Temeljna funkcija zemljiške knjige je zagotavljati publiciteto lastninske in drugih stvarnih pravic. Zato se te v skladu z vpisnim načelom pridobijo z vpisom v zemljiško knjigo, ki ima konstitutivno naravo. Vpisno načelo in načelo javnosti predvsem varujeta pravni promet, to je tretje pridobitelje pravic na nepremičninah, ki lahko na primer pred nakupom nepremičnine ali podelitvijo hipotekarnega kredita preverijo pravno stanje nepremičnine. Podobno velja za neplačane upnike lastnika nepremičnine, ki se na podlagi pravnega stanja nepremičnine odločajo, ali bodo predlagali izvršbo na to nepremičnino ali pa bodo zaradi pravic tretjih z boljšim vrstnim redom raje posegli po drugih sredstvih izvršbe.

Vendar pa zemljiška knjiga absolutnega varstva pred presenečenji v obliki nevpisanih »boljših« pravic ne zagotavlja. Vpisno načelo v celoti velja le za pridobitev lastninske in drugih stvarnih pravic na pravnoposlovni podlagi. Drugače pa je pri pridobitvi na podlagi zakona (priposestvovanje), pridobitvi z dedovanjem in pridobitvi z odločbo državnega organa, kjer ima vpis v zemljiško knjigo le deklaratoren učinek. Pa tudi pri pravnoposlovnih pridobitvah se lahko zgodi, da vpis pridobitve lastninske pravice ni v celoti pravilen ali da je pridobitelj pravice varovan, še preden je sploh vložil predlog za vknjižbo pridobitve pravice. Tipični primer prvega položaja je, ko nepremičnino kupita zakonca, kot novi lastnik pa se vpiše le eden od njiju, čeprav nepremičnina postane skupno premoženje. Zatem tretji na nepremičnini pridobi hipoteko v zavarovanje zasebnega dolga tistega zakonca, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Tipični primer drugega položaja pa je, ko kupec kupi nepremičnino, plača kupnino in (ne nujno) pridobi nepremičnino v svojo posest, a še ne vloži predloga za vknjižbo pridobitve lastninske pravice v zemljiško knjigo, nakar tretji pridobi hipoteko na tej nepremičnini.

V skladu z ustaljeno sodno prakso je v obeh gornjih primerih treba razlikovati med pridobitvijo pogodbene hipoteke in pridobitvijo prisilne hipoteke v postopku izvršbe ali zavarovanja. Pridobitelj pogodbene hipoteke se lahko sklicuje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen SPZ, 8. člen ZZK-1), kar pomeni, da v primeru dobrovernosti zanj velja, kot da je njegov dolžnik edini (oziroma polni) lastnik nepremičnine, in pridobi veljavno hipoteko. Drugače pa je s pridobiteljem prisilne hipoteke. Ta ni pridobil pravice v pravnem prometu, zato ni mogoče uporabiti načela zaupanja v zemljiško knjigo. Navedeni določbi namreč uporabljata dikcijo: »Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi …« Pripomnimo naj, da merilo poštenega ravnanja v skladu s sodno prakso ne nalaga pridobitelju pravice kakšne posebne raziskovalne dolžnosti, tako da so pogoji za varstvo tretjega pridobitelja lahko hitro izpolnjeni.

Zgoraj opisana položaja sta bila predmet ustavnih odločb v zadevah Up-435/02 z dne 30. septembra 2003, Up-128/03 z dne 20. aprila 2004 in Up-438/04 z dne 6. julija 2006. Sledila je vrsta odločb Vrhovnega sodišča, ki se nanašajo na drugi zgoraj opisani položaj, torej na vprašanje varstva tako imenovane lastninske pravice v pričakovanju. Iz teh odločb izhaja temeljno pravilo, da pridobitelj nepremičnine, ki razpolaga s perfektnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom, uživa varstvo pred odsvojiteljevim upnikom, ki na nepremičnini pridobi prisilno zastavno pravico. Pridobitelj, ki odsvojiteljevemu upniku ničesar ne dolguje, naj ne bi bil tisti, ki bi moral upniku omogočiti poplačilo s svojim lastnim premoženjem (nepremičnino).

Ali to velja tudi, kadar bi se kupec lahko vpisal v zemljiško knjigo, a tega ni storil? Ali kupec, ki v takšnem primeru vloži izločitveno tožbo, zlorablja svojo pravico? Kaj če zemljiškoknjižno dovolilo ne navaja vseh kupljenih nepremičnin, pa stranki po pridobitvi prisilne hipoteke s strani tretjega skleneta dopolnilni razpolagalni posel? Temeljni pogoj za pridobitev varovane lastninske pravice v pričakovanju je, da pridobitelj razpolaga z veljavnim razpolagalnim poslom, torej z zemljiškoknjižnim dovolilom. Kako natančno je treba razlagati prepoved pogojnega zemljiškoknjižnega dovolila? Kaj če zemljiškoknjižno dovolilo vsebuje rok? Vsa ta vprašanja bodo na podlagi relevantnih odločb Vrhovnega sodišča obravnavana na seminarju 15. februarja 2017.

Vir: dr. Matjaž Tratnik