja in tudi zunaj njega. Zagotovijo se dostopi do kmetijskih zemljišč. Če bodo zaradi gradnje (začasno) prekinjeni, se uredijo ustrezni nadomestni dovozi in dostopi, ki morajo biti umeščeni in urejeni tako, da bodo v čim manjši meri prizadete obstoječe ceste in poti ter kmetijska zemljišča.
(6) Posegi na zemljišča zunaj območja urejanja kot začasni posegi med gradnjo so dopustni zaradi izvedbe nujnih zemeljskih del, ureditve začasnih dostopov in podobno, če niso v neskladju z določbami OPN.
(7) Nove gradnje in ureditve ne smejo imeti škodljivega vpliva na gradbenotehnično stanje obstoječih objektov znotraj in izven območja urejanja, morebitne poškodbe pa mora investitor sanirati.
(8) Pred izdajo gradbenih dovoljenj za gradnjo v varovalnem pasu regionalne ceste je potrebno pridobiti pozitivno mnenje pristojnih služb.
(dopustni posegi in dejavnosti do začetka gradnje prostorskih ureditev)
(1) Do začetka izvajanja načrtovanih posegov se na območju urejanja ohranja sedanja raba prostora.
(2) Do začetka izvajanja gradenj je na območju urejanja dovoljeno:
– vzdrževanje in nemoteno obratovanje objektov GJI in grajenega javnega dobra,
– izvajanje obstoječih kmetijskih dejavnosti na kmetijskih zemljiščih in
– izvajanje ukrepov za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami.
(3) Navedeni posegi so dopustni, če se zaradi njihove izvedbe ne poslabšajo pogoji za izvedbo ureditev, določenih s tem OPPN in če z njimi soglašajo investitorji oziroma upravljavci prostorskih ureditev, načrtovanih s tem OPPN.
(usmeritve za določitev meril in pogojev po prenehanju veljavnosti OPPN)
(1) Po izgradnji in predaji v uporabo s tem OPPN načrtovanih prostorskih ureditev se lahko OPPN ali njegovi funkcionalno zaključeni deli razveljavijo.
(2) Ob razveljavitvi je potrebno izvedene prostorske ureditve evidentirati v zemljiškem katastru in katastru GJI ter opredeliti območja varovalnih pasov GJI za potrebe prikaza stanja prostora v prostorskem informacijskem sistemu.
(3) Po razveljavitvi OPPN se območje ureja z OPN.
(1) OPPN se hrani v analogni in digitalni obliki in je na vpogled na sedežu Občine Straža. Odlok se objavi tudi v prostorsko informacijskem sistemu in na spletni strani Občine Straža.
(2) Nadzor na izvajanjem OPPN opravljajo pristojne inšpekcijske službe.
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 351-12/2022
Straža, dne 19. decembra 2024
