Na podlagi 23. in 175. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02, 8/03 in 58/03 – ZZK-1) in 27. člena Statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 26/01 in 28/01) je Mestni svet Mestne občine Ljubljana na 31. seji dne 26. 6. 2006 sprejel
O D L O K
o zazidalnem načrtu za dele območij urejanja CO 1/27 Šumi, CT 10 Slovenska cesta, CT 11 Slovenska cesta in CT 29 Križišče Drama
I. UVODNE DOLOČBE
1. člen
(predmet odloka)
S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za dele območij urejanja CO 1/27 Šumi, CT 10 Slovenska cesta, CT 11 Slovenska cesta in CT 29 Križišče Drama (v nadaljevanju: zazidalni načrt), ki določa ureditveno območje, namensko rabo, vrste dopustnih dejavnosti, vrste dopustnih posegov, funkcionalna in oblikovna merila in pogoje za graditev objektov in izvedbo drugih del, možnost postavitve enostavnih objektov, merila in pogoje za gradnjo infrastrukturnih objektov in obveznost priključevanja ter druga merila in pogoje.
Zazidalni načrt je na podlagi posebnih strokovnih podlag izdelal City Studio, pod št. projekta 628 v februarju 2006, in korigiral v juniju 2006.
2. člen
(sestavni deli odloka)
Sestavni del odloka so naslednje grafične priloge:
– LIST 5.1 – Ureditveno območje na geodetskem načrtu M 1:500
– LIST 5.2 – Ureditveno območje na katastrskem načrtu M 1:1000
– LIST 6 – Prikaz odstranitev objektov M 1:1000
– LIST 7 – Arhitektonsko zazidalna situacija –
pritličje in prerezi M 1:500
– LIST 8 – Arhitektonsko zazidalna situacija –
tretja in četrta kletna etaža M 1:500
– LIST 9 – Arhitektonsko zazidalna situacija –
druga kletna etaža M 1:500
– LIST 10 – Arhitektonsko zazidalna situacija –
prva kletna etaža M 1:500
– LIST 11 – Arhitektonsko zazidalna situacija –
tipična etaža M 1:500
– LIST 12 – Arhitektonsko zazidalna situacija –
terasna etaža M 1:500
– LIST 13 – Prometno tehnična situacija in
načrt intervencijskih poti M 1:500
– LIST 14 – Zbirni načrt komunalnih vodov in priključkov M 1:500
– LIST 15 – Tehnični elementi za zakoličbo objekta,
idejna višinska regulacija in gradbena parcela M 1:500
3. člen
(dodatna vsebina zazidalnega načrta)
Zazidalni načrt vsebuje še:
I Tekstualni del
– Smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora
– Obrazložitev zazidalnega načrta
II Grafični del
– LIST 1 – Izsek iz dolgoročnega plana M 1:5000
– LIST 2 – Izsek iz srednjeročnega plana M 1:5000
– LIST 3 – Katastrski načrt M 1:1000
– LIST 4 – Geodetski načrt M 1:500
II. UREDITVENO OBMOČJE ZAZIDALNEGA NAČRTA
4. člen
(ureditveno območje zazidalnega načrta)
Ureditveno območje zazidalnega načrta (v nadaljevanju: ureditveno območje) obsega severozahodni del območja urejanja CO 1/27 Šumi s parc. št. 6/1, 6/2, 6/3, 6/4, 6/5 ter 178/7 (del), južni del območja urejanja CT 10 Slovenska cesta s parc. št. 178/7 (del), severni del območja urejanja CT 11 Slovenska cesta s parc. št. 178/7 (del) ter vzhodni del območja urejanja CT 29 Križišče Drama s parc. št. 178/7 (del), vse k.o. Gradišče predmestje I.
Meja ureditvenega območja je razvidna iz grafičnih prilog: »Ureditveno območje na geodetskem načrtu« (list št. 5.1.) ter »Ureditveno območje na katastrskem načrtu« (list št. 5.2.).
Velikost ureditvenega območja zazidalnega načrta obsega 0,73 ha.
5. člen
(podrobna namembnost ureditvenega območja)
Ureditveno območje je namenjeno mešanemu programu. V pritličju in v prvi kletni etaži je predviden predvsem javni program: večnamenske dvorane (kinodvorane), trgovine, gostinski lokali in prostori za aktivno preživljanje prostega časa različnih starostnih skupin (dnevni center za otroke, mladinski center ipd.). V prvi kleti je predvidena tudi predstavitev arheoloških najdb na lokaciji. V ostalih kletnih etažah se predvidijo parkirišča, tehnični in pomožni prostori.
Višje nadzemne etaže se namenijo poslovno stanovanjskemu programu, in sicer: severni del objekta se v etažah nad pritličjem nameni pretežno poslovni dejavnosti, južni del objekta pa se v etažah nad pritličjem nameni stanovanjem. Poslovni dejavnosti se v etažah nad pritličjem nameni 30% površin, stanovanjski dejavnosti pa 70% površin (okoli 100 stanovanj).
