Sprememba v zvezi s postopki priprave OPN in OPPN

Predlog Zakona o urejanju prostora (v nadaljevanju: ZUreP-3) posega v nekatere institute prostorskega načrtovanja. Eden od teh je občinski prostorski načrt (v nadaljevanju: OPN), kjer je spremenjen postopek priprave OPN. ZUreP-3 namreč ne predvideva pridobivanja (konkretnih) smernic v postopku priprave OPN, saj naj bi bila ta vsebina vključena v smernice, ki jih bodo pripravili nosilci urejanja prostora vnaprej in bodo postale del državnega prostorskega reda.

Pri tem pa ZUreP-3 predvideva, da pripravljavec oziroma občina pridobita od nosilca urejanja prostora morebitne konkretnejše usmeritve, če ocenita, da bi bilo to potrebno –  v tem primeru pa je mogoč tudi posvet z nosilcem urejanja prostora. Tako bodo po mnenju predlagatelja učinkoviteje rešena vprašanja javnosti in občanov ob pripravi osnutka OPN. Hkrati pa ZUreP-3 v nadaljnjih postopkih ne predvideva obveznega pridobivanja ponovnih mnenj nosilcev urejanja prostora, ampak zgolj tistih, na katere bi morebitna poznejša sprememba med osnutkom in predlogom OPN vplivala (poleg končnega mnenja ministrstva, ki je pristojno za celovito presojo vplivov na okolje). ZUreP-3 pa tudi ne predvideva obveznih vsebin občinskega podrobnega prostorskega načrta (v nadaljevanju: OPPN), temveč opredeljuje nabor vsebin, ki se po mnenju predlagatelja prilagodijo konkretnemu namenu.

Drugačna zemljiška politika

Eden od elementov zemljiške politike so tudi prostorski ukrepi (z izjemo začasnih ukrepov za zavarovanje prostorskega načrtovanja), na katere se nanašajo novosti iz ZUreP-3. Po mnenju predlagatelja gre za nadgradnjo obstoječih mehanizmov predkupne pravice občine in države, razlastitve in omejitve lastninske pravice, upravne komasacije in ukrepov pri prenovi, razglašanja grajenega javnega dobra, instrumenta odreditve vzdrževanja in pa soglasja za spremembo meje parcel v območju stavbnih zemljišč.

ZUreP-3 predvideva prenovo sistema plačevanja komunalnega prispevka. Ohranja se možnost akontacije dela prispevka, ki odpade na zemljišče, s čimer se občini omogoči povračilo dela stroškov že takoj ob komunalnem opremljanju in pozneje, ko se pojavi investitor. Po mnenju predlagatelja naj bi to lastnike takšnih zemljišč stimuliralo, da h gradnji pristopijo čim prej ter ne kopičijo zazidljivih stavbnih zemljišč in s tem povečujejo ponudbo na trgu nepremičnin. Hkrati pa ZUreP-3 ohranja instrument takse za neizkoriščeno stavbno zemljišče, katerega namen je prav tako aktivacija gradnje na zemljiščih, na katerih kljub preteklim vlaganjem (in odsotnosti morebitnih javnopravnih ovir) ni prišlo do gradnje.

Gradbene parcele stavb in (osrednja) novost v (stvarno)pravnem redu

ZUreP-3 uvaja dve načeli, na podlagi katerih bi lahko bila omogočena redna uporaba zemljišča (na gradbeni parceli) vsakokratnemu lastniku načrtovane stavbe (na podlagi stvarne služnosti). Gre za (i) načelo akcesornih pravic in (ii) načelo enotne parcele.

Načelo enotne parcele v ZUreP-3 velja kot splošno pravilo. Za primere, ko se v gradbeno parcelo vključuje zemljišče, ki je v lasti investitorja, ZUreP-3 uvaja novo pravilo, da mora biti gradbena parcela odmerjena kot enotna parcela, morebitne naknadne spremembe njenih meja oz. parcelacije pa načeloma niso dopustne. Po predlagani ureditvi bo torej moral investitor za to, da bo določeno zemljišče namenil za redno rabo načrtovane stavbe, torej, da ga bo vključil v njeno gradbeno parcelo, zagotoviti ustrezen stvarnopravni položaj takega zemljišča, ki bo omogočal trajno povezanost načrtovane stavbe s takim zemljiščem. Zemljišče, na katerem tak stvarnopravni položaj ne bo trajno zagotovljen, se v postopku za izdajo gradbenega dovoljenja ne bo moglo upoštevati za gradbeno parcelo. S to novostjo predlagatelj omejuje absolutno trajnost gradbene parcele z argumentom, da v času obstoja stavbe lahko pride do okoliščin, ki nastanejo po gradnji in terjajo spremembe. Do prenehanja tovrstne stvarnopravne pravice pride vselej ob prenehanju obstoja njenega temelja – z uničenjem stavbe preneha tudi tovrstna gradbena parcela. ZUreP-3 predvideva tudi pravila za določitev gradbenih parcel že obstoječim stavbam, upoštevajoč zatečena stanja v naravi.

Inšpekcijski nadzor

ZUreP-3 razširja nabor pristojnosti, ki jih ima trenutno občinska inšpekcija. Občinski inšpektorji bi glede na določbe ZUreP-3 bdeli tudi nad skladnostjo izvajanja negradbenih posegov z neposredno uporabnimi temeljnimi pravili urejanja prostora, podrobnejšimi pravili urejanja prostora in z občinskimi prostorskimi izvedbenimi akti.

Vir: Predlog Zakona o urejanju prostora (ZUreP-3), URL: https://imss.dz-rs.si/IMiS/ImisAdmin.nsf/ImisnetAgent?OpenAgent&2&DZ-MSS-01/9c7e1f0dcd6e35781fec1735c56a4dcc386fab1cbdcb4d52889f471c197a18fb