Pogodba z določbo »ključ v roke« ali kakšno drugo podobno določbo pomeni mešano pogodbo, ki vključuje pogodbo o projektiranju, gradbeno, podjemno, prodajno in vse druge pogodbe za dela in dobave, ki so potrebne, da izvajalec izvede skupaj vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta ali dela objekta, ki predstavlja funkcionalno celoto.

S takšno pogodbo se izvajalec samostojno zavezuje, da bo v imenu in na račun naročnika priskrbel projektno dokumentacijo in izvedel vsa potrebna dela in dobave, tako da bo na koncu naročniku omogočil uporabo oziroma izročil ključ dokončanega in za uporabo pripravljenega objekta oziroma dela objekta, ki predstavlja funkcionalno celoto.

Določba »ključ v roke« ne izključuje spremembe pogodbene cene zaradi spremenjenih okoliščin in ne plačila dodatnih del.

OZ pri gradbeni pogodbi pozna dve cenovni klavzuli, ki sta določeni v 654. členu OZ, in sicer ceno na enoto ter skupaj dogovorjeno ceno, čemur sledi tudi ureditev PGU 2020 v 21. uzanci. Poleg teh dveh cenovnih klavzul pa OZ ureja še posebno pogodbeno določilo »ključ v roke«, in sicer v 659. členu OZ. Navedeni člen je v ločenem oddelku OZ-a pod naslovom »gradbena pogodba s posebnim določilom«, kar je prvi indic, da pri tej določbi ne gre za cenovno klavzulo, temveč za posebno pogodbeno določbo. Drugi indic pa je sama besedna razlaga te določbe, ki se glasi: »Če vsebuje gradbena pogodba določilo »ključ v roke« ali kakšno drugo podobno določilo, se izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta.« Iz besedne razlage prvega odstavka 659. člena OZ torej izhaja, da gre pri klavzuli »ključ v roke« za situacijo, ko izvajalec prevzame vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta, torej vse faze od projektiranja do odprave napak na izvedenih delih. Posledično so tudi nove PGU 2020 spremenile določbo o klavzuli »ključ v roke«, ki je sedaj v 33. uzanci določen na podoben način kot v OZ.

Kljub navedenemu dejstvu, da OZ že od začetka veljavnosti dalje klavzulo »ključ v roke« ureja kot gradbeno pogodbo s posebnim določilom, je v naši gradbeni praksi še vedno običajno, da se to klavzulo tolmači kot cenovno klavzulo, ki v tem primeru postane tretja cenovna klavzula, ki naj bi jo poznal OZ, poleg cene na enoto in skupaj dogovorjene cene. Verjetno je razlog za takšno stališče v tem, da je zakonodajalec naslov 659. člena OZ določil kot »cena, določena s klavzulo »ključ v roke««, kar pomeni, da imamo direktno nasprotje med naslovom oddelka tega člena (ki se glasi: »gradbena pogodba s posebnim določilom«) ter naslovom istega člena.

Nove PGU 2020 pa sledijo besedni razlagi OZ-ja ter dejstvu, da izraz »ključ v roke« v tuji literaturi in praksi (turnkey contract, tudi design&build contract) označuje pogodbo, pri kateri projektno dokumentacijo izdela oziroma zagotovi izvajalec gradbenih del, in ne pogodbe, pri kateri je cena določena s klavzulo »ključ v roke«. V tujini se izraz nanaša na obseg pogodbenih obveznosti, ki pomeni projektiranje in izvedbo.¹

Slovenska pravna teorija že vrsto let stoji na stališču, da bi moral izvajalec v okviru klavzule »ključ v roke« izvesti tudi tista dela, ki jih ob sklepanju sploh ni mogel predvideti, torej t. i. nepredvidljiva nepredvidena dela, kar bistveno zmanjšuje možnost, da bi izvajalec v času gradnje (oziroma po izvedeni gradnji) utemeljeno zahteval dodatno plačilo. Vendar pa je pri tem stališču problem ta, da ne upošteva možnosti, da se izvajalec sklicuje na institut spremenjenih okoliščin (rebus sic stantibus), ki jih OZ ureja v členih 112–115 in za katere so tako stare kot tudi nove PGU 2020 določile, da pri klavzuli »ključ v roke« niso izključene. Če pa se PGU ne uporabljajo, potem obstaja dilema, ali je klavzulo 115. člena OZ (odpoved sklicevanju na spremenjene okoliščine) mogoče uporabiti v zvezi s klavzulo »ključ v roke« oziroma ali dejstvo, da je bila dogovorjena klavzula »ključ v roke«, pomeni, da sta se pogodbenika dogovorila za to, da je sklicevanje na določene spremenjene okoliščine (v konkretnem primeru so to vsa nepredvidena dela, ki so potrebna za dokončanje pogodbenih del, čeprav v projektni dokumentaciji niso bila (v celoti) obdelana) s pogodbo izključene. Za stališče, da mora izvajalec pri klavzuli »ključ v roke« za pogodbeno vrednost poleg vseh del, ki jih je v času sklenitve pogodbe lahko predvidel, ne glede na to, ali jih je v kalkulacijah ponudbe upošteval ali ne, izvesti tudi dela, ki jih ob sklenitvi pogodbe ni mogel predvideti, tako ni najti prepričljive podpore niti v PGU 77, še manj pa v novih PGU 2020. Zaradi navedenega tudi ni napačno sklepanje, da je klavzula »ključ v roke« v primeru takšnega urejena v nasprotju z njenim pomenom v mednarodni poslovni praksi, še bolj pa se je od pomena, ki ga ima v mednarodni poslovni praksi, odmaknila naša poslovna praksa.²

Tudi stališče pravne teorije in sodne prakse, da se klavzula »ključ v roke« lahko uporabi tudi za posamezna dela, in ne za celoten objekt, nima podlage v določbi 659. člena OZ, saj ta jasno določa, da se s to klavzulo izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo celotnega objekta. Klavzula »ključ v roke« se lahko učinkovito oziroma v pravem pomenu izraza uporabi le, kadar izvajalec izvede tudi projektiranje, gradnjo celotnega objekta, vključno z dobavo in vgradnjo opreme. Uporaba navedene klavzule za pogodbe, pri čemer izvajalec od naročnika prejme (po možnosti pomanjkljivo) projektno dokumentacijo, ni primerna.³

¹ V. Sodja, M. Koršič Potočnik, Razvoj klavzule ključ v roke ter njen pomen v mednarodni poslovni praksi in pri nas, Podjetje in delo, št. 5/2017, str. 889.

² V. Sodja, M. Koršič Potočnik, Razvoj klavzule ključ v roke ter njen pomen v mednarodni poslovni praksi in pri nas, Podjetje in delo, št. 5/2017, str. 889.

³ M. Koršič Potočnik, M. Furlan, V. Sodja, Veliki gradbenopravni priročnik, Uradni list RS, 2018, str. 153.

Vir: Knjiga Nove Posebne gradbene uzance (PGU) 2020 s komentarjem, avtoric mag. Vesne Sodja, mag. Maje Koršič Potočnik in Maje Prebil, str. 91–93, Založba Uradni list RS.