Stanovanja bodo razmeščena po obodu z notranjim ozelenjenim atrijem, ki je zasebnega značaja in služi izključno stanovalcem.
Mali trg pred severno fasado objekta je namenjen srečevanju in gostinski ponudbi, ki se v sezoni razširi iz objekta tudi na površine trga.
Površina objekta nad terenom je max. 26.200 m2, pod terenom pa max. 20.600 m2.
III. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE
6. člen
(regulacijske omejitve)
Posegi v prostor morajo upoštevati omejitve prikazane na grafičnih prilogah »Arhitektonsko zazidalna situacija …« (listi št. 7, 8, 9, 10, 11 in 12).
Oznake na grafičnih prilogah imajo naslednji pomen:
– RL – regulacijska linija je črta, ki razmejuje javne površine od drugih površin,
– GL – gradbena linija je črta, na katero mora biti s fasado postavljen objekt, ki se gradi na zemljišču ob tej črti, dovoljeni so le manjši zamiki fasade, kot odraz členitve in oblikovanja fasad objekta,
– GM – gradbena meja je črta, ki jo načrtovan objekt ne sme presegati,
– višina objekta – določa maksimalno višino objekta nad terenom (kota ±0,0 m).
7. člen
(dopustne dejavnosti)
Na ureditvenem območju je dopustno:
– trgovine na drobno,
– gostinstvo,
– storitvene dejavnosti (finančne, turistične, osebne itd.),
– poslovne dejavnosti,
– izobraževanje, kulturno-razvedrilne dejavnosti,
– bivanje,
– parkiranje.
8. člen
(dopustni posegi)
Na ureditvenem območju so dopustni naslednji posegi:
– odstranitev obstoječih objektov in naprav,
– vzdrževalna dela,
– sanacija in priprava stavbnega zemljišča, vključno z izvedbo arheoloških raziskav,
– gradnja novega objekta,
– predstavitev arheoloških izkopanin,
– urejanje zelenih in utrjenih zunanjih površin,
– gradnja prometne, komunalne, energetske in druge gospodarske infrastrukture,
– postavitev urbane opreme: tipska nadkrita čakalnica na avtobusnem postajališču (brez male svetlobne vitrine), stojala za kolesa, skulpture in druga prostorska inštalacija ali vodnjak.
9. člen
(oblikovanje objekta in zunanje ureditve)
Pritlična etaža vzdolž zahodne strani objekta ob Slovenski cesti je umaknjena v notranjost. Pod previsom, ki se uredi pretežno brez stebrov, so urejene površine za pešce, zato mora biti pritličje, obrnjeno proti Slovenski cesti, programsko in oblikovno zasnovano tako, da se vzpostavi komunikacija z mimoidočimi.
Objekt ne sme biti zasnovan kot enoten kubus. Oblikovanje fasad mora odražati ritem objektov ob tem delu Slovenske ceste. Zahodna fasada mora biti členjena navpično in vodoravno, njeno oblikovanje pa mora odražati tudi programsko delitev objekta. Elementi oglaševanja bodo del arhitekture objekta.
Severna fasada objekta se v liniji južnega roba atrija Bukvarne, med Slovensko cesto in vogalom hiše Kongresni trg 15, do višine njenega venca izvede kot fasada »zaprte« hiše, do višine njenega slemena (14,90 m) pa kot ograja odprte terase Šumi v drugi etaži (transparentna columba piazzette nad mestom). Izvedba severne fasade, ki je umaknjena proti jugu, je dopustna največ do kote na višini 20, 40 m in je dopustna pod naklonom.
Streha novega objekta je razgibana in v vzdolžni smeri lomljena pod različnimi nakloni od 3° do 20° tako, da se ustvari vtis, da prekriva več objektov. Kritina je lahko bakrena pločevina, steklo ali drugi trajni materiali, ki zagotavljajo boljšo tehnično rešitev.
Vhod v stanovanjski del objekta mora biti ločen od vhodov v poslovni oziroma javni del objekta. Uvoz v garažo je potrebno arhitekturno oblikovati in denivelirati šele v stavbi sami.
Ograje odprtih teras v peti in šesti etaži stanovanjskega dela objekta se izvedejo v lahki kovinski konstrukciji z vmesnimi polnili. Balkoni in terase se zazelenijo.
Tlakovanje malega trga se mora prilagajati Plečnikovim načrtom ureditve Kongresnega trga oziroma jih smiselno dopolnjevati. Urbana oprema mora biti oblikovno usklajena za celotno območje. Dopušča se ureditev sezonskega gostinskega vrta, ki mora biti celostno usklajen z ureditvijo malega trga in lahko vsebuje le elemente, ki se že sicer pojavljajo na trgu, v tlakovanju, ipd.
