Najemna in podnajemna pogodba se v skladu s 85. členom SZ-1 sklepata v pisni obliki. Stanovanjski zakon iz leta 1991 je v četrtem odstavku 39. člena določal, da se najemna in podnajemna pogodba sklepata v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična. Sankcije ničnosti trenutno veljavni SZ-1 ne določa. Pisnost najemne pogodbe je določena predvsem zaradi zagotovitve dokaza o sklenitvi pogodbe same in njeni vsebini. To pa nista razloga, zaradi katerih bi morala najemna pogodba ostati nična, čeprav je bila izpolnjena.¹

Če sta stranki leta 2002 sklenili ustno najemno pogodbo glede stanovanja, se mora za presojo veljavnosti te najemne pogodbe uporabiti še Stanovanjski zakon iz leta 19912 (v nadaljevanju: SZ). Glede na četrti odstavek 39. člena SZ bi najemna pogodba morala biti sklenjena pisno, sicer bi bila nična. Omejitev ničnosti je mogoče najti v 58. členu OZ. Nične pa niso tiste pogodbe, ki bi sicer morale biti sklenjene v pisni obliki, če so obveznosti iz takšne pogodbe izpolnjene, razen če iz namena, zaradi katerega je bila predpisana oblika, očitno ne izhaja kaj drugega.

Ustna najemna pogodba iz leta 2002 torej ni nična in zavezuje obe pogodbeni stranki. Ali je stranka zahtevala še pisni zapis že sklenjene najemne pogodbe, je za veljavnost najemne pogodbe vseeno.³ Stranka zatrjuje ustno sklenitev ene od bistvenih sestavin najemne pogodbe, ki mora biti sklenjena v pisni obliki, ki je bila predpisana tudi v času sklenitve najemne pogodbe. V času sklepanja je veljaven SZ najemno pogodbo, ki ni sklenjena v pisni obliki, štel za nično, kar kaže, da je bila pisnost predpisana kot pogoj za njeno veljavnost (forma ad valorem). Čas trajanja najema je nujna in torej bistvena sestavina pogodbe, če se stanovanje oddaja za določen čas. Enako je bilo določeno v deveti alineji prvega odstavka 41. člena SZ, ki je veljal v času sklepanja pogodbe. Kolikor stranka zatrjuje sklenitev pogodbe za določen čas, bi moral biti čas trajanja najema (njena bistvena sestavina) izražen v pisni obliki.⁴ Da bi bila najemna pogodba sklenjena, bi moralo obstajati soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah pogodbe.

Določba sedaj veljavnega 91. člena SZ-1 namreč ne določa najemnine ter obratovalnih in vzdrževalnih stroškov kot edinega elementa oziroma edine sestavine najemne pogodbe za stanovanje (prej enako določba 41. člena prej veljavnega SZ). Ker ni obstajalo soglasje volj strank, da je sklenjena ustna najemna pogodba, med strankama že temeljnega dogovora o najemu stanovanja ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana. Zato v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti teorije o realizaciji pogodbe iz 58. člena OZ.⁵

¹ Odl. I Cp 1380/2012 z dne 6. februarja 2013, dostopno na www.sodisce.si (24. 2. 2014).
² Uradni list RS, št. 18I/1991 (19/1991 – popr.), 13/1993 – ZP-G, 9/1994 – odl. US: U-I-9/92, 21/1994, 22/1994 – odl. US: U-I-212/93-14, 29/1995 – ZPDF, 23/1996, 24/1996 – odl. US: U-I-119/94, 44/1996 – odl. US: U-I-98/95, 1/2000, 1/2000 – odl. US: U-I-268/96, 22/2000 – ZJS, 81/2000 – odl. US, 57/2001 – odl. US: U-I-157/00-9, 87/2002 – SPZ, 29/2003 – odl. US: U-I-303/00-12.
³ Odl. I Cp 1380/2012 z dne 6. februarja 2013, dostopno na www.sodisce.si (24. 2. 2014).
⁴ Odl. II Cp 1496/2010 z dne 7. julija 2010, dostopno na www.sodisce.si (24. 2. 2014).
⁵ Odl. I Cp 2489/2010 z dne 30. novembra 2010, dostopno na www.sodisce.si (24. 2. 2014).

Vir: Najemna pogodba za stanovanje in poslovni prostor, Nina Scortegagna Kavčnik