V antični dobi, ki ni poznala zemljiških knjig, se je publiciteta stvarnih pravic na nepremičninah zagotavljala s sklepanjem posebej formalnih pravnih poslov, ki so jim prisostvovale bodisi priče bodisi predstavniki javne oblasti. Tako sta se v rimskem pravu uveljavila predvsem mancipatio in in iure cessio. Pravni posli so se sicer sklepali ustno, vendar so bili strogo formalni. Pri mancipaciji se je pravni posel sklepal ustno pred petimi pričami, ki so bile poklicane, da prisostvujejo sklepanju posla o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. Odsvojitelj je pred pričami izgovoril določene formule, s katerimi je potrdil, da je nepremičnina njegova in da se lahko od njega odkupi.

Publiciteta se je zagotavljala s pričami, ki so bile praviloma lastniki sosednjih nepremičnin. V primeru spora so priče lahko potrdile, da je bil opravljen konkretni pravni posel v korist pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini. Pri in iure cessio so sodelovali predstavniki javne oblasti. V tem primeru se je lastnina na nepremičnini prenašala v posebnem postopku, ki se je začel kot spor o lastnini na nepremičnini. Pridobitelj je v tem postopku postavil nasproti odtujitelju vindikacijski zahtevek, pri čemer je slednji priznal utemeljenost tega zahtevka. Nato pa je pretor odločil, da je nepremičnina last pridobitelja in jo dosodil njemu (addictio). V poznejših obdobjih rimskega prava so ustne dogovore o prenosu lastninske pravice na nepremičninah nadomestili pisni pravni posli, ki so morali biti overjeni ali pa so morale pri njih prisostvovati priče ipd.¹

V srednjem veku, ki je znan po različnih statutarnih in partikularnih pravih, je bil prenos lastnine na nepremičninah zelo različno urejen. Pod vplivom partikularnih prav nemških srednjeveških mest so se na Češkem, Moravskem in v Gornji Šleziji v 13. stoletju začele stvarne pravice objavljati tudi z vpisom v tako imenovane deželne deske (zemske dasky, tabulae terrae, Landtafeln). To obdobje velja za prelomnico v razvoju današnjega sistema zemljiške knjige. V deželne deske so se kronološko polagale ali vpisovale javno overjene listine o razpolaganju z nepremičninami. Pozneje, v 14. in zlasti v 15. stoletju, je dobila položba javno overjene listine o razpolaganju z nepremičnino konstitutivni pomen. V tem obdobju so tudi nekateri statuti nemških srednjeveških mest vsebovali posebna pravila, na podlagi katerih je bil za pridobitev pravic na nepremičninah potreben vpis v javno knjigo.²

Do pomembnega poenotenja zemljiškoknjižnega prava, ki je temeljilo na Grunduchsystemu,³ je prišlo v 19. stoletju, zlasti pa po sprejetju civilnih kodifikacij v Avstriji (ABGB), Nemčiji (BGB) in Švici (ZGB). Vsi navedeni predpisi so določali konstitutivnost vpisa za pridobitev, spremembo in prenehanje stvarnih pravic na nepremičninah. Na tej podlagi so bili sprejeti tudi zemljiškoknjižni predpisi.⁴ Tako je bil v Avstriji že leta 1871 sprejet Splošni zakon o zemljiški knjigi (Allgemeines Grundbuchgesetz), ki je veljal za območje celotne države.⁵

V zahodnoevropskih državah, katerih pravni red se je razvijal pod vplivom francoskega prava, je bil sprejet sistem transkripcij in inskripcij (predvsem v drugi polovici 19. stoletja). S transkripcijo so se v posebne javne knjige prepisovale listine o prenosu lastnine in ustanovitvi drugih pravic na nepremičninah, razen hipotek in privilegijev. Z inskripcijami pa so se v javne knjige vpisovale hipoteke in privilegiji.⁶ Sistem je zagotavljal le publiciteto, niso pa bile niti transkripcije niti inskripcije konstitutivnega pomena za pridobitev, spremembo in prenehanje pravic na nepremičninah. Vodenje teh registrov je danes v upravni pristojnosti. V nekaterih državah romanske pravne skupine, ki so razvile različne modalitete transkripcij in inskripcij, je vpis oziroma prepis listine v javno knjigo za določene stvarne pravice tudi konstitutivnega pomena.

V anglo-ameriški pravni družini je znan tako imenovani Deedsregister. Register ima predvsem publicitetni pomen. Vpis vanj nima konstitutivnega učinka za prenos, spremembo in prenehanje stvarnih pravic. Ta sistem je uveljavljen predvsem v nekaterih zveznih državah ZDA. V Angliji je uveljavljen tako imenovani Titleregister. Vpis ima poleg publicitetne funkcije tudi konstitutivni pomen. Ta register se vodi po nepremičninah, to je po sistemu realnih folij.⁷ Titleregister, imenovan tudi Torrens System, je razvil kolonialni uradnik sir Robert Torrens v Avstraliji. Sistem temelji, podobno kot naš, na sistemu realnih folij in na vpisnem načelu.⁸

Za naše pravno okolje je izjemnega pomena leto 1930, ko so bili sprejeti Zakon o zemljiških knjigah, Zakon o notranji ureditvi, osnovanju in popravljanju zemljiških knjig, Zakon o zemljiškoknjižnih delitvah, odpisih in pripisih ter Pravilnik za vodenje zemljiških knjig (leta 1931). Ti predpisi so urejali zemljiškoknjižno pravo za celotno Kraljevino Jugoslavijo, pripravljeni pa so bili po zgledu avstrijskih zemljiškoknjižnih predpisov iz leta 1871.⁹ V Sloveniji so se uporabljali tudi v obdobju po drugi svetovni vojni kot pravna pravila (kar je veljalo tudi za ODZ). Šele leta 1995 je bil pri nas sprejet Zakon o zemljiški knjigi, katerega veljavnost se je končala razmeroma hitro, ko ga je derogiral novi Zakon o zemljiški knjigi iz leta 2003 (ZZK-1).

¹ Podrobneje glej Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Informator, Zagreb 2001, str. 12–14.

² Podrobneje glej Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Informator, Zagreb 2001, str. 14–19; Berden v Berden et al., Zemljiškoknjižno pravo, Studio Linea, Maribor 2002, str. 12.

³ Grudnbuchsystem je zemljiškoknjižni sistem, ki se vodi po nepremičninah in ne po osebah. Zato ga imenujemo tudi sistem realnih folij, za razliko od sistema personalnih folij.

⁴ Glej tudi Holfmeister, Das moderne Grundbuch, Österreichische Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit im Notariat und Bundesministerium für Justiz, Wien 1992, str. 10.

⁵ Podrobneje glej Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Informator, Zagreb 2001, str. 32–33.

⁶ Prav tam, str. 34.

⁷ Podrobneje glej Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Informator, Zagreb 2001, str. 41–42.

⁸ Holfmeister, Das moderne Grundbuch, Österreichische Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit im Notariat und Bundesministerium für Justiz, Wien 1992, str. 13.

⁹ Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Informator, Zagreb 2001, str. 79.

Vir: Zakon o zemljiški knjigi, Uvodna pojasnila in stvarno kazalo: prof. dr. Matjaž Tratnik in prof. dr. Renato Vrenčur, neuradno prečiščeno besedilo, 3. spremenjena in dopolnjena izdaja.