Vse glavne poti v območju urejanja ter dostopi v objekt morajo biti izvedeni tako, da je omogočen dostop funkcionalno oviranim ljudem. Preko malega trga je treba omogočiti izvedbo peš povezave z Vegovo ulico.
10. člen
(tlorisni gabariti objekta)
Tlorisne dimenzije objekta in umestitev le tega v prostor so opredeljene v grafičnih prilogah »Arhitektonsko zazidalna situacija …« (list št. 7, 8, 9, 10, 11 in 12). Zamik zahodne fasade se izvede na meji razmejitve med poslovnim in stanovanjskim delom objekta.
Predviden objekt ima obliko trapeza in sicer:
(a) Pritličje – grafična priloga »Arhitektonsko zazidalna situacija – pritličje in prerezi« (list št. 7): Zahodna stranica meri 110,55 m, severna stranica 27,75 m, vzhodna stranica 112,25 m, južna pa 46,70 m. Zahodna stranica se zalomi za 2,00 m, južna stranica pa za 5,30 m.
(b) Kletne etaže – grafična priloga »Arhitektonsko zazidalna situacija« (list št. 8, 9, 10): Zahodna stranica meri 122,85 m, severna stranica 31,60 m, vzhodna stranica 126,65 m, južna pa 50,70 m. Južna stranica se zalomi za 5,30 m.
(c) Nadstropja – grafična priloga »Arhitektonsko zazidalna situacija« (list št. 11, 12):
Prvo do tretje nadstropje:
Zahodna stranica meri 121,40 m, severna stranica 23,65 m, vzhodna stranica 125,25 m in južna stranica 50,70 m. Severo vzhodni vogal se zalomi za 7,80 x 12,05 m, južna stranica pa za 5,30 m.
Četrto nadstropje:
Zahodna stranica poslovnega dela objekta je v četrtem nadstropju glede na nižja nadstropja umaknjena za 3,00 m, severna stranica pa za 11,65 m v notranjost.
Peto in šesto nadstropje:
Terasna so šesto nadstropje poslovnega dela ter peto in šesto nadstropje stanovanjskega dela objekta. Zahodna stranica stanovanjskega dela objekta je glede na nižja nadstropja umaknjena za 3,00 m, vzhodna stranica pa za 2,00 m v notranjost. Zmanjšanje površin etaž nad 4. nadstropjem se stopnjuje.
(d) Atrij:
V osrednjem delu stanovanjskega dela objekta se nad pritličjem predvidi podolgovat atrij nepravilne tlorisne oblike z maksimalnimi dimenzijami 17,50 x 60,00 m. Atrij je dopustno nadkriti z zračeno streho nad najvišjo etažo.
11. člen
(višinski gabariti objekta)
Višinski gabarit objekta je razviden iz grafične priloge »Arhitektonsko zazidalna situacija – pritličje in prerezi« (list št. 7).
Novogradnja mora v uličnem delu s svojo členitvijo odraža višinsko členitev obstoječih objektov ob vzhodnem robu Slovenske ceste.
Celoten objekt ima štiri kletne etaže. Dopustna je izvedba medetaže. V južnem delu ima objekt pritličje, štiri nadstropja in dve terasni etaži. Maximalna višina severne stranice objekta nad nivojem terena je, skupaj s transparentno columbo, 14,90 m. Višina venca severnega dela zahodne fasade je 17,50 m. Višina južnega dela zahodne fasade in višina venca vzhodne stranice je 20,40 m. Višina južne stranice objekta je 25,60 m nad nivojem terena. Maksimalna višina 6. nadstropja je 28,00 m nad nivojem terena.
Višina previsa vzdolž Slovenske ceste in pri malem trgu (piazzetta) je pretežno 4,50 m.
Kota pritličja oziroma kota ± 0,00 m je 298,90 m.n.v..
IV. POGOJI ZA PROMETNO UREJANJE
12. člen
(obodna cesta in križišča)
Uvoz v garažo v kleti predvidenega objekta se izvede s križišča Slovenske in Erjavčeve ceste. Za izvedbo uvoza je potrebno preurediti križišče v štirikrako z dvema razvrstilnima pasovoma za izvoz iz garaže ter dopolniti semaforizacijo.
Na vzhodni strani Slovenske ceste je treba zagotoviti odmik pritličja objekta od Slovenske ceste v širini 5,00 m. Ob tem se upošteva profil Slovenske ceste s štirimi voznimi pasovi po minimalno 3,25 m.
13. člen
(notranje prometne površine)
V ureditvenem območju ni internih cest. Območje se navezuje na obodni cestni sistem preko uvozno izvozne klančine, ki vodi v garažo, ki je locirana v drugi, tretji in četrti kletni etaži. Uvoz se izvede s Slovenske ceste v križišču z Erjavčevo cesto. Širina uvoza – izvoza v garažo je max. 12,90 m, kar omogoča en uvozni in dva razvrstilna pasova za izvoz.
