Najemna pogodba mora vsebovati vsaj:^₁

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve in način uporabe stanovanja,
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb,
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje,
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ-1,
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj,
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe,

• višino najemnine ter način in roke plačevanja,
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški),
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja,
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas,
• način predaje stanovanja.

Določbo je treba razumeti predvsem kot opomnik pogodbenim strankam, kaj naj uredita v medsebojnem razmerju. Če kateri od naštetih elementov manjka, ne more nastopiti sankcija neveljavnosti pogodbe, saj se večina teh elementov določi na podlagi zakonskih določil.²

V najemni pogodbi naj bo opis stanovanja natančen in jasen. Zajema naj bistvene podatke, ki se nanašajo na opis stanovanja in njegovo lego. Prav tako mora biti stanovanje določeno z zemljiškoknjižnimi podatki, kot so vpisani v zemljiški knjigi.

Primer: stanovanje z identifikacijsko številko posameznega dela stavbe 5, ki se nahaja v stavbi s številko 523 v katastrski občini 1723 Vič in v naravi predstavlja enosobno stanovanje št. 5 v 2. nadstropju, v izmeri 52 m², s pripadajočo shrambo v kleti v izmeri 2 m², na naslovu Ljubljanska cesta 1, Ljubljana.

Če način uporabe ni posebej določen z najemno pogodbo, lahko sklepamo, da mora najemnik uporabljati stanovanje na enak način, kot bi ga uporabljal lastnik. Pri etažni lastnini to pomeni predvsem spoštovanje vseh omejitev pri uporabi stanovanja in skupnih delov, ki izhajajo iz pogodbe o medsebojnih razmerjih in hišnega reda. Najemna pogodba lahko določi strožje pogoje rabe. Nobene ovire ni, da se z najemno pogodbo ne bi določila prepoved kajenja v stanovanju ali podobna omejitev, ki sicer ne velja za etažnega lastnika.

Na zahtevo najemnika mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse druge osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.³ Iz te določbe izhaja, da mora najemnik, če se mu rodi še en otrok, zaradi večjega števila članov, ki živijo v najetem stanovanju, z la26stnikom skleniti aneks, če se k njemu v najemno stanovanje priseli še njegova mama, ki je po zakonu ni dolžan preživljati, pa najemnik obveznosti z lastnikom skleniti aneks k najemni pogodbi nima. Seveda ob predpostavki, da je stanovanje glede na število oseb po velikosti še primerno.

Določba četrtega odstavka 24. člena SZ-1 določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz obratovanja stanovanjske stavbe v breme najemnika, in ne etažnega lastnika. Obveznost etažnega lastnika za plačilo obratovalnih stroškov je tako zgolj subsidiarna. Obveznost najemnika je potrjena tudi z določbo šeste alineje 94. člena SZ-1, po kateri je najemnik dolžan plačevati najemnino in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo, vendar pa se lastnik in najemnik lahko dogovorita tudi drugače, kot je določeno s to zakonsko ureditvijo. Ni pomembno, ali je etažni lastnik podpisal pogodbo o upravljanju upravniških storitev, saj ta zavezuje tudi tiste etažne lastnike, ki pogodbe niso podpisali (četrti odstavek 25. člena SZ-1), ob ugotovljenem pogoju, da je pogodbo podpisalo potrebno število etažnih lastnikov.⁴

Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1. Najemnik ima ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Opisani »privilegij« je dan zgolj najemniku, ne pa tudi osebi, ki v stanovanju biva brez pravnega naslova.
Zakon določa, da lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne lastnih vlaganj, le v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe. Kolikor najemnik biva v nepremičnini brez ustreznega pravnega naslova, pa mu ta pravica ne gre in s povrnitvijo investicij ne more pogojevati svoje izselitve.^₅ Povrnitev vlaganj kot pogoj za izselitev velja le pri odpovedi najemne pogodbe, ne pa tudi ob prenehanju najemne pogodbe zaradi poteka časa. Ker je bilo dogovorjeno, da bo najemnik namesto plačevanja najemnine vzdrževal hišo in okolico, najemnik nima pravice zahtevati povrnitve vlaganj.⁶

Najemna pogodba se je iztekla s 1. septembrom 2008, zato po tem datumu najemnik nepremičnino uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito. Zahtevek na njegovo izselitev je tako utemeljen. Med strankama je bilo dogovorjeno, da bo najemnik namesto plačevanja najemnine vzdrževal hišo in okolico, zato posebnega zahtevka za povrnitev vlaganj sploh nima. Določba drugega odstavka 112. člena SZ-1 se uporablja le ob odpovedi najemne pogodbe, pa še to le za tista vlaganja, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.

Glede roka za izselitev pa je treba povedati, da so roki, ki so določeni v 112. členu SZ-1, roki v primeru odpovedi najemne pogodbe, ne pa roki, določeni za primer, ko najemno razmerje preneha zaradi poteka časa. Takrat je rok za izselitev takšen, kot sta se stranki dogovorili v najemni pogodbi, če ta rok ni dogovorjen, pa takoj oziroma v roku, kot ga določi najemodajalec. Tožnica zatrjuje sklenitev pogodbe za določen čas, zato bi moral biti čas trajanja najema (njena bistvena sestavina) izražen v pisni obliki, kot je predpisana za veljavno sklenitev najemne pogodbe.⁷

¹Povzeto po 91. členu SZ-1.
²Plavšak, N., Juhart, M., Podgoršek, B., Kranjc, V., Ilovar Gradišar, S., Zabel, B., Možina, D., Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 641.
³Ne velja za stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (namensko najemno stanovanje).
⁴Odl. II Cp 1963/2011 z dne 23. novembra 2011, dostopno na www.sodisce.si.
⁵Odl. I Cp 3265/2009 z dne 19. novembra 2009, dostopno na www.sodisce.si.
⁶Odl. II Cp 4124/2009 z dne 13. januarja 2010, dostopno na www.sodisce.si.
⁷Odl. II Cp 1496/2010 z dne 7. julija 2010, dostopno na www.sodisce.si.

Vir: Knjiga, Najemna pogodba za stanovanje in poslovni prostor, avtorice Nine Scortegagne Kavčnik.