Prednostno načelo, ki je kot pravno načelo tudi ustrezno operacionalizirano v SPZ¹  in drugih predpisih (na primer v ZZK-1,² ZIZ,³ ZFPPIPP⁴), velja za razvrščanje izvedenih stvarnih pravic. Dve izključni lastninski pravici na isti stvari ne moreta nastati (prej pridobljena lastninska pravica izključuje pravno možnost nastanka poznejše lastninske pravice), nastane pa lahko več izvedenih stvarnih pravic na isti stvari. V tej zvezi velja že omenjeno pravilo, da ima prej pridobljena izvedena stvarna pravica prednost pred pozneje pridobljeno izvedeno stvarno pravico.

Le stvarne pravice imajo izključevalni učinek za druge stvarne (in tudi obligacijske) pravice. V pravni teoriji razvrščamo izvedene pravice na primarne izvedene pravice in sekundarne izvedene pravice. Primarne izvedene stvarne pravice so pravice, ki obremenjujejo oziroma omejujejo ali pogojno izključujejo lastninsko pravico (zastavna pravica, stavbna pravica, služnosti, stvarno breme). Sekundarne izvedene stvarne pravice pa so tiste izvedene pravice, ki se oblikujejo na primarni izvedeni stvarni pravici (denimo hipoteka na stavbni pravici; glej 264. člen SPZ).

Razvrščanje na primarne izvedene pravice in sekundarne izvedene pravice je pomembno tudi, kar zadeva trajanje in prenehanje izvedenih pravic. Prenehanje primarne izvedene pravice povzroči tudi prenehanje sekundarne izvedene pravice (argument iz drugega odstavka 264. člena SPZ). S prenehanjem stavbne pravice, na primer, preneha tudi hipoteka na stavbni pravici. Ustanovitev sekundarne izvedene stvarne pravice je pravno možna samo na tistih primarnih izvedenih stvarnih pravicah, ki vključujejo razpolagalno upravičenje. Takšna je praktično samo stavbna pravica. Prednostno načelo vsekakor velja tudi za razvrščanje različnih hipotek, kot sekundarnih izvedenih stvarnih pravic, na primarni izvedeni pravici (stavbni pravici). Če je na primer stavbna pravica obremenjena z dvema hipotekama z različnim trenutkom učinkovanja, bo imela prej pridobljena hipoteka prednost pred kasneje pridobljeno hipoteko. Razvrščanje hipoteke in stavbne pravice na (primarni) stavbni pravici ne pride v poštev, saj je naša sodna praksa jasno zavrnila možnost ustanovitve podstavbne pravice.⁵

Smisel prednostnega pravila je v tem, da lastnik nepremičnine (oziroma imetnik prenosljive primarne stavbne pravice) s poznejšim razpolaganjem ne more (pravno učinkovito) razpolagati z lastninsko pravico tako, da bi posegel v že pridobljeno (starejšo) izvedeno pravico. Zato takšno razpolaganje ne učinkuje proti imetniku zgodnejše izvedene pravice. Ali obrnjeno, zgodnejša izvedena stvarna pravica ima izključevalni (absolutni) učinek za pozneje pridobljeno izvedeno stvarno pravico.

Z novelo ZFPPIPP-G⁶  je bila dopolnjena določba 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP, kar vse tudi v celoti ustreza naši razlagi:

»(1) S plačilom kupnine prenehajo naslednje pravice tretjih na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe:
1. zastavna pravica ali hipoteka in zemljiški dolg,
2. pravica do prepovedi odtujitve in obremenitve ter
3. naslednje osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica:
– če je lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet prodajne pogodbe, omejena s hipoteko ali zemljiškim dolgom: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo,
– v drugih primerih: če so bile pridobljene po trenutku, od katerega po 244. členu tega zakona učinkuje začetek stečajnega postopka.«

Prenovljena določba 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP ne vsebuje prehodne določbe, saj predstavlja le zapis pravilne uporabe prednostnega pravila. To pomeni, da se spremenjena 3. točka prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP uporablja tudi za postopke, ki so bili 26. aprila 2016 že v teku, ko je začela veljati novela ZFPPIPP-G. Tudi predlagatelj zakona pojasnjuje, da je bilo z novelo ZFPPIPP-G besedilo samo redakcijsko popravljeno. V obrazložitvi te spremembe je vlada kot predlagateljica novele ZFPPIPP-G navedla:

»Sedaj veljavno besedilo 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP ni dosledno, saj po 6. členu SPZ (prednostno načelo) zaradi izključujočih učinkov hipoteke oziroma zemljiškega dolga z njuno uveljavitvijo prenehajo tudi pozneje pridobljene osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica. V stečajnem postopku ima prodaja nepremičnine učinke sodne uveljavitve hipoteke oziroma zemljiškega dolga. Zato sedaj veljavno besedilo 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP zavaja k napačnemu zaključku, da pozneje pridobljene osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica ne prenehajo, čeprav iz tretjega odstavka 342. člena ZFPPIPP izhaja, da se tudi te pravice izbrišejo v skladu z 89. členom v zvezi s 96. členom ZZK-1. Zaradi jasnosti se predlaga ustrezna sprememba 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP.«

¹ Stvarnopravni zakonik – SPZ (Uradni list RS, št. 87/2002, 91/2013).
² Zakon o zemljiški knjigi – ZZK-1 (Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008 – ZST-1, 45/2008, 28/2009, 25/2011 in 14/2015 – ZUUJFO).
³ Zakon o izvršbi in zavarovanju – ZIZ (Uradni list RS, št. 3/2007 – uradno prečiščeno besedilo, 93/2007, 37/2008 – ZST-1, 45/2008 – ZArbit, 28/2009, 51/2010, 26/2011, 17/2013 – odl. US, 45/2014 – odl. US, 53/2014, 58/2014 – odl. US, 54/2015 in 76/2015 – odl. US).
⁴ Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP (Uradni list RS, št. 13/2014 – UPB, 10/2015 – popr., 27/2016 – ZFPPIPP-G).
⁵ VSK, sklep CDn 309/2013, 3. 9. 2013.
⁶ Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP-G (Uradni list RS, št. 27/2016).

Vir: prof. dr. Renato Vrenčur