V prvi kleti se na severni strani predvidi peš navezavo na garažo pod Kongresnim trgom. V drugi kletni etaži se na severo-zahodni strani predvidi prometno navezavo na podzemno garažno hišo pod Kongresnim trgom, na zahodni strani pa peš navezavo na Dramo.
Dostava za potrebe javnega in poslovnega programa bo potekala na nivoju pritličja z malega trga in iz Vegove ulice.
14. člen
(peš promet)
Vzdolž Slovenske ceste se izvede hodnik za pešce širine 5,00 m.
15. člen
(mestni potniški promet)
Obstoječe avtobusno postajališče se prestavi proti jugu na vozni pas namenjen avtobusnemu prometu. Avtobusno postajališče ima dolžino 36,00 m. Med Slovensko cesto in hodnikom za pešce se izvede postajališče širine 2,00 m.
16. člen
(mirujoči promet)
Za potrebe objekta je potrebno zagotoviti naslednje parkirne kapacitete:
– kinodvorane 1 parkirno mesto / 5–10 sedežev,
– poslovni prostori 1 parkirno mesto / 30–40 m2 neto poslovnih površin,
– gostinski lokali 1 parkirno mesto / 4–8 oziroma 8–12 sedežev,
– trgovski lokali 1 parkirno mesto / 50 m2 bruto trgovskih površin,
– stanovanja 2 parkirni mesti / stanovanje.
Pri izračunu potrebnih parkirnih mest se zaradi specifičnosti programov predvidi izmenjava rabe parkirnih mest za poslovni program in kinodvorane, tako da se upošteva 25% časovno pokrivanje potreb po parkirnih mestih za ta dva programa.
Za potrebe mirujočega prometa se zagotovi minimalno 350 parkirnih mest v podzemni parkirni hiši v drugi, tretji in četrti kleti objekta. Manjkajoča parkirna mesta se zagotovijo v podzemni garažni hiši pod Kongresnim trgom. Do izgradnje parkirne hiše pod Kongresnim trgom se manjkajoča parkirna mesta zagotovijo v drugih parkirnih hišah mestnega središča s pogodbo. Zagotoviti je treba zadostno število parkirnih mest za potrebe vozil oseb z invalidskim vozičkom.
Prometno urejanje je razvidno iz grafične priloge »Prometno tehnična situacija in načrt intervencijskih poti« (list št. 13).
V. POGOJI ZA GRADNJO GOSPODARSKE JAVNE INFRASTRUKTURE IN OBVEZNOST ZA PRIKLJUČEVANJE NA OBJEKTE OZIROMA OMREŽJE GOSPODARSKE JAVNE INFRASTRUKTURE
17. člen
(splošni pogoji)
Splošni pogoji za potek in gradnjo gospodarske javne infrastrukture so:
– načrtovani objekti morajo biti priključeni na obstoječe in predvideno komunalno in energetsko infrastrukturno omrežje. Priključitev se izvede po pogojih posameznih upravljavcev komunalnih vodov;
– v primeru, ko potek v javnih površinah ni možen, mora lastnik prizadetega zemljišča omogočiti izvedbo in vzdrževanje javnih komunalnih vodov na njegovem zemljišču, upravljavec posameznega komunalnega voda pa mora za to od lastnika pridobiti služnost;
– gradnja komunalnih naprav in objektov mora potekati usklajeno;
– dopustne so spremembe tras posameznih komunalnih vodov, objektov in naprav ter priključkov zaradi ustreznejše oskrbe in racionalnejše izrabe prostora;
– dopustne so delne in začasne ureditve, ki morajo biti v skladu s programi upravljavcev komunalnih vodov in morajo biti izvedene tako, da jih bo možno vključiti v končno fazo ureditve posameznega komunalnega voda po izdelanih idejnih rešitvah za to območje.
Za potrebe hlajenja objekta se predvidi centralna klima naprava.
Komunalno in energetsko urejanje je razvidno iz grafične priloge »Zbirni načrt komunalnih vodov in priključkov« (list št. 14).
18. člen
(kanalizacija)
Na obravnavanem območju je zgrajena kanalizacija v mešanem sistemu za odvod komunalne odpadne in padavinske odpadne vode.
Upoštevati je potrebno projektno nalogo prestavitve javne kanalizacije št. 2939K: Prestavitev vodovoda in kanalizacije zaradi novogradnje objekta Šumi (območje urejanja CO 1/27 Šumi), marec 2005, izdelovalca JP Vodovod – Kanalizacija d.o.o..
Predvidena je obnova kanalizacije v mešanem sistemu, ki poteka po Slovenski cesti, v skupni dolžini 182 m.
Interna kanalizacija iz predvidenega objekta se priključi na javno kanalizacijo, ki poteka po Slovenski cesti, samo na enem mestu in sicer z vpadnim jaškom. Odtoke iz kleti je potrebno voditi preko kletnega črpališča. Padavinske odpadne vode iz utrjenih površin in čiste vode s strehe se odvajajo v predvideni kanal. Obstoječe hišne priključke je potrebno obnoviti.
Ob zahodnem delu predvidenega objekta poteka kanalizacija (ni v upravljanju VO-KA) za odvod hladilne vode iz območja Trga republike. Med gradnjo predvidenega objekta je treba zagotoviti nemoteno obratovanje omenjene kanalizacije z začasno prestavitvijo na območju gradnje.
19. člen
(vodovod)
Obravnavano območje se z vodo oskrbuje iz centralnega vodovodnega sistema Ljubljana.
Objekt se priključi na javno vodovodno omrežje v Slovenski cesti, ki ga je zaradi predvidene gradnje treba prestaviti. Vodovod NL DN 200 se v dolžini 120 m prestavi v obstoječi kolektor v Slovenski cesti.
Upoštevati je potrebno projektno nalogo prestavitve vodovoda št. 2277V: Prestavitev vodovoda in kanalizacije zaradi novogradnje objekta Šumi (območje urejanja CO 1/27 Šumi), marec 2005, JP Vodovod – Kanalizacija d.o.o. ter projektno nalogo št. 2276V: Prestavitev vodovoda in kanalizacije zaradi gradnje garažne hiše Kongresni trg marec 2005, JP Vodovod – Kanalizacija d.o.o..
Požarna zaščita predvidenega objekta bo zagotovljena s hidrantnim omrežjem, ki je razvidno iz grafične priloge »Prometno tehnična situacija in načrt intervencijskih poti« (list št. 13) in »Zbirni načrt komunalnih vodov in priključkov« (list št. 14).
20. člen
(vročevod)
Predvideni objekt se priključi na glavno vročevodno omrežje DN 450 na Vegovi ulici.
Obstoječe vročevodno omrežje DN 150 in DN 65 je treba zaradi nove ureditve odstraniti in s tem omogočiti neovirano ureditev terena za novogradnjo oziroma za gradnjo kletnih prostorov načrtovanega objekta.
Pred odstranitvijo vročevodnega omrežja DN 150 in DN 65 je treba prevezati obstoječe toplotne postaje za objekt Realke. Pri prevezavah se uporabi že izvedeni priključni vročevod DN 150, tako da se dogradi priključni vročevod DN 100 do novopredvidenega objekta Šumi in priključek DN 65 za oskrbo objekta Realke. Šele po prevezavi in s tem zagotovitvi oskrbe obstoječih objektov iz glavnega vročevoda DN 450 po Vegovi ulici, se lahko pristopi k odstranitvi obstoječega vročevodnega omrežja DN 150 in DN 65.
Za oskrbo novega objekta je v drugi kleti predvidena toplotna postaja.
21. člen
(plinovod)
Na severno-vzhodnem območju bivše tovarne Šumi poteka obstoječ nizkotlačni plinovod DN 100 in DN 32, ki se v obravnavanem območju tudi zaključi. Po Gregorčičevi ulici poteka glavni nizkotlačni plinovod DN 100, po Vegovi ulici glavni nizkotlačni plinovod DN 250 in do objekta Kongresni trg 15 glavni nizkotlačni plinovod DN 150.
Gradnja predvidenega objekta tangira obstoječi priključni plinovod DN 100 in DN 32, ki poteka iz Slovenske ceste in se zaključi v ureditvenem območju na severni strani objekta Slovenska cesta 16. Pred začetkom gradbenih del je potrebno obstoječi priključni plinovod odstraniti in začasno izključiti izven vplivnega območja gradbene jame.
V stanovanjskem delu objekta je predvidena možnost uporabe zemeljskega plina za kuhanje, v poslovnem in javnem delu objekta pa za kuhanje ali tehnologijo.
Oskrba novega objekta z zemeljskim plinom se po potrebi izvede iz omenjenega začasno zaključenega plinovoda DN 100. Priključni plinovod se predvidi v dimenziji DN 50.
22. člen
(elektroenergetsko omrežje)
Obravnavano omrežje z energetskega stališča ne omogoča priključitve obravnavanega območja, zato se predvidena transformatorska postaja priključi v SN kabelsko vejo, ki izhaja iz RTP Center, celica 18. Obravnavano območje se priključi na električno omrežje po zamenjavi elektro kabla po celotni trasi od RTP Center do RP Vrtača.
Objekt se bo elektroenergetsko napajal iz novopredvidene transformatorske postaje, ki bo locirana ob dovozni klančini v prvi kleti objekta. Transformatorska postaja se predvidi za vgradnjo treh transformatorjev moči 1000 kVA; za potrebe objekta se vgradita dva. Pri načrtovanju podzemnih parkirnih prostorov je potrebno upoštevati prezračevanje transformatorske postaje.
23. člen
(telekomunikacijsko omrežje)
Telekomunikacijsko omrežje je na predmetnem območju izvedeno z zemeljskimi kabli in kabelsko kanalizacijo in gravitira v območje telefonske centrale TC Ljubljana I – Cankarjev dom.
Zaradi izgradnje predvidenega objekta se ukinejo ali odstranijo obstoječe Telekom instalacije, ki so namenjene objektom, ki se rušijo. Zaščitijo in prestavijo se obstoječe Telekom instalacije, ki so prizadete z gradnjo. Zgradi se nov kabelski priključek novega objekta na Telekom omrežje.
Predvideno je opremljanje območja s TK sistemom (Telekom) in KKS sistemom (izbrani ponudnik).
V objektih, ki so povezani s skupno kletno etažo, je predviden po vsaj en telekomunikacijski kabelski priključek v skupni kabelski omari v prvi kleti, od koder bo izveden razvod do posameznih enot po kabelskih policah v kleti.
24. člen
(javna razsvetljava)
Obstoječe omrežje javne razsvetljave je izvedeno po vseh obodnih cestah obravnavanega območja.
Vse k javnim površinam orientirane zunanje površine nove ureditve je treba ustrezno osvetliti. Razsvetljava skupnih funkcionalnih površin se izvede neodvisno od sistema javne razsvetljave. Svetlobna telesa morajo biti ustrezno locirana, tipska in ustrezne višine. Osvetlitev zunanjih površin orientiranih k javnim površinam mora biti dobra, enakomerna in nebleščeča. Za izvedbo javne razsvetljave se uporabijo tipski elementi, kar omogoča enostavno vzdrževanje.
VI. POGOJI ZA VAROVANJE OKOLJA
25. člen
(varstvo vode in podtalnice)
Obravnavana lokacija se nahaja na vodovarstvenem območju.
Prepovedana je uporaba gradbenega materiala, iz katerega se lahko izločajo snovi, škodljive za vodo. Objekte in naprave je treba graditi je treba graditi 2 m nad najvišjo gladino podzemne vode, glede na povprečje nivoja gladin v zadnjih 10-ih letih. Če se transmisivnost vodonosnika na mestu gradnje ne zmanjša za več kot 10%, je gradnja izjemoma dovoljena. Če je v času gradnje ali obratovanja treba drenirati ali črpati podzemno vodo, je za to potrebno pridobiti vodno soglasje.
Za vse kanalizacijske sisteme in lovilce olj in maščob je potrebno zagotoviti neprepustno izvedbo z opravljenim preizkusom in atestom. V kleti, kjer obstaja možnost izlitja motornega olja iz vozil na prometnih površinah, morajo biti površine primerno urejene, da ne pride do izlitja le teh v podtalje. Direkten izliv požarnih vod v podtalje ni dovoljen. V primeru izvedbe kletnih prečrpališč mora biti osnovna posoda nameščena v dodatno revizijsko posodo, obe posodi morata biti izvedeni vodotesno in med posodama mora biti dovolj prostora za nemoteno kontrolo. Stene in dno jaškov hidravličnih dvigal morajo biti vodotesni in izvedeni iz materialov, ki so odporni na olja.
Pri ureditvi transformatorskih postaj in namestitve transformatorjev z oljem je potrebno vsako transformatorsko postajo opremiti z lovilno jamo. Volumen jame mora zadoščati zajemu največje možne količine olja, ki jo transformator vsebuje, jama mora biti izvedena olje in vodotesno, hladilo olje mora biti biološko razgradljivo. Predlaga se namestitev suhih transformatorjev.
Potrebno je pripraviti poseben projekt rušitvenih del in poseben projekt varovanja podtalnice pri izvajanju izkopnih in gradbenih del, v katerem se bodo zagotovili vsi potrebni ukrepi za preprečitev izlitja nevarnih snovi v podtalje. V kolikor bo potrebno pri izvedbi rušitvenih in gradbenih del prestaviti del kanalizacijskega in vodovodnega sistema, se je potrebno pri pripravi projektov za ta del posvetovati s pristojnim upravljavcem.
26. člen
(varstvo zraka)
Nov objekt ne sme prekomerno onesnaževati zraka.
Prezračevalni kanali se speljejo nad streho objekta. Prezračevanje podzemnih parkirišč se izvede z odvodnimi kanali in prezračevalnimi odprtinami za odvod dima in toplote z izpustom nad streho objekta.
27. člen
(varstvo pred hrupom)
Predvidene in obstoječe dejavnosti v območju ne smejo pri svoji dejavnosti povzročati hrupa, ki bi presegal mejne ravni hrupa 50 dbA ponoči in 60 dbA podnevi.
Na predvidenem objektu je treba zagotoviti ustrezne pasivne protihrupne ukrepe z ustrezno fasado in zasteklitvijo.
28. člen
(odstranjevanje odpadkov)
Investitorji so dolžni ravnati z odpadki, ki nastanejo v času gradnje in obratovanja objektov, v skladu s predpisi, ki urejajo to področje.
Odpadki se zbirajo in odvažajo ločeno. Zbirna mesta komunalnih odpadkov se uredijo v kletni etaži. Odvoz odpadkov za predvideni objekt se bo izvajal v nočnem času iz odjemnih mest v pritličju ob Slovenski cesti, in sicer ločeno za stanovanja ter za javni in poslovni program. Alternativno je dopustna tudi ureditev odjemnih mest na vzhodni strani objekta z odvozom preko dvorišča Realke na Vegovo ulico.
VII. POGOJI ZA VARSTVO KULTURNE DEDIŠČINE
29. člen
(varstvo kulturne dediščine)
Območje urejanja je del območja mestnega središča, ki je vpisano v Register nepremičnine kulturne dediščine pod evidenčno številko enote 328 Ljubljana mestno jedro in spada v kategorijo naselbinske kulturne dediščine. Območje je tudi del večjega arheološkega spomenika.
Pred vsemi posegi v zemeljske plasti, razen na zemljiščih s parc. št. 6/3, 6/4, 6/5 k.o. Gradišče predmestje I. je treba zagotoviti predhodne arheološke raziskave oziroma arheološki nadzor. Nepremičninske najdbe se prezentirajo na lokaciji v okviru objekta.
Gradbena linija objekta na severu lahko seže največ do zgodovinsko utemeljene gradbene linije jugozahodnega vogala Kongresnega trga, ki jo je določala severna fasada porušene Wurzbachove hiše. Višina tu ne sme presegati višine slemena stavbe Kongresni trg 15, ki znaša 14,90 m.
Glede na to, da je značilnost strnjene robne zazidave tudi usklajen višinski gabarit, mora tudi predvidena novogradnja v uličnem delu odražati višinsko členitev obstoječih objektov ob vzhodnem robu Slovenske ceste. Novogradnja v notranjosti kareja je z zamikom od roba ulice lahko tudi višja, vendar mora s spomeniškovarstvenega vidika vertikalni gabariti spoštovati obstoječe proporce tega dela mesta in se smiselno vključiti v prerez celotne ulice.
Ureditev malega trga pred objektom se mora prilagoditi načrtovani ureditvi Kongresnega trga.
Fasada na Slovensko cesto naj bo členjena po horizontali in vertikali. členitev objekta naj odraža značilen ritem parcel in vertikalno členitev objektov ob Slovenski cesti.
VIII. UKREPI ZA VARSTVO PRED NARAVNIMI IN DRUGIMI NESREČAMI
30. člen
(splošne določbe)
V fazi izdelave projektne dokumentacije mora biti izdelana študija požarne varnosti, vključno za južno ležeči zazidalni kare. Objekti morajo omogočati pogoje za varen umik ljudi in premoženja ter zagotoviti pogoje za omejevanje širjenja ognja ob požaru. Objekti morajo biti grajeni potresno varno. Prva plošča mora biti ojačana na lastno porušitev objekta nad njo.
31. člen
(intervencijske poti in površine)
Omogočena mora biti dostopnost za vse vrste intervencijskih vozil po Slovenski cesti, malem trgu in po dvorišču Realke.
Intervencijske poti so razvidne iz grafične priloge »Prometno tehnična situacija in načrt intervencijskih poti« (list št. 13).
32. člen
(hidrantno omrežje)
Požarna zaščita predvidenega objekta se zagotovi z zunanjim hidrantnim omrežjem in ustreznim številom hidrantov skladno s študijo požarne varnosti.
33. člen
(ukrepi za obrambo)
Za območje zazidalnega načrta ni predvidenih ukrepov za obrambo.
IX. PARCELACIJA
34. člen
(gradbene parcele)
Ureditveno območje sestavljata dve gradbeni parceli, in sicer:
P1 – gradbena parcela objekta s površino 5.383 m2.
P2 – gradbena parcela javnega dobrega Slovenske ceste s površino 1925 m2.
Dopustna odstopanja so ± 1%.
Meje gradbene parcele so razvidne iz grafične priloge »Tehnični elementi za zakoličbo objekta, idejna višinska regulacija in gradbena parcela« (list št. 15).
X. POVRŠINE, NAMENJENE JAVNI RABI
35. člen
(javna raba)
Zunanje površine na severnem in zahodnem delu gradbene parcele objekta (P1) se na nivoju terena namenijo javni rabi.
Uvoz/izvoz v/iz parkirno hišo iz Slovenske ceste v kleti objekta služi tudi kot uvoz/izvoz v/iz podzemno parkirno hišo Kongresni trg.
XI. TOLERANCE
36. člen
(tolerance pri gabaritih)
Pri gabaritih so dopustna naslednja odstopanja:
– višinska regulacija terena ± 0,3 m,
– višinski gabarit objekta ± 0,5 m,
– višina previsa vzdolž Slovenske ceste in proti malemu trgu ± 0,1 m,
– fasada (zamiki zaradi oblikovanja) ± 1,0 m,
– širina notranjega atrija ± 2,0 m,
– zamik dela zahodne fasade se prilagaja meji razmejitve objekta na poslovni in stanovanjski del,
– dolžina notranjega atrija se lahko spreminja glede na delitev med poslovnim in stanovanjskim delom objekta,
– gradbena meja objekta (GM) na severni, vzhodni in južni strani do parcelne meje,
– gradbena linija objekta (GL) na severni strani objekta ± 0,5 m.
Pri gradbeni liniji (GL) na zahodni strani objekta so dopustne tolerance – 0,5 m.
37. člen
(tolerance pri namembnosti)
Dopustna je sprememba razmerja bruto etažnih površin med stanovanjskim in poslovnim delom ter širitev javnega programa tudi v nadstropja severnega dela objekta. Razmerje med poslovnim in stanovanjskim delom v etažah nad pritličjem se lahko spremeni, vendar mora ostati stanovanjski program prevladujoč, torej nad 50%.
38. člen
(tolerance pri komunalnih vodih, objektih in napravah)
Dopustne so spremembe tras posameznih komunalnih vodov, objektov in naprav ter priključkov zaradi ustreznejše oskrbe in racionalnejše izrabe prostora.
XII. ETAPNOST IZVEDBE ZAZIDALNEGA NAČRTA
39. člen
(etape)
Predvideni objekt in zunanja ureditev se izvedeta v eni etapi. Podzemna peš navezava na Dramo se izvede v drugi etapi.
XIII. ODSTRANITVE OBJEKTOV
40. člen
(odstranitve objektov)
Pred pričetkom gradnje je treba odstraniti vse objekte, ki se nahajajo v obravnavanem območju. Objekti nimajo zaklonišč.
XIV. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV IN IZVAJALCEV
41. člen
(obveznosti investitorjev in izvajalcev)
Vsak poseg v okolje mora biti načrtovan tako, da povzroči čim manjše obremenjevanje okolja.
Z izgradnjo predvidenega objekta se požarna varnost, higienska in zdravstvena zaščita, varnost pri uporabi ter zaščita pred hrupom za okolico ne sme poslabšati.
Za preprečitev poškodb objektov se mora zagotoviti ustrezna tehnologija gradnje. Pred pričetkom gradnje je treba ugotoviti stanje sosednjih objektov. Morebitne poškodbe na sosednjih objektih je investitor dolžan odpraviti na svoje stroške v najkrajšem možnem času in s čim manjšimi motnjami za lastnike oziroma uporabnike.
Za izvedbo načrtovane prostorske ureditve v delu kletnih etaž pod Slovensko cesto in previsa vzdolž Slovenske ceste, ki posega na grajeno javno dobro, se zaradi prepovedi pravnega prometa grajenega javnega dobra lahko sklene pogodba o ustanovitvi stavbne pravice ali druge pogodbe, ki omogočajo gradnjo, investitor pa je dolžan, brez finančnih in drugih pogojev, dopustiti uporabo uvoza/izvoza iz/v parkirne(o) hiše(o) iz Slovenske ceste kot uvoz/izvoz in prehod skozi parkirno hišo zaradi dostopov do načrtovane podzemne parkirne hiše pod Kongresnim trgom in do Drame. V postopku pridobivanja uporabnega dovoljenja je investitor dolžan z Mestno občino Ljubljana skladno s predpisi o graditvi objektov in urejanju prostora skleniti potrebne pravne akte, na podlagi katerih bo mogoče urediti pravni in zemljiškoknjižni status nepremičnin, ki so v območju predvidenih gradbenih posegov in so namenjene splošni rabi.
Investitor načrtovane prostorske ureditve in Mestna občina Ljubljana skleneta urbanistično pogodbo, v kateri se določijo obveznosti investitorja pri izvedbi objektov, naprav in površin, ki so v javno korist, in način zagotovitve manjkajočih parkirnih mest do izgradnje parkirne hiše pod Kongresnim trgom in obveznost zagotovitve manjkajočih parkirnih mest po izgradnji le te. Investitor bo skladno z urbanistično pogodbo uredil vse površine namenjene javni rabi na območju zazidalnega načrta in opremil zemljišče s komunalno in energetsko infrastrukturo na območju zazidalnega načrta v skladu s programom opremljanja.
XV. KONČNE DOLOČBE
42. člen
(vpogled)
Zazidalni načrt je stalno na vpogled pri:
– Mestni upravi Mestne občine Ljubljana, Oddelku za urbanizem,
– Upravni enoti Ljubljana – izpostava Center,
– Četrtni skupnosti Center.
43. člen
(prenehanje veljavnosti)
Z dnem uveljavitve tega odloka prenehata veljati prva alineja prvega odstavka 4. člena in 6. člen Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območje urejanja CO 1/27 Šumi (Uradni list RS, št. 24/96).
44. člen
(veljavnost)
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Šifra: 300-41/2004-21
Ljubljana, dne 26. junija 2006
Županja
Mestne občine Ljubljana
Danica Simšič l.r.
